조정된 호치민시 토지 가격표: 균형 해결책인가, 아니면 여전히 시장과 '공정하게 대등'하지 않은가?

최근 몇 년간 호치민시 토지 가격표에 관한 문제는 깊은 논란을 불러일으키고 복잡성을 지닌 주제가 되었습니다. 방금 공포된 제79/2024호 결정은 토지 가격표 조정과 관련된 것으로, 현재의 경제·사회적 배경에 부합하는 조치로 평가받고 있습니다. 그러나 이 토지 가격표는 여전히 시장의 실제 가격을 제대로 반영하지 못해 사회와 전문가 집단의 다양한 의견을 낳고 있습니다. 토지 가격 결정은 경제적, 사회적 영향 및 도시의 지속 가능한 발전 등 여러 요인 사이에서 균형을 맞춰야 하는 복잡한 방정식입니다.

胡志明市人民委員會副主席裴宣強（Bùi Xuân Cường）表示，此次土地價格調整旨在減少對市民和企業的負面影響。新的價格比7月份的草案降低了20-25%，但同時比之前的第02號決定提高了4到38倍。這顯示了在評估土地價值方式上的重大改變，旨在逐步更接近市場現實。然而，根據多家研究機構的調查，新的土地價格表中的價格仍比實際市場交易價格低25-50%。例如，在阮惠街（第1郡），調整後的土地價格為每平方米687百萬越南盾，而市場價格則記錄在每平方米1.2至2億越南盾之間。這是一個巨大的差距，顯示出政府規定的土地價格和投資者實際面臨的市場價值之間的顯著不一致。

이익 균형과 시장 투명화

토지 가격표 조정은 2024년 토지법에 부합하는 토지 가격표를 구축하는 과정에서의 과도기적 단계로 여겨지며, 목표는 2026년까지 '공정하고 시장과 대등한' 수준에 도달하는 것입니다. 그러나 현재의 토지 가격표는 복잡한 경제사회적 배경 속에서 호치민시 부동산 시장의 실제 토지 가치를 충분히 반영하지 못하고 있습니다. 동코이(Đồng Khởi), 쩐나오(Trần Não), 응우옌후에(Nguyễn Huệ) 등 주요 도로 사이에서 가격 조정과 시장 가치 간의 격차가 두드러져, 관리 기관과 투자자 모두에게 과제가 되고 있습니다.

토지 가격을 실제 가치보다 낮게 책정하는 목적은 경제적 어려움 속에서 시민과 기업에 대한 재정적 영향을 줄이기 위한 것입니다. 그러나 이는 동시에 부동산 거래에서의 투명성 부족을 심화시킵니다. 토지 가격이 시장 가치를 반영하지 못할 때, 토지 양도와 매매에는 많은 위험이 내포되며, 심지어 지하 거래로 이어져 시장의 안정성과 투명성을 해칠 수 있습니다. 이러한 공개되지 않은 거래나 지하 거래는 토지의 실제 가치와 공식 가치 사이의 격차를 계속 확대시켜, 시장 발전에 있어 복잡한 순환을 형성하고 있습니다.

시민과 기업에 미치는 영향

호치민시 자연자원환경국에 따르면, 조정된 토지 가격표를 구축하는 과정에서 96,000건 이상의 성공적인 거래와 133건의 토지 보상 승인 결정 데이터를 기반으로 했습니다. 이러한 데이터는 새로운 토지 가격표가 현실을 일부 반영할 수 있도록 하는 중요한 기초입니다. 그러나 현재 조정된 토지 가격은 시장 가치의 약 70% 수준에 그쳐, 시민, 기업, 정부 간의 이익 균형을 맞추는 데 어려움을 겪고 있습니다. 이 가격표는 시민과 기업이 납부해야 하는 세금과 수수료에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 공공 프로젝트의 토지 수용 보상 비용에도 직접적인 영향을 미칩니다.

