擬定新土地價格表：地價是否正在接近現實？

在胡志明市房地產市場不斷增長與發展的背景下，位於守德市的土地登記辦公室目前正面臨超負荷的情況，當地居民紛紛湧向辦公室辦理與土地使用權證明相關的手續。這種熙熙攘攘的現象不僅反映了人們對地產市場的高度關注，也顯示出新土地價格表草案在確定該地區房地產價值中的重要性。關於地價在文件上與市場交易實際價格之間的差異，已成為輿論的熱點，提出了許多關於地價調整建議是否真正接近市場價值的疑問。

根據胡志明市自然資源與環境部的消息，於10月16日向市人民委員會提交的新土地價格表草案提議最高地價為每平方米687百萬越南盾，是現行價格表的四倍。然而，這一價格仍然遠低於實際市場交易價格，最高記錄在一些中心地區如同起街、黎利街、阮惠街達到每平方米1.2億越南盾。這種差異不僅讓投資者感到擔憂，也使得有意將農業用地轉為宅基地的居民產生顧慮。這對於確定適合的土地價值構成了巨大挑戰，以同時促進經濟發展並保證土地使用者的權益。

DKRA越南公司副總經理武洪勝（Võ Hồng Thắng）認為，新土地價格表將對擁有邊緣地區農地的人群產生重大影響，如古芝、鶴門、平政和芹耶等地區。這些地區面臨著巨大的壓力，因為地價被調整提高，而有意轉變農業用地為宅基地或分割土地的居民將面臨更大的困難，因為轉換成本顯著增加。這使得居民，特別是中低收入家庭的住房可及性變得更加困難。與此同時，房地產專家陳慶光（Trần Khánh Quang）預測，新價格表將導致外圍地區的宅基地價格在未來六個月內上漲20-30%，顯著增加居民和小型投資者的財務負擔。

草案中的另一個值得注意的點是，建議的地價在實際市場價值的50-70%之間。這一調整被認為是一個朝向市場透明化和接近實際價值的正確步驟。這對於加快補償進度和土地徵收具有積極意義，同時更有效地支持基礎設施和城市化項目的推進。然而，挑戰在於如何確保土地價格上升的成本與財務成本的節約之間的平衡。尤其是在許多項目處於徵地階段的情況下，土地價值評估的不一致性可能會導致停滯和增加開發商的額外成本。

胡志明市房地產俱樂部（HREC）主席阮國保（Nguyễn Quốc Bảo）認同發布新土地價格表是必要的，並將為市場帶來諸多利益。這一舉措不僅有助於提高市場透明度，還能通過與土地轉讓和使用相關的各類稅收增加國家財政收入。然而，阮國保也警告說，這次地價上漲可能導致未來房地產價格的提高，迫使房地產企業改善生產流程和建設質量，以確保合理的利潤水平。這需要開發商擁有智慧的商業策略，同時尋求最佳化建設成本以保持競爭力。

在市場進入充滿變動和挑戰的階段時，國家在調節市場方面的作用尤為關鍵。法律政策需要完善並同步應用，以減少因土地價格調整帶來的負面影響。同時，管理機構與當地政府之間的協作至關重要，以確保新規定的順利執行，推動房地產市場的可持續發展和穩定。

此外，地價的提高也對房地產企業構成了很大壓力，特別是那些必須徵地和向居民支付補償的項目。補償成本增加不僅影響投入成本，還可能導致最終產品的價格上漲。在這種背景下，企業需要提高工程質量，以適應新價格並滿足購房者的期望。已擁有土地儲備的大型項目將在競爭中佔有優勢，因為補償成本不受新價格表的強烈影響，從而有助於保持市場競爭力和相對於競爭對手的優勢。

陳慶光還指出，儘管新土地價格表相比之前的草案已經降低了約20%，但仍然比現行價格表高出5-10倍。這反映了根據新土地法規定調整價格表的必要性，以實現房地產市場的穩定。他還提醒，如果草案正式發布，胡志明市外圍地區如古芝、鶴門、12區、平新和平政將會經歷劇烈的變動，因為這些地區仍有大量農地，且居民有需求將其轉換為宅基地以建設住房。

專家預測，新土地價格表發布後將會有兩個主要情景發生。第一，目前的宅基地儲備將在未來六個月內因需求增加和供應有限而迅速上漲20-30%。第二，投資者將繼續推動農地轉為宅基地以便經營，從而使得土地價格在接下來的6-12個月內增加30-50%。這些變動將為投資者帶來許多機會，但同時也帶來潛在風險，特別是對於小型投資者和收入有限的購房者。

陳慶光強調，新土地價格表中，宅基地的價格是根據具體道路計算的，而農地的價格則是按區域計算，具有普遍性，尚未充分反映不同地區之間的實際價值差異。他建議應該對農地的定價進行更加詳細的劃分，類似於宅基地的定價方法，以確保公平和透明，並反映每塊土地的實際使用潛力和價值。

總體而言，發布新土地價格表是朝向市場透明化和提高國家對房地產領域管理效率的重要一步。然而，為了達到最佳效果，實施過程需要配合法律和經濟措施的支持，以確保國家、企業和民眾之間的利益平衡。國家對市場的調控以及管理機構之間的密切協作，將在當前充滿變動的背景下，對保證房地產市場的可持續發展和穩定性發揮至關重要的作用。

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