許多重啟的專案價格大幅上漲：現狀與全面挑戰

近年來，因法律問題而一度停滯的房地產專案重啟的趨勢正在胡志明市的房地產市場上掀起一股新現象。這些專案曾經因「擱置」多年而停工，如今重新啟動，並且售價大幅上漲，通常比暫停前高出20-50%。這不僅讓市場變得更加活躍，還為投資者和消費者帶來了許多系統性的挑戰。

舊專案重啟：一幅全景圖

一個重要的例子是位於守德市的DatXanhHomes Riverside專案（原名Gem Riverside）的重啟。該專案由綠地集團投資，從2018年開始實施，規模達數千套公寓，初始售價為每平方米3,300萬越盾。然而，該專案因法律問題而一度停滯，如今重啟後，預計售價將增至每平方米1億越盾，幾乎是最初價格的三倍，反映了該地區房地產市場價格結構的重大變化。

同樣的，守德市由CT集團開發的Metro Star專案也在設計由15層調整為30層後正式重啟。此項調整不僅優化了專案的開發價值，還吸引了市場關注，使得價格從每平方米3,800萬至4,000萬越盾上升至6,000萬越盾。這種增幅展示了該地區高級公寓市場的劇烈變動。

另一個案例是第7郡由國強嘉萊公司開發的Lavida Plus專案。該專案此前因法律問題而停工多年，2018年啟動時售價為每平方米3,300萬越盾。但如今，在完成法律手續並重啟後，價格已經上漲至每平方米5,500萬越盾。這明確表明中心區域房地產市場價格上漲的趨勢，同時也顯示出對高品質住宅需求的增長。

價格上漲原因分析：成本與財務結構

根據越南CBRE公司研究與諮詢部門副總監范玉天青（Phạm Ngọc Thiên Thanh）的說法，重啟專案採用更高售價，主要是為了彌補等待法律批准及重新推動過程中所花費的成本和資源。漫長的停工期使得投資者面臨巨大的財務損失和現金流壓力。價格上漲不僅是一種商業策略，更是為了確保回本並實現預期利潤的必要要求。

胡志明市某房地產企業領導人透露，一個專案的財務結構通常包括30%的企業自有資金，30%的客戶融資，還有40%來自金融機構的貸款。當專案停滯5年時，每年約15%的利息成本導致累計虧損達到總投資成本的30%。這還不包括法律費用、賠償客戶的費用以及銀行貸款利息支出。這些因素迫使企業在重啟專案時調整售價，以避免嚴重的虧損。

其他因素對房地產價格的壓力

除了專案內部因素外，胡志明市房地產價格的上漲還受到一系列客觀因素的推動。首先是淨地資源日益稀缺，導致土地價格不斷上升。大型房地產專案通常選擇黃金地段，這些地區的土地資源越來越少，使得開發成本大幅提高。

其次，建築材料、人力資源成本以及貸款利率近年來大幅上升。尤其是在法律法規變更、對安全和建築質量要求更為嚴格的背景下，項目推行過程中的成本也相應增加。因此，投資者不得不調整售價來彌補這些成本，確保最低利潤。

根據DKRA集團的預測，胡志明市的住宅價格，特別是公寓和別墅類產品，在短期內將持續上漲。供應稀缺和需求增加的雙重作用創造了房價只會上升的市場環境。這不僅反映了土地資源的稀缺性，也反映了胡志明市作為發展都市的經濟和社會屬性。

2024年土地法及其對房地產市場的影響

2024年土地法的新規定賦予地方政府每年根據市場價格自行確定地價的權利，這被認為是推動胡志明市公寓價格上漲的主要原因之一。市場機制的定價使得大都市的地價大幅上升，專案開發成本隨之增加。這使得投資者不得不提高售價，以保障利潤並彌補顯著上升的開發成本。

DKRA集團副總經理武宏勝（Võ Hồng Thắng）表示，很難預期在需求持續增長和新專案推動面臨諸多挑戰的情況下，胡志明市和河內等大都市的房地產價格會下跌。稀缺的淨地資源、繁瑣的法律手續以及不斷上升的開發成本，都對市場構成了巨大的壓力。對於滿足實際居住需求的住宅項目，武宏勝認為「只會上漲不會下跌」的預測符合當前狀況。

市場前景：機會與挑戰

重啟曾被擱置的專案且價格大幅上漲是一個必然趨勢，符合市場波動和成本上升的現實。然而，這也對實際居住需求的購房者，尤其是中低收入人群，提出了挑戰。當價格低於30億越盾的公寓幾乎從市場上消失，對許多市民而言，擁有合適住房的夢想變得越來越遙不可及。

DKRA集團的調查顯示，胡志明市低於30億越盾的公寓供應幾乎不存在，預計未來三年內，該類別將僅佔總供應量的5%以下。這使得很多有購房需求的人無法在大都市獲得住房，尤其是在房地產成本不斷攀升的背景下。這是一個對住房問題的重大挑戰，迫切需要國家出台有效的支持政策以調節市場。

在當前的市場情況下，除了一些在郊區的投資性房地產，滿足實際居住需求的公寓和別墅在大都市的價格將保持上漲趨勢。這種上漲不僅反映了供需現狀，也反映了一個充滿複雜變化的房地產市場。價格、土地資源和開發成本的挑戰，要求投資者合理調整策略，也需要國家適當的政策干預，才能為所有相關方創造一個穩定、可持續的環境。

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