外國人可以在越南繼承或受贈房子嗎？

可以，但有條件。外國組織與個人可以受贈、繼承開發案內、不屬國防安全管制區的商品住宅（住宅法第 17 條第 2 款 b 點），且數量要在外國人配額之內。不符合這些條件時，外國人只能享有房屋的價值（住宅法第 20 條第 2 款 b 點），不能登記為所有權人。

拿不到權狀的情形

下列外國人不發給住宅權狀，只能把房子出售或贈與給可在越南擁有住宅的對象（住宅法第 22 條第 1 款）：

1. 受贈或繼承的房屋不在法定取得範圍（例如不在開發案內）、超過配額，或位在國防安全管制區；
2. 未在越南營運的外國組織、未獲准入境越南的外國個人，卻受贈或繼承了越南的房屋。

第 1 種人可以自己或委託他人出售、贈與；第 2 種人則須委託在越南居住或營運的組織、個人代為出售或贈與（住宅法第 22 條第 2 款）。

繼承人中有人能擁有、有人不能

各繼承人須協議擇一處理（住宅法第 22 條第 3 款）：

• 由可擁有住宅的繼承人取得房屋，不能擁有的人按其應繼份取得相當的價值；或
• 把房屋出售或贈與給可擁有的人，大家分取價值。

繼承的是街屋與土地時

外國個人不是土地法所列的土地使用人（土地法第 4 條）。繼承開發案以外的街屋與土地，而繼承人全部都是不能在越南擁有附土地住宅的外國人時，繼承人不發給權狀，但可以把繼承的土地使用權轉讓或贈與他人：轉讓時由繼承人本人擔任轉讓方；贈與時受贈人須是法定可受贈的對象；尚未轉讓或贈與前，繼承人或其書面委託的代理人可向土地登記機關送件，把繼承記載到地籍簿（土地法第 44 條第 3 款 a–c 點）。這段期間，繼承人可以書面委託他人照管或暫時使用土地（同條第 5 款）。

文件與稅

• 住宅繼承文件依民事法規辦理公證或認證（住宅法第 164 條第 3 款）。
• 個人所得稅：受贈、繼承所得，不論是否為居住者，都以每次超過 2,000 萬越南盾的部分乘以 10% 計算（居住者見個人所得稅法第 18 條第 1–2 款；非居住者見同法第 26 條）；但夫妻、父母子女、祖孫、兄弟姊妹等近親之間的不動產繼承、贈與免稅（同法第 4 條第 1 款）。

法條原文摘錄

Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 16 của Luật này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở;

（住宅法第 20 條第 2 款 b 點：不符條件者只能享有房屋價值。）

Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản được thừa kế;

（住宅法第 22 條第 3 款 a 點：由可擁有者繼承房屋，其他人取得價值。）