在守德（Thủ Đức）地區，新的土地價格表中的價格為每平方米120百萬越南盾，而市場實際價格為每平方米180-250百萬越南盾。這導致了徵地補償中的不公正，使得被徵地的市民感到自己蒙受了損失，因為補償價格並未反映其所擁有土地的實際價值。補償價格過低不僅在經濟上帶來困難，還可能引發長期的糾紛，影響基礎設施和住宅開發項目的進度。這是一個嚴重的問題，需要管理機構的及時和持續調整，以確保公平性和有效性。

또한, 이러한 차이는 부동산 기업에도 과제를 안겨줍니다. 가격이 시장 수준보다 낮기 때문에 기업은 자산 평가와 투자 비용 계산에 있어 불안정성을 겪게 됩니다. 이는 투자 동기를 저하시켜 기업들이 호치민시 시장에 참여할 때 주저하게 만들 수 있으며, 특히 대규모 자금과 장기적인 투자가 필요한 대형 프로젝트에서 더욱 그러합니다.

향후 방향

호치민시 자연자원환경국 국장 응우옌또안탕(Nguyễn Toàn Thắng)은 토지 가격표 조정이 다각적인 긍정적 영향을 가져올 것이라고 밝혔으며, 특히 부동산 시장의 투명성을 강화하고 세금과 수수료를 공개하는 데 기여할 것이라고 강조했습니다. 토지 가치의 투명화는 탈세를 제한하거나 불합리한 세금을 줄이는 데 도움이 되며, 동시에 지방 예산 수입도 증가시킵니다. 또한, 토지 위반 행위에 대한 처벌도 강화되어 부동산 시장의 건전한 발전을 보장하고 위반 행위에 필요한 억제 효과를 발휘할 것입니다.

그러나 문제는 이 조정된 토지 가격표가 시장을 진정으로 '공정하고 균등하게' 만들 수 있느냐는 것입니다. 왜냐하면 이 가격표의 토지 가격은 여전히 시장 거래 가치보다 훨씬 낮기 때문입니다. 투명하고 공정한 시장을 구축한다는 목표를 달성하기 위해 호치민시는 토지 가격표를 지속적으로 개선하고 조정하여 토지의 실제 가치를 더 잘 반영하고, 시장이 비공식적 요인에 좌우되지 않도록 해야 합니다. 이를 위해서는 정부 관리 기관, 기업, 주민 커뮤니티 간의 협력이 필요하며, 함께 투명하고 효율적이며 지속 가능한 발전이 가능한 부동산 시장을 구축해야 합니다.

도시의 목표는 공정성을 확보하고 시민의 권익을 보호하는 것이며, 동시에 토지 가격표가 실제 가치를 반영하여 지속 가능하고 투명한 부동산 시장의 기반을 마련하는 방법도 고려해야 합니다. 향후 적용되는 토지 가격표는 부동산 시장 발전에 도움이 될 뿐만 아니라 도시화 과정과 도시의 경제사회 발전을 촉진할 것입니다. 이를 위해 호치민시는 지속적인 심층 연구, 상세한 데이터 수집, 각계의 의견 청취를 통해 모든 조정 결정이 과학적 근거를 갖추고 시장의 실제 상황에 부합하도록 해야 합니다.

또한 토지 평가 업무에 종사하는 간부진의 교육 및 역량 강화도 토지 가격표의 질을 향상시키는 중요한 요소입니다. 간부진이 높은 전문성을 갖추고 시장에 대한 깊은 이해를 가지고 있을 때, 토지 가격 조정 과정은 더욱 정확하고 적절해져 토지 관련 활동에서의 공정성과 투명성을 확보하는 데 도움이 될 것입니다. 이것은 호치민시가 공정할 뿐만 아니라 지속 가능성과 장기적 효율성을 갖춘 부동산 시장을 구축해 나가는 데 있어 핵심적인 요소입니다.

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