재개된 많은 프로젝트의 가격이 크게 상승: 현황과 전면적인 도전

최근 몇 년간 법적 문제로 한때停滞했던 부동산 프로젝트 재개 트렌드가 호치민시 부동산 시장에서 새로운 현상을 일으키고 있습니다. 이 프로젝트들은 한때 '방치'로 수년간 공사가 중단되었으나, 현재 재개되며 판매 가격이 크게 상승하여 일반적으로 중단 전보다 20-50% 높습니다. 이는 시장을 더욱 활발하게 만들 뿐만 아니라 투자자와 소비자에게 많은 체계적인 과제를 안겨주고 있습니다.

기존 프로젝트 재개: 전체적인 그림

중요한 예로 투득시의 DatXanhHomes Riverside 프로젝트(구 Gem Riverside)의 재개가 있습니다. 이 프로젝트는 그린랜드 그룹이 투자하여 2018년부터 시행되었으며, 수천 세대의 아파트 규모로 초기 분양가는 평방미터당 3,300만 동이었습니다. 그러나 법적 문제로 한때停滞했던 이 프로젝트는 현재 재개되어 예상 분양가가 평방미터당 1억 동으로 인상될 것으로 보이며, 이는 초기 가격의 거의 세 배로 해당 지역 부동산 시장의 가격 구조에 중대한 변화를 반영합니다.

마찬가지로, 투득시에서 CT그룹이 개발한 Metro Star 프로젝트도 15층에서 30층으로 설계를 조정한 후 공식적으로 재개되었습니다. 이번 조정은 프로젝트의 개발 가치를 최적화했을 뿐만 아니라 시장의 관심을 끌었으며, 가격은 제곱미터당 3,800만~4,000만 동에서 6,000만 동으로 상승했습니다. 이러한 상승폭은 해당 지역 고급 아파트 시장의 급격한 변화를 보여줍니다.

또 다른 사례로는 7군에서 꾸옹끄엉자라이(Kuong Cuong Gia Lai)사가 개발한 Lavida Plus 프로젝트가 있습니다. 이 프로젝트는 이전에 법적 문제로 수년간 중단되었으며, 2018년 재개 당시 분양가는 제곱미터당 3,300만 동이었습니다. 그러나 현재 법적 절차를 마치고 재개된 후 가격은 제곱미터당 5,500만 동으로 상승했습니다. 이는 중심 지역 부동산 시장의 가격 상승 추세를 명확히 보여주며, 동시에 고품질 주거에 대한 수요 증가를 나타냅니다.

가격 상승 원인 분석: 비용과 재무 구조

베트남 CBRE 연구·자문 부문 부이사 팜 응옥 티엔 타인(Phạm Ngọc Thiên Thanh)에 따르면, 재개된 프로젝트가 더 높은 분양가를 적용하는 주된 이유는 법적 승인을 기다리고 재추진 과정에서 소요된 비용과 자원을 보충하기 위해서입니다. 긴 중단 기간은 투자자에게 막대한 재정적 손실과 현금 흐름 압박을 초래했습니다. 가격 인상은 단순한 상업적 전략일 뿐만 아니라, 원금 회수와 예상 이익 달성을 위한 필수 요건이기도 합니다.

호치민시의 한 부동산 기업 임원은 프로젝트의 재무 구조가 일반적으로 기업 자체 자금 30%, 고객 융자 30%, 금융기관 대출 40%로 구성된다고 밝혔습니다. 프로젝트가 5년간 중단되면 연간 약 15%의 이자 비용으로 인해 누적 손실이 총 투자 비용의 30%에 달합니다. 여기에 법률 비용, 고객 보상 비용, 은행 대출 이자 지출도 포함되지 않습니다. 이러한 요인들로 인해 기업은 프로젝트 재개 시 심각한 손실을 피하기 위해 분양가를 조정하게 됩니다.

부동산 가격에 영향을 미치는 기타 요인들

프로젝트 내부 요인 외에도 호치민시 부동산 가격 상승은 일련의 객관적 요인에 의해 촉진되고 있습니다. 첫째, 순수 토지 자원이 점점 희귀해지면서 토지 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 대형 부동산 프로젝트는 일반적으로 황금 입지를 선택하는데, 이러한 지역의 토지 자원이 점점 줄어들어 개발 비용이 크게 증가했습니다.

