房地產市場面臨「重複課稅」風險，投資需求恐大幅下滑

稅負上升，市場風險同步升高

越南財政部近期提出《個人所得稅法》修正草案，針對不動產轉讓行為擬定兩種課稅方式，引起各界高度關注。具體來說，若可明確計算買賣差價，則課稅方式為「淨利潤 × 20%」（即：售價－買價－合理相關費用）；若無法確定購買價格與相關費用，則依持有時間長短，按售價課以 2% 至 10% 不等的稅率。

專家普遍擔憂，若倉促施行上述稅制改革，恐導致「稅上加稅」（即重複課稅）情況出現，進而對市場流動性、投資人行為及價格結構造成負面衝擊。

稅負壓力轉嫁，投資意願驟減

越南不動產仲介協會（VARS）指出，當投資收益遭高稅壓縮，將削弱不動產相較於其他投資管道的吸引力，導致投資人趨於保守、觀望，市場成交量將應聲下滑，企業資金流亦受波及。

此外，在實際自住需求較高的地區，賣方往往會將稅費成本轉嫁至售價，藉此維持利潤空間，造成房價進一步上升，最終由購屋族群承擔更高的負擔。

缺乏透明數據基礎，新制恐陷執行困難

Savills 越南公司強調，若要採用「依利潤課稅」的方式，必須建立完整、透明的市場價格與交易成本資料庫。然而，目前越南尚未具備完善的價格資訊系統，亦缺乏統一的驗證與查核機制。若在資料與制度尚未成熟前貿然上路，極可能引發交易糾紛、拖慢市場節奏，甚至影響政府稅收執行效率。

使用土地須付費，若再加稅將構成「重複課稅」

胡志明市不動產協會會長黎黃珠（Lê Hoàng Châu）指出，目前企業在土地開發階段已須支付一次性的大額「土地使用權金」，若未來再加徵個人所得稅，實質上將造成重複課稅。他建議，應檢討現行一次性徵收制度，改為「按年收取土地租金」與「轉換土地用途課稅」的方式，更能符合公平性與市場實際操作需求。

改革不應操之過急，應先試點再全面推行

VARS 主席阮文定（Nguyễn Văn Đính）強調，任何涉及不動產交易稅制變動的政策，必須設定明確的實施時間表，並在具備完整數據基礎的區域進行試點實驗。同時，應儘早發布相關指引，釐清「合理成本」、「實際購入價格」等模糊概念，避免市場誤解。

合理課稅需透明、審慎與市場共識

稅收政策若設計得當，確實能抑制炒作、導正價格偏差，協助市場朝健康方向發展。然而，若政策推動過急，配套機制又不足，反而可能導致成交量下滑、價格扭曲，甚至讓投資人信心流失，對房地產復甦造成反效果。
稅制不僅是財政工具，更是調控市場的重要槓桿。因此，房地產課稅改革應以長期規劃、資料透明、與民間共識為基礎。循序漸進、試點施行、隨時調整，才是穩妥推行的正確路徑。

胡志明市律師公會律師阮登資認為，利潤 20% 的稅率相當高。為公平適用，需要建立可靠的數據庫系統，以準確確定轉讓人的購買價格和投入成本。

關於可扣除的合理費用，阮登資律師建議，需要對發票、憑證的條件做出詳細規定，方便民眾舉證。

同樣的觀點，胡志明市經濟大學講師陳元旦認為，利潤 20% 並非低稅率。如果採用此方案，以「雙重價格」買賣房地產的人 —— 即合約價格低於實際交易價格 —— 將首當其衝，因為他們轉售時的利潤高，因此需繳納更多稅款。

「為鼓勵長期房地產投資，即使確定了買賣價格，也應根據持有時間課稅。可以按利潤或售價的百分比計算，」陳元旦建議。

他指出：「實際上，持有房地產超過 3 年的人已屬實質投資者，不再是投機者。」

這位專家預測，如果採用利潤 20% 的個人所得稅稅率，房地產市場將受到影響。投資者可能會提高售價，或轉向產生現金流的房地產，也就是出租。買家將面臨兩種選擇：買或租。最終消費者的行為將決定市場的走向。

「如果稅率過高，房地產投資者將設法應對。售價達不到預期利潤，他們將轉向長期持有和出租。當市場有利且稅率較低時，他們才會出售。轉讓稅無法阻止房地產價格上漲，」講師陳元旦認為，這將改變投資者的行為，使其更偏向長期持有。屆時，市場將增加出租房屋的供給。