새 토지 가격표 초안: 지가가 현실에 다가서고 있는가?

호치민시 부동산 시장이 지속적으로 성장하고 발전하는 배경 속에서, 투득시에 위치한 토지등록사무소는 현재 과부하 상태에 직면해 있으며, 지역 주민들이 토지사용권 증명과 관련된 수속을 처리하기 위해 사무소로 몰려들고 있습니다. 이러한 붐비는 현상은 사람들의 부동산 시장에 대한 높은 관심을 반영할 뿐만 아니라, 새 토지 가격표 초안이 해당 지역 부동산 가치를 결정하는 데 있어 중요성을 보여줍니다. 문서상의 지가와 시장 거래 실제 가격 간의 차이는 여론의 뜨거운 이슈가 되었으며, 지가 조정 제안이 실제로 시장 가치에 근접한지에 대한 많은 의문이 제기되었습니다.

根據胡志明市自然資源與環境部的消息，於10月16日向市人民委員會提交的新土地價格表草案提議最高地價為每平方米687百萬越南盾，是現行價格表的四倍。然而，這一價格仍然遠低於實際市場交易價格，最高記錄在一些中心地區如同起街、黎利街、阮惠街達到每平方米1.2億越南盾。這種差異不僅讓投資者感到擔憂，也使得有意將農業用地轉為宅基地的居民產生顧慮。這對於確定適合的土地價值構成了巨大挑戰，以同時促進經濟發展並保證土地使用者的權益。

DKRA 베트남 회사 부사장 부홍탕(Võ Hồng Thắng)은 새 토지 가격표가 쿠치, 혹몬, 빈짠, 껀저와 같은 외곽 지역의 농지를 소유한 사람들에게 큰 영향을 미칠 것이라고 생각합니다. 이들 지역은 지가가 인상 조정되면서 큰 압박에 직면하고 있으며, 농업용지를 주택용지로 전환하거나 토지를 분할하려는 주민들은 전환 비용이 크게 증가하여 더 큰 어려움을 겪게 될 것입니다. 이는 주민들, 특히 중저소득 가정의 주택 접근성을 더욱 어렵게 만듭니다. 한편, 부동산 전문가 쩐카인꽝(Trần Khánh Quang)은 새 가격표로 인해 향후 6개월 내 외곽 지역의 주택용지 가격이 20~30% 상승하여 주민과 소규모 투자자의 재정적 부담이 크게 증가할 것이라고 예측했습니다.

초안에서 또 하나 주목할 만한 점은 제안된 지가가 실제 시장 가치의 50~70% 수준이라는 것입니다. 이러한 조정은 시장 투명성을 높이고 실제 가치에 접근하는 올바른 단계로 간주됩니다. 이는 보상 절차와 토지 수용을 가속화하는 데 긍정적인 의미가 있으며, 동시에 인프라 및 도시화 프로젝트 추진을 더 효과적으로 지원합니다. 그러나 과제는 토지 가격 상승 비용과 재정 비용 절감 간의 균형을 어떻게 확보하느냐에 있습니다. 특히 많은 프로젝트가 토지 수용 단계에 있는 상황에서 토지 가치 평가의 불일치는 정체를 초래하고 개발업체에 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다.

호치민시 부동산 클럽(HREC) 회장 응우옌꾸옥바오(Nguyễn Quốc Bảo)는 새 토지 가격표 발표가 필요하며 시장에 많은 이익을 가져올 것이라고 인정했습니다. 이 조치는 시장 투명성을 높이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 토지 양도 및 사용과 관련된 각종 세금을 통해 국가 재정 수입을 증가시킬 것입니다. 그러나 응우옌꾸옥바오는 이번 지가 상승이 향후 부동산 가격 상승을 초래할 수 있으며, 부동산 기업들이 합리적인 이익 수준을 확보하기 위해 생산 공정과 건설 품질을 개선하도록 압박할 것이라고 경고했습니다. 이는 개발자들이 지혜로운 사업 전략을 갖추는 동시에 경쟁력을 유지하기 위해 건설 비용 최적화를 모색해야 함을 의미합니다.

