고급 공급이 호치민시 아파트 시장을 압도: 시민들의 주택 구매 기회가 점점 희박해짐
최근 몇 년간 호치민시의 아파트 시장은 뚜렷한 수급 불균형을 보이고 있으며, 고급 및 프리미엄 아파트가 공급의 대부분을 차지하고 있습니다. 이는 집값을 끌어올릴 뿐만 아니라 일반 시민들의 주택 구매를 점점 더 어렵게 만들고 있으며, 특히 젊은 가정과 중간 소득 근로자에게 더욱 그렇습니다.
1. 고급 공급이 시장을 장악하며 서민들의 주택 구매 기회가 점점 희박해짐
2024년 11월 초, Masteri Grand View와 Eaton Park 등의 고급 아파트 프로젝트가 평방미터당 100만~140만 베트남 동의 시작 가격으로 출시되었습니다. Eaton Park의 아파트 최저 판매가는 약 70억 베트남 동이며, 평균 가격은 100억~120억 베트남 동 사이이고, 최고는 거의 200억 베트남 동에 달합니다. 반면 Vinhomes Grand Park의 대형 도시 아파트 프로젝트 The Opus One에서 출시된 2,000세대는 평방미터당 8,200만 베트남 동의 시작 가격으로, 면적 53~76평방미터의 아파트 판매가가 5억~7억 베트남 동에 달합니다.
根據《VnExpress》報道，胡志明市的公寓供應在2024年最後兩個月明顯改善，但90%的供應量仍集中在每平方米8000萬越南盾以上的高端市場。此外，一些項目如Fiato Uptown、MT Eastmark City和D-Homme，其價格預計在每平方米6000萬越南盾左右，但預計本季度不會開售。Avison Young越南的數據顯示，2024年第四季度近90%的公寓供應售價集中在每平方米3,000-5,000美元（約合6000-1200萬越南盾）之間，屬高端產品範疇。
2. 경제형 주택 부족, 시장 수급 심각한 불균형
호치민시 집값 상승과 함께 경제형 주택은 거의 사라졌습니다. One Housing의 통계에 따르면, 2024년 3분기 호치민시 아파트 평균 판매가는 평방미터당 8,000만 베트남 동을 돌파했고, 호치민시 투득시에서는 평방미터당 약 1억 베트남 동에 근접했습니다. 이는 30억 베트남 동 미만의 아파트, 즉 대부분의 일반 시민이 감당할 수 있는 주택 유형이 점차 시장에서 사라지고 있음을 의미합니다.
Savills의 통계에 따르면, 2016년부터 2024년까지 30억 베트남 동 미만의 아파트 비율은 60%에서 35%로 감소했습니다. 특히 20억 베트남 동 미만의 신규 주택은 거의 완전히 사라졌습니다. 이는 중간 소득 시민에게 심각한 문제입니다. 주택을 구입하려면 소득의 40% 이상을 매달 저축하고 30년 이상 유지해야 하며, 집값이 더 오르지 않는다는 전제가 필요하기 때문입니다. 그러나 집값 상승 추세로 인해 이러한 전망은 거의 실현 가능성이 없어 보입니다.
3. 집값 급등 원인 및 고급 시장의 주도권
호치민시 집값이 급등한 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 프로젝트 투자 비용 증가, 특히 토지 가격 상승에 기인합니다. OneHousing의 사업 개발 총괄 디렉터인 천광중(陳光忠)은 개발사와 프로젝트 개발 기관이 투자 비용 증가에 대응하기 위해 이익을 최적화하려면 고급 및 프리미엄 아파트에 집중해야 한다고 설명합니다.
또한 대부분의 신규 프로젝트는 대형 도시 복합 단지이거나 높은 가격의 기존 제품이 있는 지역에 위치하므로, 새로 출시되는 아파트 가격은 하락하기 어렵습니다. 투득시의 대형 도시 복합 단지 프로젝트가 특히 전형적인데, 토지 가격과 건설 비용 상승으로 신규 아파트 가격이 이전 프로젝트나 주변 지역 가격보다 낮아지기 어려워, 고급 시장이 신규 프로젝트의 주류가 되었습니다.
Batdongsan의 상무이사 딘민쭌은 공급 부족 역시 호치민시 주택 가격 상승의 주요 원인 중 하나라고 덧붙였습니다. 그는 현재 승인된 프로젝트 수가 부족한 상황에서 시장은 거의 대형 개발사 주도로 움직이고 있다고 생각합니다. 이 개발사들은 주택 가격에 대한 결정권을 가지고 있어 시장의 수급 불균형을 심화시킵니다. 이는 실질적인 주택 수요가 있는 사람들에게 특히 불리합니다. 주택을 감당하기가 점점 더 어려워지고, 고급 아파트가 시장을 주도하고 있기 때문입니다.
4. 호치민시 아파트 시장 동향 전망: 단기간 내 개선 가능성 낮음
호치민시 아파트 시장의 수급 불균형은 단기간 내 개선되기 어려울 것으로 예상됩니다. OneHousing 전문가들은 2025년까지 호치민시 아파트 공급량이 12,000세대에 달하고, 2026년에는 16,000세대로 증가할 것으로 예상합니다. 그러나 대부분의 제품은 여전히 고급 시장에 집중되어 있으며, 주로 현재 호치민시에서 주택 가격이 가장 높은 지역인 투득시에 위치하고 있습니다.
Savills의 선임 연구 매니저 까오티타인흐엉은 정부의 정책 조정과 경제형 주택 개발을 장려하는 인센티브가 없다면 이러한 수급 불균형은 더욱 악화되어 일반 시민들의 실질적인 주택 수요가 여전히 충족되기 어려울 것이라고 밝혔습니다. 전문가들은 경제형 주택 용지 확대, 투자 비용 절감, 프로젝트 승인 절차 최적화 등의 조치를 통해 경제형 주택 개발을 촉진하고 시민들이 더 쉽게 주택을 얻을 수 있도록 해야 한다고 제안합니다.
결론
호치민시 아파트 시장은 어려운 과제에 직면해 있습니다. 고급 및 프리미엄 아파트 공급이 점점 주도권을 차지하면서 주택 가격을 끌어올릴 뿐만 아니라 시민들의 주택 구매 경로를 점점 더 어렵게 만들고 있습니다. 이 문제를 해결하려면 경제형 주택 개발을 촉진하기 위한 정부의 개입과 지원 정책이 필요합니다. 그렇지 않으면 호치민시 시민들의 주택 구매 능력은 계속해서 억제될 것입니다. 특히 주택 가격이 계속 오르고 완화될 조짐이 없는 상황에서는 더욱 그렇습니다.
아파트 공급 구조를 조정하고 경제형 주택 개발을 추진하며 합리적인 지원 정책을 내놓는 것이 이 문제를 해결하는 핵심이 될 것입니다. 이는 시장의 지속 가능한 발전에 도움이 될 뿐만 아니라 시민들의 주택 수요를 진정으로 충족시킬 수 있습니다.
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