社會住宅價格自由化改革：創造競爭還是縱容哄抬？

一場關於價格與公平的改革風暴

近期，越南政府頒布的《第192號議定》對社會住宅（NƠXH）市場帶來重大變革。根據新規，未來開發商可以自行決定社會住宅的售價與租賃價格，不再需要事前報送建設廳審批，這標誌著房地產監管思維由「事前核定」轉向「事後監督」。

然而，這場被視為鬆綁市場機制的改革，也引發不少學者與民間擔憂：開發商自由定價，是否會變相推高價格，侵蝕社會住宅應有的「安居救助」定位？

正面觀點：企業自主權提升，成本降低有望讓利

對此，胡志明市雄王大學常務副校長陳越英博士給出了審慎樂觀的觀點。他指出，放寬價格審查程序將讓企業可以更靈活地管控成本、縮短準備時間、減少不必要的行政支出。

在過去，開發一個社會住宅項目往往需要通過繁瑣的定價審核程序，導致項目延遲，甚至衍生其他非正式成本。而如今讓企業自行申報與公告價格，配合日後審核，有助於創造企業間的價格競爭與成本優化壓力，甚至帶動整體房價回落。

隱憂浮現：價格膨脹與利益輸送風險加劇

但陳越英博士也同時警告：改革可能帶來「雙面刃」效應。

一方面，若缺乏有效的事後監管制度（hậu kiểm），企業有可能透過虛增成本、報高投入數據，使實際銷售價格逼近商業住宅價位；另一方面，由於社會住宅與商業住宅之間存在巨大價差，這種「套利空間」可能誘發企業透過不當手段將社會住宅高價化，進而削弱政府原本的安居政策精神。

強化監管：公開透明是關鍵

為避免這類風險擴大，陳博士呼籲應採取多項制度強化手段：

• 公開成本結構與價格組成：所有社會住宅項目的建造成本與價格組成應登錄於官方網站，接受媒體與民眾監督。

• 隨機抽查與嚴格處罰：針對成本報表與成交價格進行不定期稽查，一旦發現虛報應有明確懲罰。

• 跨案比對分析：建設廳應主動比較區域內不同社會住宅項目的定價與成本，若出現異常價格偏高情況，應及時介入。

企業觀點：後審制度足以制衡，難以惡意操作

針對外界質疑，胡志明市企業協會副主席兼黎成公司總經理黎友義表示，「企業要惡意哄抬價格，其實非常困難。」

根據新制度規定：

• 開發商雖可自主訂價，但必須公開價格構成報告並提交建設廳。

• 項目驗收180日內須完成投資成本決算與審計報告，由主管機關比對與確認價格合理性。

• 若最終核准價格低於已銷售價格，開發商必須退還差價給購房者，反之則不得收回差額。

• 此外，在發放紅皮書（房產權證）前，企業最多僅可收取95%的房價款項，形成一種價格保障機制。

黎友義強調，制度設計本身已具備防弊機制，企業若刻意抬價，不僅難以逃避核查，還可能面臨退還款項與刑事追訴責任。

身份審核放寬：效率提升與新風險並存

除了價格自主權的開放，192號議定還賦予企業自主決定購房對象的權利，即不再由建設廳核准購房名單，而是企業自行篩選申購者名單後上報存檔。

雖然這大幅提升審批效率、簡化流程，但同時也引發外界質疑：若企業未嚴格核查購房者資格，恐讓社會住宅落入錯誤對象之手，違背其「扶弱濟貧」的政策本意。

針對此點，房地產協會主席黎黃周指出，若日後建設廳或地方政府調查發現購屋者不符資格，將依法收回房產，甚至強制執行退房處分。