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房地产市场健康发展的解决方案

發布日期 : Tuesday, July 08, 2025

荒地閒置——自由市場的陰影與越南土地管理的警鐘

一、數萬公頃土地遭「規劃圈地」多年未動

當越南各地對住房、工業用地與基礎建設需求日益高漲,卻仍有大量土地處於「閒置狀態」,從首都河內、胡志明市到峴港等地的黃金地段,到各省市上萬公頃的都市、商業、工業區土地多年未開發。越南農業與環境部門的報告顯示,這些土地多數早已獲批規劃,但因企業無力 triển khai 或有意延宕,導致土地資源長期浪費。

更嚴重的是,一些房地產企業在成功取得土地使用權或拍賣後,並未實質開發,而是選擇「囤地等漲」,以此炒作地價、轉手牟利,甚至利用土地抵押融資,造成房地產市場扭曲,價格虛高、規劃失衡、交通與基建壓力不斷累積。

二、遞增稅率制度:讓土地回歸正途的經濟工具?

在日前的中央第18號決議三年實施總結會議上,副總理陳洪河提出應對閒置或低效利用土地徵收遞增稅率(Progressive Tax),即隨著閒置時間越長、持有土地越多,稅率逐年遞增。

此舉旨在透過經濟壓力促使地主將土地投入使用。然而,副總理也警告,政策需精準瞄準炒地行為,避免加重有真實需求民眾的負擔,同時須避免與農業積地發展政策相衝突。

三、專家觀點:制度需公平、透明、能辨識目標對象

河內法大副教授阮光俊指出,針對第二套房產徵稅若設計合理,將有助於抑制短期投機行為、穩定房市與增加財政收入。但也應避免對那些合法出租、長期投資者產生誤傷。

原資源與環境部副部長鄧雄武教授表示,未來土地政策應以「使用目的與持有規模」為基準,而非僅依資產價值課稅。他強調,地方政府應被賦予更多監管權限,同時也必須設置中央獨立機制進行制衡,以防「自己吹哨、自己執法」的情況發生。

四、實現有效政策的關鍵:數據、分權與法律協同

前計畫與投資部副部長鄧輝東博士強調,要使政策落地有成,必須:

  • 明確界定炒地者與正當擁有者;

  • 設計靈活稅制,排除正當農業、出租行為;

  • 建立全國統一土地資料庫,結合 AI、區塊鏈等科技追蹤土地使用狀態;

  • 法律須同步改革,保證土地法與房屋、建設、補償法規一致;

  • 強化基層政府能力與公民監督,杜絕腐敗與濫權。

五、國家角色應聚焦於「規劃與制度」,非干預交易

中央經濟研究院原副院長陳金忠教授指出:政府應聚焦初級市場的土地政策設計與公共規劃,而將二級市場讓渡給企業與公民社會運行,只要法治清晰、規則穩定即可。同時,應建立由獨立機構主導的土地估價體系,避免地方「人治式報價」導致國有資產流失或利益輸送。

土地管理不能再「感覺治國」

越南土地制度並非缺地,而是缺乏科學、透明、可落實的治理機制。如果放任市場自由發展卻沒有強而有力的法律和資料支撐,那麼土地將淪為投機的工具,造成經濟與社會雙重扭曲。

未來,越南若想打造一個公平可持續的房地產市場,需要從法制、技術、數據到分權全面改革,讓土地成為推動國家現代化與民生福祉的真正引擎。



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