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近期,越南政府頒布的《第192號議定》對社會住宅(NƠXH)市場帶來重大變革。根據新規,未來開發商可以自行決定社會住宅的售價與租賃價格,不再需要事前報送建設廳審批,這標誌著房地產監管思維由「事前核定」轉向「事後監督」。
然而,這場被視為鬆綁市場機制的改革,也引發不少學者與民間擔憂:開發商自由定價,是否會變相推高價格,侵蝕社會住宅應有的「安居救助」定位?
對此,胡志明市雄王大學常務副校長陳越英博士給出了審慎樂觀的觀點。他指出,放寬價格審查程序將讓企業可以更靈活地管控成本、縮短準備時間、減少不必要的行政支出。
在過去,開發一個社會住宅項目往往需要通過繁瑣的定價審核程序,導致項目延遲,甚至衍生其他非正式成本。而如今讓企業自行申報與公告價格,配合日後審核,有助於創造企業間的價格競爭與成本優化壓力,甚至帶動整體房價回落。
但陳越英博士也同時警告:改革可能帶來「雙面刃」效應。
一方面,若缺乏有效的事後監管制度(hậu kiểm),企業有可能透過虛增成本、報高投入數據,使實際銷售價格逼近商業住宅價位;另一方面,由於社會住宅與商業住宅之間存在巨大價差,這種「套利空間」可能誘發企業透過不當手段將社會住宅高價化,進而削弱政府原本的安居政策精神。
為避免這類風險擴大,陳博士呼籲應採取多項制度強化手段:
公開成本結構與價格組成:所有社會住宅項目的建造成本與價格組成應登錄於官方網站,接受媒體與民眾監督。
隨機抽查與嚴格處罰:針對成本報表與成交價格進行不定期稽查,一旦發現虛報應有明確懲罰。
跨案比對分析:建設廳應主動比較區域內不同社會住宅項目的定價與成本,若出現異常價格偏高情況,應及時介入。
針對外界質疑,胡志明市企業協會副主席兼黎成公司總經理黎友義表示,「企業要惡意哄抬價格,其實非常困難。」
根據新制度規定:
開發商雖可自主訂價,但必須公開價格構成報告並提交建設廳。
項目驗收180日內須完成投資成本決算與審計報告,由主管機關比對與確認價格合理性。
若最終核准價格低於已銷售價格,開發商必須退還差價給購房者,反之則不得收回差額。
此外,在發放紅皮書(房產權證)前,企業最多僅可收取95%的房價款項,形成一種價格保障機制。
黎友義強調,制度設計本身已具備防弊機制,企業若刻意抬價,不僅難以逃避核查,還可能面臨退還款項與刑事追訴責任。
除了價格自主權的開放,192號議定還賦予企業自主決定購房對象的權利,即不再由建設廳核准購房名單,而是企業自行篩選申購者名單後上報存檔。
雖然這大幅提升審批效率、簡化流程,但同時也引發外界質疑:若企業未嚴格核查購房者資格,恐讓社會住宅落入錯誤對象之手,違背其「扶弱濟貧」的政策本意。
針對此點,房地產協會主席黎黃周指出,若日後建設廳或地方政府調查發現購屋者不符資格,將依法收回房產,甚至強制執行退房處分。