호치민시에서 새 지가표 적용으로 영향을 받는 네 가지 유형

호치민시 부동산 협회(HoREA)에 따르면, 2024년 제79호 결정으로 새 지가표가 공식 발표되었으며, 다양한 토지 사용자에게 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그중 네 가지 경우가 부정적인 영향을 받습니다. 이러한 영향은 토지 사용 비용에만 그치지 않고, 관련 개인 및 가정의 경제 생활과 권익에도 깊은 영향을 미칩니다.

첫 번째 유형: 토지 사용권을 인정받아야 하는 개인

특히 13,035개 필지에 '최초 토지 사용권 증서'가 아직 발급되지 않은 경우가 해당됩니다. 이러한 필지 대부분은 장기 사용 토지이지만, 아직 합법적인 소유권 절차를 완료하지 못했습니다. 새 지가표로 인해 증서 발급 비용이 증가할 수 있으며, 토지 사용자는 소유권 합법화 과정에서 더 많은 어려움에 직면할 수 있습니다. 이러한 비용에는 등록세, 측량비 및 기타 행정 비용이 포함되어 저소득 가정의 재정적 부담을 가중시킵니다.

비용 외에도 토지 사용권 인정과 관련된 법적 절차가 더 복잡해질 수 있습니다. 새 지가표의 조정은 토지 가치 계산 방식을 변경하여 국민이 지불해야 하는 비용에 영향을 미칠 수 있으며, 아직 등록 절차를 완료하지 않은 개인에게는 큰 부담으로 작용할 것입니다. 특히 현재 경제적 변동 상황에서 사람들의 삶의 불안정성을 더욱 심화시킵니다.

두 번째 유형: 토지 사용 목적을 변경하는 개인

同一 필지에 이미 주택이 건설된 농지 또는 비농지의 토지 사용자에게 있어 토지 용도 전환의 필요성은 특히 중요합니다. 특히 '레드북(紅皮書)'을 취득한 주택이 도시 또는 농촌 주거지역에 위치한 경우 더욱 그렇습니다. 이러한 토지 용도 전환은 비용뿐만 아니라 지방 관리 기관의 승인도 필요로 합니다. 새로운 지가표로 인해 토지 용도 전환 비용이 증가하여 토지 사용자에게 어려움을 초래할 수 있습니다.

시가지와 농업 지역의 경계에 거주하는 주민들은 일반적으로 주택 건설 및 개보수 요구에 맞추기 위해 토지 용도를 변경해야 합니다. 그러나 새 버전의 지가표 시행으로 이러한 비용이 크게 증가할 수 있어, 많은 가구가 토지 사용권을 합법화하기 어려워지고, 이들 지역의 주택 개발을 저해하며, 호치민시의 도시 계획 및 발전 목표에 영향을 미칩니다.

제3유형의 경우: 개인이 토지 분할 필요로 인해

토지 사용자가 주택용지, 농지 또는 비주택 토지를 여러 필지로 분할하여 용도를 '주택용지'로 변경하여 자손에게 분배하고자 할 때, 이러한 수요는 새 지가표 시행에 따라 비용이 증가하여 재정적 어려움을 초래합니다. 토지 분할 및 용도 변경은 일반적으로 부모가 자녀에게 독립된 주거를 제공할 필요가 있을 때 발생합니다.

그러나 전환 및 분할 비용이 증가함에 따라 이 과정은 더욱 어렵고 비용이 많이 들게 되었습니다. 특히 토지 면적이 넓은 경우, 독립된 필지로 분할하려면 토지 사용자가 더 복잡한 규정을 준수해야 하고 더 높은 비용을 지불해야 합니다. 이는 재정적 부담을 가중시킬 뿐만 아니라 행정 절차를 번거롭게 만들어 서류 처리 시간을 연장시키고, 다음 세대를 위한 토지 사용권 이전 진행을 지연시킵니다.

네 번째 경우: '등록 계획' 구역 내에 있는 개인 및 가족

예를 들어, '빈꾸이-타인다' 계획 구역 내의 주민들은 부정적인 영향을 받게 됩니다. 이러한 지정 계획 프로젝트는 일반적으로 주민들의 토지 사용권(건축 및 양도권 포함)을 제한합니다. 지정 계획이 해제되면 주민들은 더 높은 토지 사용료를 지불해야 할 수 있으며, 이는 오랫동안 토지 사용 제한을 받아 온 가족들에게 이중 손실이 됩니다.

해제된 등록 계획은 일반적으로 주민들에게 혜택을 가져다주어 토지를 공식적이고 합법적으로 사용하고 개발할 수 있게 해줄 것으로 기대됩니다. 그러나 새 버전의 지가표 시행으로 등록 해제 후 관련된 토지 사용권 합법화 비용이 많은 중저소득 가정의 경제적 능력을 초과할 수 있어, 주민들이 토지를 효과적으로 활용할 기회를 잃고 추가 비용을 부담하게 됩니다.

새 지가표가 호치민시 부동산 시장에 미치는 영향

HoREA의 평가에 따르면, 새 지가표는 호치민시 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치지 않겠지만, 2단계, 즉 부동산 기업이 토지 사용권을 양도하여 부동산, 도시 주택 및 사회 주택 사업을 시작할 때는 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 그때는 사람들이 더 높은 가격에 토지를 팔 것으로 기대하여 주택 가격이 상승할 가능성이 있으며, 이는 시장 가격에 압력을 가할 수 있습니다.

토지 가격의 상승은 부동산 프로젝트의 투입 비용 증가를 의미하며, 이는 개발업체가 이익을 확보하기 위해 제품 판매 가격을 조정하도록 촉진하여 상업용 주택과 사회 주택 가격의 상승을 초래할 수 있습니다. 또한, 일부 개인과 조직의 투기 심리는 시장을 더욱 혼란스럽게 만들어 토지 가치가 불안정하게 상승하고, 나아가 부동산 거품의 위험을 초래할 수 있습니다.

동시에, 새 지가표는 토지사용권 증서, 주택소유권 증서의 발급 및 토지사용 변경 관련 행정 절차에도 직접적인 영향을 미칩니다. 이러한 경우에 지불해야 하는 토지사용료는 이전보다 더 높아져 토지 사용자와 권리 합법화가 필요한 가정의 재정적 부담이 커집니다. 이는 비용에만 영향을 주는 것이 아니라 시간과 행정 절차를 더욱 복잡하게 만들어 합법화 과정이 더 어렵고 길어집니다.

HoREA는 또한 국가 관리 기관이 법률 해석과 홍보를 강화하여 시민과 기업이 새로운 규정을 더 잘 이해하고 법적 인식을 높이며 법과 규정에 따라 행동하도록 장려할 것을 제안했습니다. 동시에 HoREA는 토지 투기 행위에 대한 모니터링을 강화하여 부동산 시장이 투명하고 건강하게 운영되도록 하고, 투기로 인한 불리한 변동을 방지할 것을 촉구했습니다.

지가 변동이 클 때 투기 행위를 통제하고 법률 지식을 홍보하는 것이 특히 중요합니다. 적절한 관리 조치가 부족하면 시장이 불안정해져 주민들의 주택 구매 능력, 특히 저소득층에게 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 투명하고 명확한 지가 관리 메커니즘을 구축하면 토지 자원의 공정한 활용에 도움이 되고 호치민시 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 지원할 것입니다.

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