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2024年11月初,Masteri Grand View和Eaton Park等高端公寓项目以每平方米100-140万越南盾的起步价格推出。位于Eaton Park的公寓最低售价约为70亿越南盾,平均价格在100-120亿越南盾之间,最高可达近200亿越南盾。而Vinhomes Grand Park的大型城市公寓项目The Opus One推出的2,000套产品,起步价为每平方米8200万越南盾,使得面积为53-76平方米的公寓售价达到5-7亿越南盾。
根据《VnExpress》报道,胡志明市的公寓供应在2024年最后两个月明显改善,但90%的供应量仍集中在每平方米8000万越南盾以上的高端市场。此外,一些项目如Fiato Uptown、MT Eastmark City和D-Homme,其价格预计在每平方米6000万越南盾左右,但预计本季度不会开售。Avison Young越南的数据显示,2024年第四季度近90%的公寓供应售价集中在每平方米3,000-5,000美元(约合6000-1200万越南盾)之间,属高端产品范畴。
随着胡志明市房价的上涨,经济适用房几乎已经消失。根据One Housing的统计数据,2024年第三季度胡志明市公寓平均售价已突破每平方米8000万越南盾,而在胡志明市的守德市则接近每平方米1亿越南盾。这意味着售价低于30亿越南盾的公寓——即大多数普通民众负担得起的房型——已逐渐从市场上消失。
根据Savills的统计,从2016年到2024年,售价在30亿越南盾以下的公寓比例从60%下降至35%。尤其是售价在20亿越南盾以下的新房几乎完全消失。这对中等收入的市民来说是一个严重的问题,因为他们要想购房,需要每月储蓄收入的40%以上,并坚持超过30年,前提是房价不再上涨。然而,房价上涨的趋势使得这一前景几乎不可能实现。
胡志明市房价高涨的原因有很多,但主要归因于项目投资成本的增加,特别是土地价格的上涨。OneHousing的业务发展总监陈光忠解释说,开发商和项目开发单位必须集中于高端和豪华公寓,以优化利润,以应对投资成本的增加。
此外,大多数新项目均为大型城市综合体或拥有高价现有产品的区域,因此,新推出的公寓价格难以下调。守德市的大型城市综合体项目尤为典型,随着地价和建造成本的上升,新建公寓价格难以低于之前的项目和周边区域的价格,这导致高端市场成为新项目的主流。
Batdongsan的商务总监丁明俊补充道,供应短缺也是导致胡志明市房价上涨的主要原因之一。他认为,在当前获得批准的项目数量稀缺的情况下,市场几乎完全由大型开发商主导。这些开发商在房价上具有定价权,加剧了市场的供需失衡。这对那些有实际住房需求的人特别不利,因为他们越来越难以负担得起住房,而高端公寓则占据了市场的主导地位。
预计胡志明市公寓市场的供需失衡在短期内难以改善。OneHousing的专家预计,到2025年,胡志明市的公寓供应量将达到12,000套,而到2026年将增加到16,000套。然而,大部分产品仍集中在高端市场,主要位于守德市——目前胡志明市房价最高的区域。
Savills的高级研究经理高氏清香表示,如果没有来自政府的政策调整以及鼓励发展经济适用房的激励措施,这种供需失衡的情况将进一步恶化,使得普通市民的实际住房需求依然难以得到满足。专家建议,应采取增加经济适用房用地、降低投资成本、优化项目审批流程等措施,以便促进经济适用房的发展,帮助市民更容易地获得住房。
胡志明市公寓市场正面临一道难题,高端和豪华公寓的供应日益占据主导地位,不仅推高了房价,也让民众的购房之路愈发艰难。要解决这一问题,需要政府的干预和支持政策,以促进经济适用房的发展。否则,胡志明市民的购房能力将继续受到抑制,特别是在房价持续攀升、没有缓解迹象的情况下。
调整公寓供应结构,推动经济适用房的发展,并出台合理的支持政策,将是解决这一问题的关键。这不仅有助于市场的可持续发展,还能够真正满足民众的住房需求。
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