房地产市场健康发展的解决方案

荒地閒置——自由市場的陰影與越南土地管理的警鐘

一、數萬公頃土地遭「規劃圈地」多年未動

當越南各地對住房、工業用地與基礎建設需求日益高漲，卻仍有大量土地處於「閒置狀態」，從首都河內、胡志明市到峴港等地的黃金地段，到各省市上萬公頃的都市、商業、工業區土地多年未開發。越南農業與環境部門的報告顯示，這些土地多數早已獲批規劃，但因企業無力 triển khai 或有意延宕，導致土地資源長期浪費。

更嚴重的是，一些房地產企業在成功取得土地使用權或拍賣後，並未實質開發，而是選擇「囤地等漲」，以此炒作地價、轉手牟利，甚至利用土地抵押融資，造成房地產市場扭曲，價格虛高、規劃失衡、交通與基建壓力不斷累積。

二、遞增稅率制度：讓土地回歸正途的經濟工具？

在日前的中央第18號決議三年實施總結會議上，副總理陳洪河提出應對閒置或低效利用土地徵收遞增稅率（Progressive Tax），即隨著閒置時間越長、持有土地越多，稅率逐年遞增。

此舉旨在透過經濟壓力促使地主將土地投入使用。然而，副總理也警告，政策需精準瞄準炒地行為，避免加重有真實需求民眾的負擔，同時須避免與農業積地發展政策相衝突。

三、專家觀點：制度需公平、透明、能辨識目標對象

河內法大副教授阮光俊指出，針對第二套房產徵稅若設計合理，將有助於抑制短期投機行為、穩定房市與增加財政收入。但也應避免對那些合法出租、長期投資者產生誤傷。

原資源與環境部副部長鄧雄武教授表示，未來土地政策應以「使用目的與持有規模」為基準，而非僅依資產價值課稅。他強調，地方政府應被賦予更多監管權限，同時也必須設置中央獨立機制進行制衡，以防「自己吹哨、自己執法」的情況發生。

四、實現有效政策的關鍵：數據、分權與法律協同

前計畫與投資部副部長鄧輝東博士強調，要使政策落地有成，必須：

• 明確界定炒地者與正當擁有者；

• 設計靈活稅制，排除正當農業、出租行為；

• 建立全國統一土地資料庫，結合 AI、區塊鏈等科技追蹤土地使用狀態；

• 法律須同步改革，保證土地法與房屋、建設、補償法規一致；

• 強化基層政府能力與公民監督，杜絕腐敗與濫權。

五、國家角色應聚焦於「規劃與制度」，非干預交易

中央經濟研究院原副院長陳金忠教授指出：政府應聚焦初級市場的土地政策設計與公共規劃，而將二級市場讓渡給企業與公民社會運行，只要法治清晰、規則穩定即可。同時，應建立由獨立機構主導的土地估價體系，避免地方「人治式報價」導致國有資產流失或利益輸送。

土地管理不能再「感覺治國」

越南土地制度並非缺地，而是缺乏科學、透明、可落實的治理機制。如果放任市場自由發展卻沒有強而有力的法律和資料支撐，那麼土地將淪為投機的工具，造成經濟與社會雙重扭曲。

未來，越南若想打造一個公平可持續的房地產市場，需要從法制、技術、數據到分權全面改革，讓土地成為推動國家現代化與民生福祉的真正引擎。