시장이 변동과 도전이 많은 단계에 진입했을 때, 시장 조절에 있어 국가의 역할이 특히 중요합니다. 법률 정책은 완비되고 동시에 적용되어 토지 가격 조정으로 인한 부정적 영향을 줄여야 합니다. 동시에 관리 기관과 지방 정부 간의 협력은 새 규정의 원활한 시행을 보장하고 부동산 시장의 지속 가능한 발전과 안정을 촉진하는 데 매우 중요합니다.

또한 지가 상승은 부동산 기업, 특히 토지를 수용하고 주민들에게 보상금을 지급해야 하는 프로젝트에 큰 부담을 줍니다. 보상 비용 증가는 투입 비용에 영향을 미칠 뿐만 아니라 최종 제품 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 이러한 배경에서 기업은 새 가격에 적응하고 구매자의 기대를 충족시키기 위해 공사 품질을 향상해야 합니다. 이미 토지 비축을 확보한 대규모 프로젝트는 보상 비용이 새 가격표의 영향을 크게 받지 않아 경쟁 우위를 점할 수 있으며, 이는 시장 경쟁력과 경쟁사 대비 우위를 유지하는 데 도움이 됩니다.

쩐카인꽝은 새 토지 가격표가 이전 초안에 비해 약 20% 낮아졌지만 여전히 현행 가격표보다 5~10배 높다고 지적했습니다. 이는 새 토지법 규정에 따라 가격표를 조정하여 부동산 시장의 안정을 달성할 필요성을 반영합니다. 그는 또한 초안이 공식 발표되면 호치민시 외곽 지역인 꾸찌, 혹몬, 12군, 빈떤, 빈짱이 큰 변동을 겪을 것이라고 경고했습니다.因为这些 지역에는 아직 농지가 많고 주민들이 주택 건설을 위해 이를 주거용지로 전환할 필요가 있기 때문입니다.

전문가들은 새 토지 가격표 발표 후 두 가지 주요 시나리오가 발생할 것으로 예측합니다. 첫째, 현재 주거용지 비축량은 수요 증가와 공급 제한으로 향후 6개월 내에 20~30% 급등할 것입니다. 둘째, 투자자들은 사업을 위해 농지를 주거용지로 전환하는 것을 계속 추진하여 향후 6~12개월 내에 토지 가격이 30~50% 상승할 것입니다. 이러한 변동은 투자자에게 많은 기회를 제공하지만, 특히 소규모 투자자와 수입이 제한된 주택 구매자에게 잠재적 위험도 함께 가져올 것입니다.

쩐카인꽝은 새 토지 가격표에서 주거용지 가격은 구체적인 도로 기준으로 계산되는 반면, 농지 가격은 지역별로 계산되어 보편적이며, 지역 간 실제 가치 차이를 충분히 반영하지 못하고 있다고 강조했습니다. 그는 농지 가격 책정도 주거용지와 유사하게 더 세분화하여 공정성과 투명성을 확보하고 각 토지의 실제 사용 잠재력과 가치를 반영해야 한다고 제안했습니다.

전반적으로 새 토지 가격표 발표는 시장 투명화와 부동산 분야에 대한 국가 관리 효율성 향상을 위한 중요한 단계입니다. 그러나 최상의 효과를 얻기 위해서는 시행 과정에서 법적·경제적 조치의 지원이 함께 이루어져 국가, 기업, 국민 간의 이익 균형을 보장해야 합니다. 시장에 대한 국가의 조절과 관리 기관 간의 긴밀한 협력은 현재 변동이 많은 상황에서 부동산 시장의 지속 가능한 발전과 안정성을 보장하는 데 매우 중요한 역할을 할 것입니다.

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