預計胡志明市商業服務土地租金將增長18-53％：對企業和經濟的影響

胡志明市財政廳最近公布了一項關於調整商業服務及非農業用地租金計算比例的新草案。根據這項草案，胡志明市年度土地租金將根據具體地區增加18％至53％不等，這一改變引起了企業界和經濟專家的廣泛關注。該政策是一項具有戰略意義的舉措，旨在使土地租金逐步接近市場價格，同時可能會對胡志明市的商業生態系統和宏觀經濟產生重大影響。

各地區的調整水平和適用比例

根據草案，財政廳建議以下各地區的商業服務土地租金計算比例：

• 地區1（第一郡、第三郡、第四郡、第五郡、第十郡、富潤郡）：商業服務土地租金比例為1.5％。該地區是商業和服務業活躍的核心區域，也是重要的經濟樞紐。此調整不僅旨在優化公共土地資源的收入，還反映了該地區經濟活動密集帶來的土地價值增長。

• 地區2（守德市、第六郡、第七郡、第八郡、第十一郡、第十二郡、平盛郡、平新郡、新平郡、新富郡、戈越郡）：租金比例為1％。該區域包括多個城市化和工業化迅速發展的郡。1％的租金比例平衡了經濟發展需求和土地資源優化利用，確保該地區的經濟增長不會因租金成本過高而放緩。

• 地區3（鹤門縣、古芝縣、平政縣、芹耶縣、乃????縣）：比例為0.75％。這些郊區尚未發展均衡，仍在積極吸引投資。較低的租金比例旨在鼓勵投資，推動基礎設施建設，加強生產和服務活動，縮小中心區與周邊區的發展差距。

根據新規，商業服務土地租金的平均增幅為18％至53％，相較於之前的《50/2014決定》，當時的租金比例在1％至2％之間。此次調整不僅意在反映土地的實際價值，還旨在提升土地資源管理和利用的質量，以期在長期內優化財政收入，用於基礎設施和公共服務的發展。

對企業和經濟的影響

此次土地租金的調整雖然是為了符合市場價值，但大幅上調的租金對於許多企業尤其是服務業、商業和生產型企業將帶來直接的影響。根據胡志明市房地產協會（HoREA）的說法，守德市、平新郡和郊縣（鹤門、古芝等）土地租金的增加可能會對中小企業造成壓力，尤其是那些新成立或正從新冠疫情中恢復的企業在面臨租金成本上升的情況下，可能難以維持正常運營。

此外，位於工業區和出口加工區的企業也將面臨影響。儘管租金比例有所下降，但由於土地價格調整顯著上升（漲幅在5-38倍不等），實際租金仍然處於較高水準，這可能導致生產成本增加，進而影響企業的競爭力。部分企業可能會選擇縮小規模、重新結構，甚至遷移至租金成本較低的其他地區以降低經營成本。

在房地產領域，商業和服務項目的租金增加也將對出租和銷售價格產生不小的影響。開發商將被迫調整價格以補償成本的上升，這將導致商業地產和住房價格進一步上升，使得投資者和消費者的可負擔能力下降，從而削弱胡志明市作為經濟投資中心的吸引力。

HoREA的租金比例下調建議

為減輕土地租金上調帶來的負面影響，胡志明市房地產協會（HoREA）建議下調商業服務土地的租金計算比例，具體如下：

• 對於商業服務用地：地區1的比例應為1.25％，地區2為0.75％，地區3為0.5％。此調整旨在減輕中小企業的財務壓力，尤其是在零售和服務領域，因其利潤率相對較低，租金的大幅上升可能導致企業難以承受，甚至面臨破產或縮小經營規模的風險。

• 對於非農業生產經營用地：地區1的比例為0.75％，地區2為0.5％，地區3為0.25％。此調整能夠幫助製造業企業保持競爭力，促進郊區工業的發展，從而增加就業機會，提高勞工收入。

HoREA認為，此調整方案不僅有助於企業減少成本負擔，還能保持胡志明市的競爭力，尤其是在東南亞其他城市積極提供優惠政策以吸引外資的當下。

當局的補充支持措施

為減少租金上漲帶來的負面影響，胡志明市政府應考慮為受影響企業提供額外支持措施。這些措施可包括對受影響企業，特別是中小企業的稅收減免，同時加快行政手續改革，幫助企業更容易地獲得財政支持和優惠政策。

政府還可以考慮為投資於高科技、醫療、教育等戰略性領域的企業以及需要推動發展的地區提供優惠租金。通過這些措施，不僅能夠推動經濟的可持續增長，還能夠為胡志明市的長期發展建立堅實的基礎，從而增強城市在地區內的競爭力。

結論

調整土地租金是為了反映土地的經濟價值，確保各地區之間的公平，並符合市場發展的趨勢。然而，突然上漲的租金對於尚未完全恢復的經濟來說也是一項挑戰。HoREA關於降低商業服務土地和非農業用地的租金比例的建議是一種值得考慮的方案，以便企業能夠穩定運營並持續發展。

此外，政府與行業協會之間的合作尤為重要，以便靈活、有效地調整政策，保護企業和勞動者的利益。胡志明市政府應當傾聽企業界的聲音，並提供相應的支持政策，幫助企業克服困難，為城市經濟的可持續和全面發展作出貢獻。

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