둘째, 건축 자재, 인건비, 대출 금리가 최근 몇 년간 크게 상승했습니다. 특히 법규 변경과 안전 및 건축 품질 요건 강화라는 배경 속에서 프로젝트 추진 과정의 비용도 그에 따라 증가했습니다. 따라서 투자자는 이러한 비용을 보충하고 최소 이익을 확보하기 위해 분양가를 조정할 수밖에 없습니다.

DKRA그룹의 예측에 따르면, 호치민시의 주택 가격, 특히 아파트와 빌라 제품은 단기간에 지속적으로 상승할 것입니다. 공급 부족과 수요 증가의 이중 작용으로 주택 가격은 상승할 수밖에 없는 시장 환경이 조성되었습니다. 이는 토지 자원의 희소성뿐만 아니라 발전된 도시로서의 호치민시의 경제적·사회적 특성을 반영합니다.

2024년 토지법과 부동산 시장에 미치는 영향

2024년 토지법의 새로운 규정은 지방 정부가 매년 시장 가격에 따라 토지 가격을 자체적으로 결정할 수 있는 권한을 부여했으며, 이는 호치민시 아파트 가격 상승을 이끄는 주요 원인 중 하나로 여겨집니다. 시장 메커니즘에 따른 가격 책정으로 대도시의 토지 가격이 크게 상승했고, 프로젝트 개발 비용도 그에 따라 증가했습니다. 이로 인해 투자자는 이익을 보장하고 현저히 상승한 개발 비용을 보충하기 위해 분양가를 인상할 수밖에 없습니다.

DKRA그룹 부사장 부홍탕(Võ Hồng Thắng)은 수요가 지속적으로 증가하고 신규 프로젝트 추진에 많은 어려움이 있는 상황에서 호치민시와 하노이 등 대도시의 부동산 가격이 하락하기 어렵다고 밝혔습니다. 희소한 순수 토지 자원, 번거로운 법적 절차, 그리고 지속적으로 상승하는 개발 비용은 모두 시장에 큰 압력을 가하고 있습니다. 실제 주거 수요를 충족하는 주택 프로젝트에 대해 부홍탕은 "상승할 뿐 하락하지 않을 것"이라는 예측이 현재 상황에 부합한다고 생각합니다.

시장 전망: 기회와 도전

중단되었던 프로젝트를 재개하고 가격이 크게 상승하는 것은 필연적인 추세로, 시장 변동과 비용 상승의 현실에 부합합니다. 그러나 이는 실제 주거 수요가 있는 구매자, 특히 중저소득층에게 도전 과제를 제기합니다. 30억 동 미만의 아파트가 시장에서 거의 사라지면서 많은 시민들에게 적절한 주택을 소유하는 꿈은 점점 더 멀어지고 있습니다.

DKRA그룹의 조사에 따르면, 호치민시에서 30억 동 미만의 아파트 공급은 거의 존재하지 않으며, 향후 3년 내에 이 범주는 전체 공급량의 5% 미만을 차지할 것으로 예상됩니다. 이로 인해 많은 주택 구매 수요가 있는 사람들이 대도시에서 주택을 얻지 못하고 있으며, 특히 부동산 비용이 지속적으로 상승하는 배경에서 더욱 그러합니다. 이는 주택 문제에 대한 중대한 도전이며, 시장을 조절하기 위한 효과적인 국가 차원의 지원 정책이 시급히 필요합니다.

현재 시장 상황에서 교외의 일부 투자용 부동산을 제외하고, 실제 주거 수요를 충족하는 아파트와 주택의 대도시 가격은 상승 추세를 유지할 것입니다. 이러한 상승은 수요와 공급의 현황을 반영할 뿐만 아니라, 복잡한 변화가 가득한 부동산 시장을 반영합니다. 가격, 토지 자원, 개발 비용의 도전은 투자자들이 전략을 합리적으로 조정하도록 요구하며, 국가의 적절한 정책 개입도 필요하여 모든 관련 당사자를 위해 안정적이고 지속 가능한 환경을 조성해야 합니다.

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