外国人可以在越南继承或受赠房子吗？

可以，但有条件。外国组织与个人可以受赠、继承开发项目内、不属国防安全管制区的商品住宅（住宅法第 17 条第 2 款 b 点），且数量要在外国人配额之内。不符合这些条件时，外国人只能享有房屋的价值（住宅法第 20 条第 2 款 b 点），不能登记为所有权人。

拿不到产权证书的情形

下列外国人不发给住宅产权证书，只能把房子出售或赠与给可以在越南拥有住宅的对象（住宅法第 22 条第 1 款）：

1. 受赠或继承的房屋不在法定取得范围（例如不在开发项目内）、超过配额，或位于国防安全管制区；
2. 未在越南运营的外国组织、未获准入境越南的外国个人，却受赠或继承了越南的房屋。

第 1 种人可以自己或委托他人出售、赠与；第 2 种人则须委托在越南居住或运营的组织、个人代为出售或赠与（住宅法第 22 条第 2 款）。

继承人中有人能拥有、有人不能

各继承人须协议选择一种方式处理（住宅法第 22 条第 3 款）：

• 由可以拥有住宅的继承人取得房屋，不能拥有的人按其应继承份额取得相应的价值；或
• 把房屋出售或赠与给可以拥有的人，大家分取价值。

继承的是街屋与土地时

外国个人不是土地法所列的土地使用人（土地法第 4 条）。继承开发项目以外的街屋与土地，而继承人全部都是不能在越南拥有带土地住宅的外国人时，继承人不发给产权证书，但可以把继承的土地使用权转让或赠与他人：转让时由继承人本人担任转让方；赠与时受赠人须是法定可受赠的对象；尚未转让或赠与前，继承人或其书面委托的代理人可向土地登记机关提交材料，把继承记载到地籍簿（土地法第 44 条第 3 款 a–c 点）。这段期间，继承人可以书面委托他人照管或暂时使用土地（同条第 5 款）。

文件与税

• 住宅继承文件依民事法规办理公证或认证（住宅法第 164 条第 3 款）。
• 越南个人所得税：受赠、继承所得，不论是否为税务居民个人，都以每次超过 2,000 万越南盾的部分乘以 10% 计算（居民个人见个人所得税法第 18 条第 1–2 款；非居民个人见同法第 26 条）；但夫妻、父母子女、祖孙、兄弟姊妹等近亲之间的不动产继承、赠与免税（同法第 4 条第 1 款）。
• 对中国大陆读者：中国大陆目前未开征遗产税。日后若出售所继承的越南房产，该所得属于境外财产转让所得，大陆一侧的纳税规则见本专区〈在越南买卖房屋要缴哪些税费？〉一篇。

法条原文摘录

Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 16 của Luật này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;

（住宅法第 20 条第 2 款 b 点：不符条件者只能享有房屋价值。）

Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản được thừa kế;

（住宅法第 22 条第 3 款 a 点：由可拥有者继承房屋，其他人取得价值。）