胡志明市正面臨平價出租住宅短缺問題

胡志明市租賃住宅市場正面臨嚴重供應不足，且尚未被充分開發。

以租屋作為安居方式，將成為現代都市的新趨勢。圖片來源：Anh Tú

鼓勵企業投入租賃住宅市場

根據胡志明市發展研究院資料，在胡志明市社會住宅總需求中，「租購需求」占68.1%，「購買需求」占26%，而純租賃需求則占5.9%。

其中，長期租屋模式的主要族群為受薪階層（公務員、職員、工人、武裝部隊等），占比高達82%；學生族群則占14%，主要以社會化宿舍與迷你公寓形式存在。換句話說，約96%的穩定收入族群，其實具備支付租金的能力，只要租金價格控制在合理範圍內。

DG Capital 財務投資總監 Nguyễn Duy Phương 博士表示，相較於可快速回收資金的商品住宅，租賃住宅項目的資金回收週期長達15至20年，且對利率變化相當敏感。目前企業仍需承擔年利率10%至14%的商業貸款，財務成本將大幅影響投資利潤。

因此，若希望企業積極參與此市場，政府需提供長期、低利率且穩定的貸款方案，因為租賃住宅本身的資金回收期較長。此外，也應提供土地使用稅、企業所得稅等優惠，或對承諾長期合理出租的項目給予減稅政策。

需要更具突破性的優惠政策機制

胡志明市房地產協會（HoREA）主席 Lê Hoàng Châu 表示，目前最大的問題在於面積規範與都市規劃思維。

他指出，目前社會住宅規定最小面積需達25平方米。然而，對單身勞工或一般勞動者而言，租住25平方米的住宅，負擔仍然偏高。國際原則認為，租金不應超過收入的20%至25%。而越南目前已接近25%的上限，顯示租金負擔偏重。當25平方米的住宅不符合市場支付能力時，開發商便容易面臨資金壓力。相較之下，許多人目前仍居住在15至20平方米的民間出租房。

因此，他認為需要大幅調整制度，例如允許企業以出租套房形式發展社會住宅，並放寬最小面積限制。

Nguyễn Duy Phương 博士也提出，政府應制定專門策略，包括：保留土地發展平價租賃住宅；提供貸款與稅務優惠予投資企業；並在捷運沿線、工業區及就業中心附近發展租賃住宅區。同時，也應建立標準化長期租賃合約，讓租客擁有如同「擁有住宅」般的穩定感，而非只是「暫時居住」。

在利潤方面，目前社會住宅10%的利潤上限，對企業而言仍缺乏吸引力。

至於土地資源，胡志明市在行政整併後擁有相當豐富的公共資產與住宅資源，應有效利用來發展政策性住宅。

此外，也可建立全市共用的安置住宅基金，並允許在安置住宅、公務住宅、社會住宅與都市更新住宅之間靈活調整用途，而無需繁瑣的功能變更審批程序。

除了新建社會住宅之外，更應善用現有資源，推動多元住宅模式，包括購買、租購與租賃，讓不同對象都能受惠。

Nguyễn Duy Phương 博士認為：「當政府掌握土地與項目審批權時，由國有企業直接推動將更有效率；反之，若持續完全交由民間企業處理，行政程序將非常繁瑣且耗時。」

資料來源：Gia Miêu