호치민시가 저렴한 임대 주택 부족 문제에 직면해 있다
호치민시 임대 주택 시장은 심각한 공급 부족에 직면해 있으며 아직 충분히 개발되지 않았습니다.
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임대를 통한 주거 정착은 현대 도시의 새로운 트렌드가 될 것입니다. 이미지 출처: Anh Tú
기업의 임대 주택 시장 참여 장려
호치민시 발전 연구원 자료에 따르면, 호치민시 사회 주택 총수요 중 '임대 및 구매 수요'가 68.1%, '구매 수요'가 26%, 순수 임대 수요는 5.9%를 차지합니다.
그중 장기 임대 방식의 주요 계층은 임금 근로자(공무원, 사무직, 노동자, 군인 등)로 비중이 82%에 달합니다. 학생 계층은 14%를 차지하며 주로 사회화 기숙사와 미니 아파트 형태로 존재합니다. 즉, 안정적인 수입 계층의 약 96%는 임대료가 합리적인 범위 내에 있다면 실제로 지불 능력을 갖추고 있습니다.
DG Capital 재무투자총괄 응우옌 주이 프엉 박사는 자금을 빠르게 회수할 수 있는 상품 주택에 비해 임대 주택 프로젝트의 자금 회수 기간이 15~20년으로 길고, 금리 변화에 매우 민감하다고 밝혔습니다. 현재 기업들은 여전히 연 10%~14%의 상업 대출을 부담해야 하므로, 재무 비용이 투자 이익에 큰 영향을 미칠 것입니다.
따라서 기업이 이 시장에 적극적으로 참여하기를 원한다면, 정부는 장기적이고 낮은 금리이며 안정적인 대출 방안을 제공해야 합니다. 임대 주택 자체의 자금 회수 기간이 비교적 길기 때문입니다. 또한, 토지 사용세, 법인세 등의 혜택을 제공하거나 장기적으로 합리적인 임대를 약속하는 프로젝트에 감세 정책을 제공해야 합니다.
보다 획기적인 우대 정책 메커니즘이 필요합니다
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장 Lê Hoàng Châu는 현재 가장 큰 문제는 면적 규정과 도시 계획 사고방식에 있다고 밝혔습니다.
그는 현재 사회주택 규정상 최소 면적이 25제곱미터에 달해야 한다고 지적했습니다. 그러나 미혼 노동자나 일반 근로자에게 25제곱미터 주택을 임대하는 것은 여전히 부담이 큽니다. 국제 원칙상 임대료는 수입의 20%에서 25%를 초과하지 않아야 합니다. 베트남은 현재 이미 25% 상한선에 근접해 있어 임대료 부담이 큰 것으로 나타났습니다. 25제곱미터 주택이 시장 지불 능력에 부합하지 않을 경우, 개발업체는 자금 압박에 직면하기 쉽습니다. 이에 비해 많은 사람들이 현재 15~20제곱미터의 민간 임대주택에 거주하고 있습니다.
따라서 그는 기업이 임대형 원룸 형태로 사회주택을 개발할 수 있도록 허용하고 최소 면적 제한을 완화하는 등 제도를 대폭 조정할 필요가 있다고 보았다.
Nguyễn Duy Phương 박사는 또한 정부가 토지를 보존하여 저렴한 임대 주택을 개발하고, 투자 기업에 대출 및 세제 혜택을 제공하며, 지하철 노선, 산업단지 및 취업 중심지 주변에 임대 주택 단지를 개발하는 등 전담 전략을 수립해야 한다고 제안했습니다. 동시에, 표준화된 장기 임대 계약을 마련하여 세입자가 '일시적으로 거주'하는 것이 아니라 '주택을 소유한 것'과 같은 안정감을 느끼도록 해야 합니다.
이윤 측면에서 현재 사회주택의 10% 이윤 상한은 기업에게 여전히 매력이 부족합니다.
토지 자원에 관해서는, 호치민시가 행정 통합 후 상당히 풍부한 공공 자산과 주택 자원을 보유하고 있으므로, 이를 효과적으로 활용하여 정책성 주택을 개발해야 합니다.
또한, 시 전체가 공동으로 사용하는 이주 주택 기금을 조성할 수 있으며, 이주 주택, 공무 주택, 사회 주택 및 도시 재생 주택 간에 용도를 유연하게 조정할 수 있어 번거로운 용도 변경 승인 절차가 필요 없습니다.
새로운 사회주택 건설 외에도 기존 자원을 잘 활용하여 구매, 임대 후 구매, 임대 등 다양한 주택 모델을 추진하여 다양한 대상이 혜택을 받을 수 있도록 해야 합니다.
Nguyễn Duy Phương 박사는 “정부가 토지와 프로젝트 승인권을 쥐고 있을 때는 국영기업이 직접 추진하는 것이 더 효율적입니다. 반대로 계속 민간기업에 전적으로 맡기면 행정 절차가 매우 번거롭고 시간이 오래 걸립니다.”라고 생각합니다.
자료 출처: Gia Miêu
