越南南部土地市場：現狀與復甦前景

越南南部土地市場正經歷著一個充滿挑戰的低迷階段，儘管新供應的吸納率相比去年同期有一定增長，但市場流動性仍然非常低，短期前景依然黯淡。市場的內在因素和複雜的宏觀經濟背景使企業和投資者面臨前所未有的阻礙，而市場尚未出現明確的復甦信號。

在隆安省，專營土地的企業表示，市場流動性已部分恢復，達到2022年市場凍結前的50-60%。然而，許多交易所仍無法消化項目中的產品，並需專注於清算現有庫存。此外，一些交易所還不得不縮減規模以適應困難的市場條件。許多企業即使交易量比去年有所增加，但增長幅度仍未達到預期，財務壓力依然很大。

同樣在同奈省，土地市場情況並不樂觀，交易主要集中在熟客群體，而接觸新客戶幾乎不可行。當地土地產品主要由有經驗且熟悉當地市場的投資者購買，但高貸款利率和謹慎的投資心態使得吸引新客戶變得極為困難。投資者變得更為謹慎，僅僅停留在觀望階段，等待宏觀經濟形勢的樂觀信號。

在二級市場，交易主要集中在已有紅本且靠近人口密集地區、基礎設施和服務完善的項目。這些位置優越的地塊對於中長期投資者具有很大吸引力，尤其是在規劃發展的地區。然而，許多自2022年起託售的地塊仍未能成功交易，即使價格已接近原始成本。這反映了那些缺乏地理位置優勢或基礎設施不完善的產品在提升流動性方面的弱勢。許多二級市場的投資者被迫割肉出售，以釋放資金，但市場需求依然極為有限。

根據DKRA集團的報告，2024年第三季度，胡志明市及其周邊省份記錄了91個土地項目首次銷售，同比增長11%。然而，吸納率僅為5%，仍遠低於2019年之前市場活躍時期。交易主要集中在基礎設施和法律完善的產品，胡志明市的均價低於5000萬越盾/平方米，周邊省份低於2200萬越盾/平方米。這些產品因法律穩定性和價格符合小型投資者的財務能力而受到關注。

新項目首次銷售面臨著客戶難尋的挑戰，由於競爭激烈，投資者持謹慎態度。為了刺激需求，許多優惠政策和財務支持措施已經出臺，如每月支付1%、零利率、僅需支付10%的首付款，甚至有投資者推出贈送公寓的政策來吸引客戶。然而，這些政策未能顯著提升流動性，因為投資者對價格增長潛力缺乏信心，且難以從銀行獲取資金。

南部房地產部門負責人丁明俊先生表示，土地流動性回升緩慢的主要原因是投機投資需求的嚴重下降，而對土地的實際需求仍然很低。他預計，這一低迷狀態將持續到年底，銀行在貸款方面仍保持謹慎，特別是在曾經過度增長的省份，這直接減少了投資者的資金獲取能力，市場缺乏活力，投資需求大幅下降。

丁先生強調，投資者的觀望和謹慎態度是影響市場的重要因素。市場缺乏像之前那樣的強勁驅動力，使得投資者轉向觀望而非行動。許多人期望政府的支持政策以及信貸放鬆，從而改善資金可得性。

另一方面，DKRA集團副總裁武宏勝先生則持樂觀態度，認為宏觀因素顯示出積極跡象，南部土地市場的復甦勢頭將繼續。他預測新地價可能比目前上漲20-50%，這對於投資者來說是積極信號。穩定的利率、對長期投資不動產的需求增長，以及即將實施的大型基礎設施項目，預計將成為市場復甦的動力。儘管挑戰依然存在，但在政府政策支持和宏觀經濟穩定的推動下，市場有望早日恢復增長勢頭。

此外，許多地方的地價調整也在準備出台，預計比現有價格上漲20-50%，這將直接影響不動產價值，尤其是住宅用地。這一調整不僅影響出售價格，還對許多投資者的決策產生重大影響。對於具有遠見和長期投資策略的投資者來說，當不動產價值潛力增長時，這可能是重返市場的機會。

預計到2025年底，土地市場將擺脫當前困境，並於2026年進入新一輪的復甦期。然而，要實現這一復甦，需要所有利益相關方的共同努力，包括投資者、房地產開發商和銀行體系，在放寬信貸和增加投資支持政策方面的協作。復甦不僅取決於宏觀因素，還需要基礎設施的同步改善、法律透明度的提高，尤其是恢復投資者信心。如果這些因素得到滿足，2026年可能成為土地市場實現真正繁榮的時刻，為投資者和區域經濟帶來可持續的利益。

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