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越南財政部近期提出《個人所得稅法》修正草案,針對不動產轉讓行為擬定兩種課稅方式,引起各界高度關注。具體來說,若可明確計算買賣差價,則課稅方式為「淨利潤 × 20%」(即:售價-買價-合理相關費用);若無法確定購買價格與相關費用,則依持有時間長短,按售價課以 2% 至 10% 不等的稅率。
專家普遍擔憂,若倉促施行上述稅制改革,恐導致「稅上加稅」(即重複課稅)情況出現,進而對市場流動性、投資人行為及價格結構造成負面衝擊。
越南不動產仲介協會(VARS)指出,當投資收益遭高稅壓縮,將削弱不動產相較於其他投資管道的吸引力,導致投資人趨於保守、觀望,市場成交量將應聲下滑,企業資金流亦受波及。
此外,在實際自住需求較高的地區,賣方往往會將稅費成本轉嫁至售價,藉此維持利潤空間,造成房價進一步上升,最終由購屋族群承擔更高的負擔。
Savills 越南公司強調,若要採用「依利潤課稅」的方式,必須建立完整、透明的市場價格與交易成本資料庫。然而,目前越南尚未具備完善的價格資訊系統,亦缺乏統一的驗證與查核機制。若在資料與制度尚未成熟前貿然上路,極可能引發交易糾紛、拖慢市場節奏,甚至影響政府稅收執行效率。
胡志明市不動產協會會長黎黃珠(Lê Hoàng Châu)指出,目前企業在土地開發階段已須支付一次性的大額「土地使用權金」,若未來再加徵個人所得稅,實質上將造成重複課稅。他建議,應檢討現行一次性徵收制度,改為「按年收取土地租金」與「轉換土地用途課稅」的方式,更能符合公平性與市場實際操作需求。
VARS 主席阮文定(Nguyễn Văn Đính)強調,任何涉及不動產交易稅制變動的政策,必須設定明確的實施時間表,並在具備完整數據基礎的區域進行試點實驗。同時,應儘早發布相關指引,釐清「合理成本」、「實際購入價格」等模糊概念,避免市場誤解。
稅收政策若設計得當,確實能抑制炒作、導正價格偏差,協助市場朝健康方向發展。然而,若政策推動過急,配套機制又不足,反而可能導致成交量下滑、價格扭曲,甚至讓投資人信心流失,對房地產復甦造成反效果。
稅制不僅是財政工具,更是調控市場的重要槓桿。因此,房地產課稅改革應以長期規劃、資料透明、與民間共識為基礎。循序漸進、試點施行、隨時調整,才是穩妥推行的正確路徑。
胡志明市律師公會律師阮登資認為,利潤 20% 的稅率相當高。為公平適用,需要建立可靠的數據庫系統,以準確確定轉讓人的購買價格和投入成本。
關於可扣除的合理費用,阮登資律師建議,需要對發票、憑證的條件做出詳細規定,方便民眾舉證。
同樣的觀點,胡志明市經濟大學講師陳元旦認為,利潤 20% 並非低稅率。如果採用此方案,以「雙重價格」買賣房地產的人 —— 即合約價格低於實際交易價格 —— 將首當其衝,因為他們轉售時的利潤高,因此需繳納更多稅款。
「為鼓勵長期房地產投資,即使確定了買賣價格,也應根據持有時間課稅。可以按利潤或售價的百分比計算,」陳元旦建議。
他指出:「實際上,持有房地產超過 3 年的人已屬實質投資者,不再是投機者。」
這位專家預測,如果採用利潤 20% 的個人所得稅稅率,房地產市場將受到影響。投資者可能會提高售價,或轉向產生現金流的房地產,也就是出租。買家將面臨兩種選擇:買或租。最終消費者的行為將決定市場的走向。
「如果稅率過高,房地產投資者將設法應對。售價達不到預期利潤,他們將轉向長期持有和出租。當市場有利且稅率較低時,他們才會出售。轉讓稅無法阻止房地產價格上漲,」講師陳元旦認為,這將改變投資者的行為,使其更偏向長期持有。屆時,市場將增加出租房屋的供給。