1억~3억 베트남 동 아파트, 지난 10년간 점차 사라져

십여 년 전, 하노이에서 약 1억 동의 예산으로 아파트를 소유하는 것이 완전히 가능했습니다. Minh Anh 가족을 예로 들면, 그들은 단 9,700만 동의 가격으로 Ha Dong의 Xa La 커뮤니티에 있는 새로운 2침실 75제곱미터 아파트를 구입했습니다. 당시 Hoai Duc, Ha Dong, Hoang Mai 지역의 프로젝트들은 제곱미터당 약 1,300만 동의 합리적인 가격을 제공하여 대부분의 사람들의 재정 능력에 부합했습니다. 이는 저가 아파트의 황금기라고 할 수 있으며, 해당 가격대는 시장 공급 총량의 거의 40%를 차지했습니다.

2014년부터 2016년까지 하노이와 호치민시의 저가 아파트 시장은 강력한 수요 열풍을 목격했으며, 저가 주택 프로젝트가 계속해서 출시되고 빠르게 소화되었습니다. 일부 프로젝트에서는 수요가 너무 커서 개발사가 구매 자격을 결정하기 위해 추첨을 해야 했습니다. 당시 약 1억 동의 아파트가 여전히 흔했으며, 사람들이 경제 능력에 맞는 더 많은 선택을 할 수 있게 했습니다. Van Phu, Song Nhue, The Spark, Xuan Mai Tower, Xa La, Kim Van Kim Lu, HH Linh Dam 등은 당시 널리 인기 있는 선택지였으며, 저가 시장의 안정적인 가격과 품질을 대표했습니다.

然而，自2020年以來，河內公寓市場的平價住宅供應急劇下降，價格低於3億越盾的公寓已逐漸從市場上消失。如今，以1億越盾只能在郊區購買一半的工作室型公寓；而以3億越盾，要找到一間兩房的新項目公寓也成為一大挑戰。在河內西部和東部地區，最小的工作室型公寓價格已經達到3.26億至3.68億越盾，突顯了市場的迅速變化。

저가 아파트의 희소성은 지가와 건축비 상승, 그리고 지연된 법적 문제 등 여러 요인에서 비롯되며, 이는 프로젝트 추진에 영향을 미쳤습니다. 그 결과 저가 아파트는 점차 사라지고 있으며, 올해 초 시장 전체 공급량의 70%를 차지한 고급 아파트는 제곱미터당 6000~12000만 동에 달합니다. 토지가 비싸지고 개발 비용이 증가하면서 개발사들은 더 이상 저가 아파트를 개발할 동기를 갖지 못하게 되었습니다. 반면 그들은 고급 시장에 집중하여 이윤 폭을 확보하고, 지불 능력이 강한 고객의 수요를 충족시키고 있습니다.

CBRE 하노이의 고위 이사 Nguyen Hoai An 여사는 아파트 가격의 실제 변동이 2020년 이후 거의 100% 증가율을 보였다고 지적했습니다. 2019년 이전에는 하노이 아파트 가격이 매년 약 10%씩만 상승했습니다. 그러나 2020년 이후 가격 상승 속도는 모든 예측을 초과했습니다. 시장의 수요와 공급 간 불균형으로 인해 대부분의 사람들이 경제 능력에 맞는 주택을 소유하기 어려워졌습니다. 또한, 막대한 재정력을 가진 부동산 기업과 외국인 투자자들이 시장에 참여하면서 가격에 큰 압력을 가해 아파트 가격이 계속해서 상승하고 있습니다.

많은 전문가들은 토지 가격이 계속 급등하는 상황에서 저가 주택 공급이 단기간에 회복되기 어렵다고 생각합니다. 올해 초부터 모든 신규 프로젝트는 이미 높은 가격대의 대형 도시 개발에 집중되어 있어 저가 아파트가 시장에서 완전히 사라진 것처럼 보입니다. 향후 2년 내에 하노이에 약 50,000세대의 신규 아파트가 추가될 것으로 예상되지만, 고급 시장이 여전히 대부분을 차지할 것이며, 이는 재정 능력이 제한된 주민들, 특히 안정적이고 합리적인 가격의 주택을 찾는 사람들의 어려움을 가중시킬 것입니다.

不僅是平價公寓，即使是價格在2-3億越盾之間的中端公寓也變得稀少並幾乎從市場上消失。2022年初，以約2億越盾的價格購買兩房公寓開始變得罕見，到2023年，這類公寓在河內郊區幾乎完全消失。根據調查，河內初級市場的公寓價格已經建立了新的基準，平均約為每平方米4600萬越盾，而一間60平方米的公寓現在價格不低於2.8億越盾，讓許多民眾擁有公寓的夢想越來越遙遠。

CBRE 데이터에 따르면, 올해 3분기까지 1차 시장의 아파트 평균 판매가(부가가치세 및 관리비 제외)는 제곱미터당 6,400만 동에 도달했으며, 이는 10년 전의 3배입니다. 그러나 가격 상승은 주로 최근 3~4년 사이에 발생했으며, 상승률은 거의 100%에 달합니다. 호치민시와 비교했을 때, 하노이의 가격 상승률은 4배에 달해 시장의 활발한 발전과 주택 수요 증가를 반영합니다. 동시에 사람들은 점차 '아파트는 부실 자산'이라는 인식을 바꾸고 있으며, 아파트 가치가 지속적으로 상승함에 따라 아파트 소유는 안정적인 수익을 제공하는 잠재적인 투자 수단이 되었고, 임대 수익은 은행 예금보다 매력적입니다.

베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 Pham Thi Mien 씨는 중급 및 고급 아파트가 1차 및 2차 시장에서 계속해서 새로운 가격 기준을 세우고 있으며, 최근에는 제곱미터당 8,000만~9,000만 동에 달하는 일부 프로젝트도 여전히 큰 인기를 끌고 있다고 밝혔습니다. 주요 원인은 저렴한 주택 공급이 사라졌지만 주택 수요는 여전히旺盛하기 때문입니다. 재정적 여유가 있는 일부 주민들은 시설이 완비되고 생활 품질이 보장된 현대적인 도시 아파트를 위해 높은 가격을 기꺼이 지불하고 있습니다.

전문가들은 하노이의 아파트 시장이 도전적인 단계에 접어들었으며, 현재 대형 개발업체만이 대규모 고급 프로젝트를 추진할 수 있는 역량을 갖추고 있다고 말합니다. 하노이에서 제곱미터당 1,000만 동에 판매되는 프로젝트가 일반적이 되었고, 일부 프로젝트는 2,000만 동에 달해 외곽의 연립주택 가격과 비슷합니다. 저렴한 아파트와 중급 아파트의 부족으로 시장은 뚜렷한 불균형을 보이며, 중저소득 구매자에게 큰 도전이 되고 있습니다.

여러 연구 기관이 하노이의 아파트 공급이 내년부터 크게 증가할 것으로 예측하며, 향후 2년간 약 50,000세대의 신규 아파트가 주로 서부와 동부 지역에 공급될 것으로 전망하지만, 일반 소득자에게 적합한 저렴한 주택은 여전히 부족합니다. 고급 프로젝트가 신규 공급의 약 70%를 계속 차지할 것으로 예상되어, 재정적 여유가 대부분 부족한 사람들에게 아파트 소유 꿈은 여전히 요원합니다.

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