75% 동의에 기반한 토지 환수, 소수 의견 억압 우려

토지 수용 다수 합의 메커니즘: 해결책인가, 소수 억압의 우려인가?

베트남 부동산 시장이 개발 토지 제한으로 침체된 가운데, 베트남 정부는 논란이 되는 정책 초안을 제시했습니다 — 75% 이상의 토지 소유자가 동의할 때 정부가 기업의 토지 수용을 지원할 수 있다는 내용입니다. 이는 시장을 오랫동안 괴롭혀 온 병목 현상을 해결할 수 있을 것으로 기대되지만, 보완 장치가 제대로 갖춰지지 않으면 '다수에 의한 소수 억압'이라는 사회적 갈등 위험으로 발전할 가능성이 있다는 사회적 우려도 불러일으키고 있습니다.

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다수 합의가 진정으로 문제를 해결할 수 있을까?

호치민시 자원환경경제연구원 원장, 박사 팜비엣투언(Phạm Viết Thuận)은 토지 수용의 어려움이 베트남 부동산 개발의 가장 큰 병목 현상 중 하나라고 지적하며, 개발 자금 비용 상승을 초래할 뿐만 아니라 주택 및 토지 가격을 더욱 상승시킨다고 밝혔습니다. 75% 합의 기준을 통해 국가가 수용에 개입하면 '토지 보유 대기' 현상을 방지하여 건설 과정을 가속화할 수 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장 레호앙쩌우(Lê Hoàng Châu)도 이 법안이 통과되면 개별 지주가 토지 양도를 거부하여 정체된 많은 프로젝트를 해결할 것이라고 밝히며, 이를 '법적 돌파구로, 대량의 토지 공급을 해방할 가능성이 있다'고 평가했습니다. 75%가 정말로 공정성을 대표할 수 있을까? 전문가들은 신중한 접근을 촉구하고 있습니다.

비록 해결책처럼 보이지만, 전문가들은 대체로 '75% 동의 문턱'에 대해 신중한 태도를 보인다. 변호사 팜아인뚜언(Phạm Anh Tuấn)은 완전한 법적 체계와 투명한 메커니즘이 부재할 경우, 정책이 소수를 다수에 따르게 만드는 도구로 전락하여 사회적 불만과 소송 물결을 야기할 수 있다고 강조했다.

그는 다음 사항을 명확히 규정할 것을 제안했다:

• '합의'란 무엇인가?

• 협의 및 보상 메커니즘은 어떻게 진행되어야 하는가?

• 동의하지 않은 자들의 권리 보장 메커니즘은 무엇인가?

토지 면적 기준으로 계산해야 하며, 문턱을 85%로 높여야 하는가?

레호앙쭈는 '가구 수' 기준으로 계산할 경우, 75%의 가구가 동의하더라도 나머지 25%의 지주가 40%~50% 이상의 토지 면적을 보유할 수 있어, 이러한 비율이 지역사회 합의를 실제로 반영하지 못한다고 지적했다. 따라서 그는 '토지 면적'을 계산 기준으로 삼아야 하며, 합의 문턱을 최소 85% 이상으로 높일 것을 제안했다, 공정성을 확보하기 위해서다.

박사 팜티에투언도 이 견해에 찬성하며 다음과 같이 덧붙였다: "기업이 자체적으로 80% 이상의 토지 면적을 확보했을 때만 정부가 개입해 지원해야 하며, 그래야 합리적 원칙에 부합합니다."

근본 문제: 토지 가격 및 가격 결정 메커니즘에 대한 신뢰 격차

현재 베트남 정부는 토지 가격 결정에 있어 시장 비교 요소를 제거하는 방안을 검토 중이며, 이는 더 큰 논란을 불러일으키고 있다. 변호사 팜아인뚜언은 정부가 발표한 토지 가격이 실제 시세보다 지나치게 낮을 경우, 강제 수용이 사회적으로 '불공정하다', '가격이 과도하게 낮게 책정되었다'는 인식을 낳아 전체 정책의 정당성을 훼손할 것이라고 지적했다.

동나이성의 한 부동산 개발업자는 "현재 가장 큰 문제는 동의 비율이 아니라 정부의 가격 결정 방식이 합리적이고 신뢰할 수 있으며 시장 근거를 갖추었는지 여부입니다. 보상 가격이 합리적이면 주민들은 기꺼이 토지를 내줍니다. 가격이 시세보다 현저히 낮으면 소수의 지주라도 단호히 반대할 것입니다."라고 말했다.

국제적 경험: 독일, 태국 모델이 참고할 만하다

여러 전문가들은 베트남이 독일, 태국, 말레이시아 등의 수용 제도를 참고할 수 있다고 제안합니다:

• 독일: 공익 목적이 있을 때만 토지를 수용할 수 있으며, 공정한 보상을 제공해야 합니다. 토지 소유자는 보상 기준과 적법성에 대해 이의를 제기할 권리가 있습니다.

• 태국: 100% 동의를 얻지 못해도 정부는 사업을 추진할 수 있지만, 일반적으로 재협상이나 계획 수정이 필요하며 일방적으로 강제 집행할 수는 없습니다.

• 말레이시아: 독립 기관이 토지 평가를 수행하며, 공개적인 의견 수렴 및 사회적 영향 평가 절차가 마련되어 있습니다.

이 사례들은 모두 한 가지를 강조합니다: 다수의 합의는 단순한 숫자 기준이 아니라 공정하고 투명한 절차와 법적 보호 위에 구축되어야 한다는 점입니다.

합의는 필요하지만 강요는 없다

전문가들은 '75% 동의'는 단지 기준일 뿐이며, 진정으로 중요한 것은 각 당사자의 이익을 보호하는 제도를 어떻게 구축할 것인지라고 입을 모았습니다. 공정한 보상 메커니즘과 효과적인 감독 체계가 부족하다면 90%의 동의를 얻더라도 여전히 갈등과 사회적 반발을 불러일으킬 수 있습니다.