세금 부과를 통한 집값 인하 기대는 환상이다

부동산 개인소득세 인상: 회복 중인 시장을 약화시킬 수 있음

베트남 부동산 시장은 2022~2023년의 동결기를 겪은 후, 막 회복 조짐을 보이기 시작했습니다. 그러나 최신 《개인소득세법》 초안이 제출되면서 광범위한 우려가 제기되었습니다. 이 초안은 부동산 양도 소득에 대해 최대 20%의 세율을 부과할 것을 제안하여, 시장 회복의 길에 '급제동'을 걸어 국가 전체 경제 성장을 둔화시킬 수 있습니다.

새 세율: 회복 전망에 그림자를 드리우다

재정부가 의견을 수렴 중인 《개인소득세법》 초안에 따르면, 부동산 양도 소득에 대한 과세 방식은 다음과 같을 수 있습니다:

• 판매가에서 구매 비용과 관련 합리적 비용을 뺀 '과세 대상 소득'을 기준으로 계산하며, 세율은 20%입니다;

• 구매 비용과 비용을 증명할 수 없는 경우, 보유 기간에 따라 판매 가격에 직접 과세하며, 세율은 2%에서 10%까지 다양합니다(보유 2년 미만은 10%, 보유 10년 초과는 2%).

경제학자 레쑤언응이아 박사(Dr. Le Xuan Nghia)는 세금 인상을 통해 집값을 낮추려는 시도는 '환상'이라고 지적합니다:

'세금 부담은 본질적으로 거래 비용의 일부이며, 결국 구매자에게 전가됩니다. 세금을 올리면 집값이 더 높아질 뿐, 집값을 억제하는 효과적인 방법이 아닙니다.'

그는 현재 취약한 시장 시점에 이 정책을 시행하면 시장이 다시 동결 상태에 빠질 수 있고, 건설, 자재, 은행업 등 여러 분야에 연쇄적인 부정적 영향을 미칠 수 있다고 경고합니다.

부동산이 전체 경제에서 차지하는 비중은 무시할 수 없습니다

레 박사는 부동산 시장의 영향력이 사람들이 표면적으로 보는 것보다 훨씬 크다고 덧붙였다:

• 일반적으로 부동산 총 시가총액은 한 나라 GDP의 약 3배이다;

• 전 세계 GDP는 약 120조 달러인 반면, 부동산 시가총액은 350조 달러에 달한다;

• 중국의 GDP는 19.5조 달러이고, 부동산 시가총액은 57조 달러에 달한다.

따라서 부동산에 대한 어떤 세금이나 규제 정책도 매우 신중해야 하며, 조금만 부주의해도 전체 경제 체계의 '도미노 효과'를 일으킬 수 있다.

'과도기'에 세금 제도를 변경하는 것은 바람직하지 않다

후인 포옥 응이아 박사(Huynh Phuoc Nghia)는 호치민시 경제대학 출신으로 다음과 같이 지적했다:

'현재 정부는 《2024년 토지법》 개정을 추진 중이며, 지가표 제도와 기타 핵심 규정을 포함합니다. 동시에 새로운 부동산 과세 제도를 추진하면 시장에 중첩 압력을 가할 것입니다.'

특히 베트남이 아직 완전한 부동산 데이터베이스를 구축하지 않았고, 각 성의 지가표가 아직 합리적이지 않은 상황에서, 이익 기반 과세를 강제로 시행하면 실행 난이도가 높고 공정성이 부족할 것입니다.

그는 현재의 2% 판매 가격 과세 메커니즘을 유지하고, 시장 정보가 투명해진 후에 실제 이익을 과세 기준으로 하는 제도로 전환하는 것을 고려할 것을 제안했다.

납세자가 신고 방식을 선택할 수 있는 이중 옵션을 제안

정책 과도기 동안, 전문가들은 납세자에게 두 가지 신고 선택지를 제공할 것을 제안한다:

1. 구매 원가 및 지출 증빙을 제공할 수 있는 경우 과세 대상 소득에 20%를 적용할 수 있습니다.

2. 자료를 제공할 수 없는 경우 현행 방식과 같이 판매 가격에 2%를 적용할 수 있습니다.

이러한 '이중 제도'는 간편성과 투명성을 동시에 확보하고 시장 변동 위험을 낮추며, 베트남의 현재 정보화 수준과도 부합합니다.

근본 해결책: 높은 세금 부과가 아닌 규제 완화와 공급 확대

실제로 집값 상승의 원인은 전적으로 투기 때문이 아니라 다음과 같습니다.

• 시장 공급이 실제 수요보다 훨씬 부족합니다.

• 법률 및 행정 절차가 복잡하고 승인이 지연됩니다.

• 토지 이용 계획의 효율성이 부족합니다.

따라서 세금 부과는 근본적인 문제를 해결하지 못하며, 오히려 가격을 상승시켜 다음과 같은 일련의 부작용을 초래할 수 있습니다.

• 사무실 임대료 상승.

• 기업 운영 및 확장 비용 증가.

• 외국인 투자자에게 투자 환경의 매력이 감소합니다.

“시장을 진정으로 조절하려면 법규를 명확히 하고 토지 공급을 풀어 시장이 자연스럽게 합리적인 가격 구간으로 돌아가도록 해야 합니다.” — 후푹이 박사가 강조했다.

부동산 시장 회복의 중요한 시기에는 개인소득세 개혁을 신중히 처리해야 한다

부동산 시장이 막 회복되고 전체 경제가 부양이 필요한 중요한 단계에서, 새로운 개인소득세 제도(예: 20% 부과 또는 보유 기간에 따라 증가하는 세율)를 갑작스럽게 도입하면 다음과 같은 결과를 초래할 수 있다:

• 시장 유동성이 급격히 감소하고;

• 일반인과 투자자들이 주저하게 되며;

• 경제 성장의 새로운 걸림돌이 될 수 있다.

현재 가장 현명한 선택은 정책의 안정성을 유지하면서 동시에 부동산 데이터베이스, 가격 평가 체계, 거래 등록 플랫폼과 같은 기반 제도 구축을 가속화하는 것이다. 그래야만 베트남 부동산 시장이 투명하고 건강하며 지속 가능한 발전의 미래로 나아갈 수 있다.