調整後的胡志明市土地價格表：平衡解決方案還是仍未與市場「公平對等」？

近年來，有關胡志明市土地價格表的問題已成為引發深刻爭議且充滿複雜性的話題。剛剛頒布的第79/2024號決定，涉及到調整土地價格表，被視為符合當前經濟和社會背景的一個步驟。然而，該土地價格表仍未真正反映市場的實際價格，導致社會和專家群體的許多不同意見。確定土地價格是一道複雜的方程，必須在經濟、社會影響及城市可持續發展等多種因素之間取得平衡。

胡志明市人民委員會副主席裴宣強（Bùi Xuân Cường）表示，此次土地價格調整旨在減少對市民和企業的負面影響。新的價格比7月份的草案降低了20-25%，但同時比之前的第02號決定提高了4到38倍。這顯示了在評估土地價值方式上的重大改變，旨在逐步更接近市場現實。然而，根據多家研究機構的調查，新的土地價格表中的價格仍比實際市場交易價格低25-50%。例如，在阮惠街（第1郡），調整後的土地價格為每平方米687百萬越南盾，而市場價格則記錄在每平方米1.2至2億越南盾之間。這是一個巨大的差距，顯示出政府規定的土地價格和投資者實際面臨的市場價值之間的顯著不一致。

利益平衡與市場透明化

土地價格表調整被視為建立符合2024年土地法的土地價格表過程中的過渡步驟，目標是在2026年達到「公平對等市場」。然而，目前的土地價格表仍未能充分反映胡志明市不動產市場在複雜經濟社會背景下的實際土地價值。像同歸（Đồng Khởi）、陳腦（Trần Não）和阮惠（Nguyễn Huệ）等主要道路之間，價格調整與市場價值之間的差距顯著，對管理機構和投資者都構成了挑戰。

將土地價格低於實際價值的目的是為了減少對市民和企業的財政影響，尤其是在經濟困難的背景下。然而，這也同時加劇了不動產交易中的透明度缺失。當土地價格未能反映市場價值時，土地的轉讓和買賣將隱含許多風險，甚至可能導致地下交易，從而損害市場的穩定與透明度。這些未公開的交易或地下交易繼續擴大土地實際價值和官方價值之間的差距，形成了市場發展中的一個複雜循環。

對市民和企業的影響

據胡志明市自然資源與環境局介紹，構建調整後的土地價格表過程中，依據了超過96,000筆成功交易和133項土地補償批準決定的數據。這些數據是確保新的土地價格表能反映部分現實情況的重要基礎。然而，目前的調整後土地價格僅達市場價值的70%左右，導致了在平衡市民、企業和政府利益方面的困難。這個價格表不僅影響到市民和企業需支付的稅費，還直接影響到公共項目土地徵收補償的成本。

在守德（Thủ Đức）地區，新的土地價格表中的價格為每平方米120百萬越南盾，而市場實際價格為每平方米180-250百萬越南盾。這導致了徵地補償中的不公正，使得被徵地的市民感到自己蒙受了損失，因為補償價格並未反映其所擁有土地的實際價值。補償價格過低不僅在經濟上帶來困難，還可能引發長期的糾紛，影響基礎設施和住宅開發項目的進度。這是一個嚴重的問題，需要管理機構的及時和持續調整，以確保公平性和有效性。

此外，這種差異還對不動產企業帶來了挑戰。由於價格低於市場水平，企業在資產估值和投資成本計算方面面臨不穩定性。這可能降低投資動力，使企業在參與胡志明市市場時顧忌重重，尤其是對於需要大量資金和長期投入的大型項目。

未來的方向

胡志明市自然資源與環境局局長阮全勝（Nguyễn Toàn Thắng）表示，土地價格表調整將帶來多方面的積極影響，特別是增強不動產市場的透明性，並公開稅費。土地價值透明化有助於限制逃稅或減少不合理的稅費，同時也增加了地方預算的收入。此外，對土地違規行為的處罰力度也將加強，以確保不動產市場的健全發展，並對違規行為產生必要的威懾作用。

然而，問題在於，這份調整後的土地價格表是否真正能使市場變得「公平對等」？因為該價格表中的土地價格仍比市場交易價值低得多。為了實現建立一個透明和公平市場的目標，胡志明市需要繼續改善並調整土地價格表，使其更能反映土地的實際價值，避免市場受制於非正式因素。這需要政府管理機構、企業和居民社區之間的協同合作，共同構建一個透明、高效且可持續發展的不動產市場。

城市的目標是確保公平並保護市民的權益，同時還需要考慮如何使土地價格表反映實際價值，從而為可持續和透明的不動產市場打下基礎。在未來，適用的土地價格表不僅會有助於不動產市場的發展，還將推動城市化進程以及城市的經濟社會發展。為此，胡志明市需要繼續進行深入研究，收集詳細數據，並聽取各方的意見，以確保每一項調整決策都有科學依據，並符合市場的實際情況。

此外，對於從事土地估價工作的幹部隊伍的培訓和能力提升也是提升土地價格表質量的重要因素。當幹部隊伍擁有較高的專業水平並對市場有深入了解時，土地價格的調整過程將變得更加精確和合適，從而有助於確保在土地相關活動中的公平與透明。這是胡志明市邁向建立不僅公平且具可持續性和長效性的不動產市場的關鍵因素。

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