부동산세로 인한 투자 수요 감소
부동산 시장, '이중 과세' 위험에 직면…투자 수요 급감 우려
세부담 증가, 시장 위험도 동반 상승
베트남 재정부는 최근 《개인소득세법》 수정안을 제시하며 부동산 양도 행위에 대해 두 가지 과세 방식을 마련해各界의 높은 관심을 받고 있습니다. 구체적으로, 매매 차익을 명확히 계산할 수 있는 경우 과세 방식은 '순이익 × 20%' (즉, 판매가 - 매입가 - 합리적 관련 비용)이며, 매입가와 관련 비용을 확인할 수 없는 경우에는 보유 기간에 따라 판매가에 2%에서 10%까지의 세율을 적용합니다.
전문가들은 일반적으로 위 세제 개혁을 서둘러 시행할 경우 '세금 위에 세금' (즉, 이중 과세) 상황이 발생하여 시장 유동성, 투자자 행동 및 가격 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 우려합니다.
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세부담 전가, 투자 의욕 급감
베트남 부동산중개협회(VARS)는 투자 수익이 높은 세금으로 압축되면 부동산이 다른 투자 수단에 비해 매력이 떨어져 투자자들이 보수적으로 관망하게 되고, 시장 거래량이 감소하며 기업 자금 흐름도 영향을 받을 것이라고 지적합니다.
또한, 실수요가 높은 지역에서는 매도자가 세금 비용을 판매가에 전가하여 이익 공간을 유지하려는 경향이 있어 집값이 추가로 상승하고, 결국 주택 구매자들이 더 큰 부담을 지게 됩니다.
투명한 데이터 기반 부재, 새 제도 시행에 어려움 예상
Savills 베트남 법인은 '이익 과세' 방식을 채택하려면 완전하고 투명한 시장 가격 및 거래 비용 데이터베이스를 구축해야 한다고 강조했습니다. 그러나 현재 베트남은 충분한 가격 정보 시스템을 갖추지 못했고, 통일된 검증 및 심사 메커니즘도 부족합니다. 데이터와 제도가 성숙하기 전에 서둘러 시행하면 거래 분쟁을 유발하고 시장 흐름을 늦추며, 정부의 세수 집행 효율성에도 영향을 미칠 수 있습니다.
토지 사용에 비용을 지불하는데, 추가 과세는 '이중 과세'를 구성합니다
호치민시 부동산 협회 회장 레호앙쩌우(Lê Hoàng Châu)는 현재 기업들이 토지 개발 단계에서 이미 일회성 대규모 '토지 사용권 금액'을 지불해야 하는데, 향후 개인소득세를 추가로 부과하면 실질적으로 이중 과세가 된다고 지적했습니다. 그는 현행 일회성 징수 제도를 검토하여 '연 단위 토지 임대료 징수'와 '토지 용도 전환 과세' 방식으로 변경하는 것이 공정성과 시장의 실제 운영 요구에 더 부합할 것이라고 제안했습니다.
개혁은 너무 서두르지 말고, 먼저 시범 운영 후 전면 시행해야 합니다
VARS 회장 응우옌반딘(Nguyễn Văn Đính)은 부동산 거래 세제 변경과 관련된 정책은 명확한 시행 일정을 설정하고, 완전한 데이터 기반을 갖춘 지역에서 시범 운영을 실시해야 한다고 강조했습니다. 동시에 '합리적 비용', '실제 구매 가격' 등의 모호한 개념을 명확히 하는 관련 지침을 조기에 발표하여 시장의 오해를 방지해야 합니다.
합리적인 과세는 투명성, 신중함, 시장 합의가 필요합니다
세수 정책이 적절하게 설계되면 투기 억제, 가격 왜곡 시정, 시장의 건강한 발전을 도울 수 있습니다. 그러나 정책 추진이 너무 빠르고 지원 메커니즘이 부족하면 거래량 감소, 가격 왜곡, 투자자 신뢰 상실을 초래하여 부동산 회복에 역효과를 낼 수 있습니다.
세제는 재정 도구일 뿐만 아니라 시장을 조절하는 중요한 지렛대입니다. 따라서 부동산 과세 개혁은 장기 계획, 데이터 투명성, 민간 합의를 기반으로 해야 합니다. 점진적으로 추진하고, 시범 운영하며, 수시로 조정하는 것이 안정적으로 시행하는 올바른 경로입니다.
호치민시 변호사 협회 변호사 응우옌당티는 20% 이익 세율이 상당히 높다고 생각합니다. 공정하게 적용하려면 양도인의 구매 가격과 투입 비용을 정확히 결정할 수 있는 신뢰할 수 있는 데이터베이스 시스템을 구축해야 합니다.
공제 가능한 합리적 비용에 대해 응우옌당티 변호사는 증빙을 위한 인보이스, 영수증 조건에 대한 상세한 규정이 필요하다고 제안했습니다.
같은 관점에서 호치민시 경제대학 강사 쩐응우옌단은 20% 이익이 낮은 세율이 아니라고 생각합니다. 이 방안을 채택하면 '이중 가격'으로 부동산을 매매하는 사람들, 즉 계약 가격이 실제 거래 가격보다 낮은 사람들이 가장 큰 영향을 받을 것입니다. 그 이유는 재판매 시 이익이 높아 더 많은 세금을 납부해야 하기 때문입니다.
'장기 부동산 투자를 장려하기 위해 매매 가격이 확정되더라도 보유 기간에 따라 과세해야 합니다. 이익 또는 판매 가격의 백분율로 계산할 수 있습니다.'라고 쩐응우옌단이 제안했습니다.
그는 '실제로 부동산을 3년 이상 보유한 사람은 이미 실질 투자자이며 더 이상 투기꾼이 아닙니다.'라고 지적했습니다.
이 전문가는 예측하기를, 이익 20%의 개인소득세 세율을 적용하면 부동산 시장이 영향을 받을 것이라고 합니다. 투자자들은 판매 가격을 올리거나, 현금 흐름을 창출하는 부동산, 즉 임대로 전환할 수 있습니다. 구매자는 두 가지 선택에 직면합니다: 사거나 임대하는 것입니다. 최종 소비자의 행동이 시장의 방향을 결정할 것입니다.
「세율이 너무 높으면 부동산 투자자들은 대응 방안을 모색할 것입니다. 판매 가격이 기대 이익에 미치지 못하면 장기 보유와 임대로 전환할 것입니다. 시장이 유리하고 세율이 낮을 때만 매도할 것입니다. 양도세는 부동산 가격 상승을 막을 수 없습니다.」 강사 쩐 응우옌 단(Trần Nguyên Đán)은 이것이 투자자들의 행동을 장기 보유 쪽으로 더 기울게 할 것이라고 생각합니다. 그때 시장은 임대 주택 공급을 늘릴 것입니다.
