베트남 남부 토지 시장: 현황과 회복 전망

베트남 남부 토지 시장은 현재 어려운 침체기를 겪고 있습니다. 신규 공급의 흡수율이 전년 동기 대비 다소 증가했음에도 불구하고, 시장 유동성은 여전히 매우 낮아 단기 전망은 여전히 어둡습니다. 시장 내재 요인과 복잡한 거시경제 배경으로 기업과 투자자들은 전례 없는 장애물에 직면해 있으며, 시장은 아직 뚜렷한 회복 신호를 보이지 않고 있습니다.

롱안성에서 토지를 전문으로 하는 기업들은 시장 유동성이 부분적으로 회복되어 2022년 시장 동결 이전 수준의 50~60%에 도달했다고 밝혔습니다. 그러나 많은 거래소는 여전히 프로젝트 내 상품을 소화하지 못하고 있으며, 기존 재고 정리에 집중해야 합니다. 또한 일부 거래소는 어려운 시장 상황에 적응하기 위해 규모를 축소해야 했습니다. 많은 기업들이 거래량이 작년보다 증가했음에도 불구하고 증가 폭이 기대에 미치지 못해 재정적 압박이 여전히 큽니다.

동나이성에서도 토지 시장 상황은 낙관적이지 않습니다. 거래는 주로 기존 고객층에 집중되어 있으며, 신규 고객 유치는 거의 불가능한 상황입니다. 현지 토지 상품은 주로 경험이 풍부하고 현지 시장에 익숙한 투자자들이 구매하지만, 높은 대출 금리와 신중한 투자 심리로 인해 신규 고객 유치가 매우 어려워졌습니다. 투자자들은 더욱 신중해져 관망세를 유지하며 거시경제 상황의 낙관적인 신호를 기다리고 있습니다.

2차 시장에서는 거래가 주로 이미 소유권 증서(홍본)가 있고 인구 밀집 지역, 인프라 및 서비스가 잘 갖춰진 프로젝트에 집중되어 있습니다. 이러한 입지가 우수한 토지는 중장기 투자자들에게 큰 매력을 지니며, 특히 계획 개발 지역에서 그러합니다. 그러나 2022년부터 위탁 판매된 많은 토지가 가격이 원가에 근접했음에도 불구하고 여전히 거래에 성공하지 못하고 있습니다. 이는 입지적 이점이 부족하거나 인프라가 미비한 상품의 유동성 개선에 있어 약점을 반영합니다. 많은 2차 시장 투자자들이 자금을 회수하기 위해 손실을 감수하고 매도하고 있지만, 시장 수요는 여전히 매우 제한적입니다.

DKRA 그룹의 보고서에 따르면, 2024년 3분기 호치민시 및 주변 지역에서는 91개의 토지 프로젝트가 최초 분양을 기록했으며, 전년 동기 대비 11% 증가했습니다. 그러나 흡수율은 5%에 불과해 여전히 2019년 이전 시장 활황기보다 크게 낮았습니다. 거래는 주로 인프라와 법률이 완비된 상품에 집중되었으며, 호치민시의 평균 가격은 평방미터당 5,000만 동 미만, 주변 지역은 평방미터당 2,200만 동 미만이었습니다. 이러한 상품은 법적 안정성과 소규모 투자자의 재정 능력에 부합하는 가격으로 주목받았습니다.

신규 프로젝트의 최초 분양은 고객 확보에 어려움을 겪고 있으며, 경쟁이 치열해 투자자들이 신중한 태도를 보이고 있습니다. 수요를 자극하기 위해 월 1% 납부, 무이자, 10% 계약금만 납부 등 다양한 혜택과 재정 지원책이 도입되었고, 일부 투자자는 고객 유치를 위해 아파트 증정 정책을 내놓기도 했습니다. 그러나 투자자들이 가격 상승 잠재력에 대한 확신이 부족하고 은행 자금 조달이 어려워, 이러한 정책들은 유동성을 크게 개선하지 못했습니다.

남부 부동산 부문 책임자 딘민뚜언 씨는 토지 유동성 회복이 더딘 주된 이유는 투기적 투자 수요의 급격한 감소와 실제 토지 수요가 여전히 낮기 때문이라고 밝혔습니다. 그는 이러한 침체가 연말까지 지속될 것으로 예상하며, 은행들이 특히 과도하게 성장했던 지역에서 대출에 여전히 신중한 태도를 보이고 있어 투자자들의 자금 조달 능력이 직접적으로 줄어들었고, 시장에 활력이 부족하며 투자 수요가 크게 감소했다고 설명했습니다.

뚜언 씨는 투자자들의 관망과 신중한 태도가 시장에 영향을 미치는 중요한 요인이라고 강조했습니다. 시장에 이전과 같은 강력한 동력이 부족해 투자자들이 행동보다는 관망으로 돌아서고 있습니다. 많은 사람들이 정부의 지원 정책과 신용 완화를 통해 자금 접근성이 개선되기를 기대하고 있습니다.

한편, DKRA 그룹 부사장 부홍탕 씨는 거시적 요인들이 긍정적 신호를 보이고 있어 남부 토지 시장의 회복세가 지속될 것이라는 낙관적인 입장을 보였습니다. 그는 새로운 토지 가격이 현재보다 20~50% 상승할 수 있다고 예측하며, 이는 투자자들에게 긍정적인 신호라고 말했습니다. 안정적인 금리, 장기 부동산 투자에 대한 수요 증가, 그리고 곧 시행될 대규모 인프라 프로젝트가 시장 회복의 동력이 될 것으로 예상됩니다. 어려움이 여전히 존재하지만, 정부 정책 지원과 거시경제 안정에 힘입어 시장이 조기에 성장세를 회복할 것으로 기대됩니다.

또한, 여러 지역의 토지 가격 조정도 준비 중이며, 기존 가격보다 20~50% 상승할 것으로 예상되어 부동산 가치, 특히 주거용 토지에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 이러한 조정은 판매 가격에만 영향을 주는 것이 아니라 많은 투자자들의 의사결정에도 중대한 영향을 미칩니다. 장기 투자 전략을 가진 선견지명 있는 투자자들에게는 부동산 가치 상승 잠재력이 커질 때 시장에 재진입할 기회가 될 수 있습니다.

2025년 말까지 토지 시장은 현재의 어려움을 벗어나 2026년에 새로운 회복 국면에 들어설 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 회복을 이루기 위해서는 투자자, 부동산 개발업체, 은행 시스템을 포함한 모든 이해관계자들의 협력이 필요하며, 신용 완화와 투자 지원 정책 확대에 있어서의 협력이 요구됩니다. 회복은 거시적 요인에만 의존하는 것이 아니라 인프라의 동시적 개선, 법적 투명성 제고, 특히 투자자 신뢰 회복이 필요합니다. 이러한 조건이 충족된다면 2026년은 토지 시장이 진정한 번영을 이루는 시기가 되어 투자자와 지역 경제에 지속 가능한 혜택을 가져다줄 수 있습니다.

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