호치민시 시장 신규 착공 프로젝트 부족: 원인과 전망
호치민시의 부동산 시장은 신규 착공 프로젝트가 부족한 단계를 겪고 있습니다. CBRE와 건설부의 보고서에 따르면, 2024년 호치민시의 신규 프로젝트 수는 여전히 매우 제한적이며, 시장 수요에는 긍정적인 조짐이 보이고 있습니다. 법적·재정적 어려움으로 많은 프로젝트가 보류되었고, 자금력이 탄탄하고 평판이 좋은 투자자만이 프로젝트를 계속 추진할 수 있습니다.
1. 공급 부족, 개선 조짐 미미
CBRE 2024년 3분기 보고서에 따르면, 호치민시에는 신규 분양 아파트가 127세대에 불과했으며, 주로 시내 중심에서 먼 지역에 위치한 기존 프로젝트의 신규 단계에서 나왔습니다. 또한, 지난 1~2년간 법적 문제로 분양이 중단되었던 약 300세대의 아파트가 다시 시장에 나왔고, 아직 공식 분양되지 않은 약 2,700세대의 아파트가 사전 예약을 받기 시작했습니다.
시장 수요가 점차 증가하고 있음에도 불구하고, 호치민시의 주택 공급은 크게 개선되지 않았습니다. 이는 투자자들이 법적 절차를 처리할 때 겪는 어려움을 반영합니다. 3분기 말에야 빈탄과 투득시에서 법적 장애물을 겪었던 일부 프로젝트가 재개되어 2025년 분양을 목표로 하고 있습니다. 이는 긍정적인 신호이지만, 공급 부족 문제를 완전히 해결하기에는 아직 부족합니다.
2. 법적 장애물 - 신규 프로젝트 부족의 주요 원인
호치민시 부동산 협회(HoREA)에 따르면, 현재 호치민시에는 법적 조항에 어려움을 겪고 있는 프로젝트가 148개에 달합니다. 첫째는 해결되지 않은 법적 규정 문제입니다. 둘째는 법적 하위 문서에서 비롯된 문제로, 특히 부가가치법을 사용한 토지 가격 산정 방식에서 비롯되어 많은 투자자들이 국가에 대한 재정적 의무를 이행하지 못해 구매자들의 이익에 영향을 미치고 있습니다. 마지막으로, 법적 조항 간의 상호 일관성 부족으로 프로젝트 실행에 어려움이 따르고 있습니다.
실제로 지난 3년간 호치민시의 신규 프로젝트 승인 건수가 크게 감소했습니다. 2024년 2분기에는 남부 지역 전체에서 단 하나의 프로젝트만 승인을 받았으며, 이는 북부와 중부 지역의 9개 프로젝트에 비해 훨씬 적은 수치입니다. 이로 인해 많은 투자자와 구매자들이 기존 프로젝트나 2차 시장으로 눈을 돌리고 있습니다.
3. 법적 투명성 - 구매자의 최우선 고려 사항
Savills 베트남의 보고서에 따르면, 현재 수요는 법적 문제가 명확하고 개발업체의 평판이 좋은 프로젝트에 집중되어 있습니다. 호치민시 남부 지역의 드문 신규 착공 프로젝트인 Essensia Sky는 많은 투자자와 실수요자의 관심을 끌고 있습니다. 이 프로젝트는 2024년 9월 건축 허가를 받고 공식 착공하여 2026년 완공을 목표로 하며, 친환경 건강 기준에 맞는 424세대의 아파트를 공급할 예정입니다.
Essensia Sky는 롱성(Dragon City)에 위치하며, 푸롱(Phu Long)이 개발했습니다. 푸롱은 베트남에서 다수의 성공적인 개발 경험을 보유한 유명 개발업체로, 그 평판은 구매자에게 신뢰를 제공합니다. 특히 이 프로젝트는 법적 문제가 명확하고 공사 진행이 보장됩니다.
4. 입지와 인프라 - 신규 프로젝트의 중요한 장점
Essensia Sky는 응우옌흐우투 거리에 자리 잡고 있으며, 이는 호치민시의 남북 교통 간선도로의 일부입니다. 이 전략적 위치는 1군, 4군, 7군으로의 이동을 더욱 편리하게 만듭니다. 이 프로젝트는 또한 산업 단지와 인접해 있으며, 학교, 병원, 쇼핑 센터 등의 외부 시설과 가깝습니다.
남부 호치민시의 기반 시설이 날로 완비되면서, 예를 들어 응우옌반린-응우옌흐우투 터널이 최근 개통되었고, 지하철 4호선도 곧 착공될 예정입니다. Essensia Sky는 우수한 입지와 지속적으로 발전하는 기반 시설을 바탕으로 더 많은 투자자와 주택 구매자를 유치할 것으로 기대됩니다.
5. 호치민시 시장의 전망
공급 부족과 신규 프로젝트 착공 수가 제한적인 상황에서, Essensia Sky와 같이 법적으로 투명하고, 개발업체의 평판이 좋으며, 입지가 우수한 프로젝트는 시장 수요를 강하게 끌어들일 것입니다. 이는 프로젝트의 유동성을 높이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 호치민시 부동산 시장 상황을 개선하는 데에도 기여할 것입니다.
그러나 시장이 지속 가능한 발전을 이루고 수요를 충족할 충분한 공급을 제공하기 위해서는 정부 관리 기관이 법적 장애물 문제를 해결하는 데 더 적극적으로 나서야 합니다. 이러한 문제가 완전히 해결된 후에야 호치민시 부동산 시장이 안정적인 성장을 회복할 수 있습니다.
6. 공급 부족에 대응하는 전략
공급이 부족한 상황에서 투자자는 발전을 유지하기 위해 적절한 전략을 세워야 합니다. 소규모 투자자의 경우, 교외 지역의 프로젝트로 눈을 돌리는 것이 하나의 해결책입니다. 이러한 지역의 부동산 가격은 여전히 비교적 합리적이고 법적 문제도 상대적으로 간단합니다. 빈짱, 남아, 꾸찌와 같은 남부 지역, 또는 혹몬, 북서부 교외의 꾸찌는 모두 투자자들의 새로운 관심 지역입니다.
강력한 재정 능력을 갖춘 투자자의 경우, 산업, 상업 또는 사무실 임대 등의 분야로 투자 범위를 확대하는 것도 실행 가능한 방향입니다. 국제 경험에 따르면, 투자 포트폴리오의 다각화는 위험을 줄이고 사업의 지속 가능성을 강화하는 데 도움이 됩니다.
7. 정책 개선 및 정부 지원에 대한 기대
신규 프로젝트 부족 문제를 해결하기 위해, 정부 기관의 법적 정책 개선 역할이 매우 중요합니다. 허가 절차 간소화, 투자 절차 간소화 및 법률의 일관성 확보가 중점 추진 방향이어야 합니다.
또한, 잠재력 있는 프로젝트의 대출 금리 인하와 같은 재정적 지원을 제공하면 투자자가 공사 속도를 높이는 데 도움이 될 것입니다. 이는 공급 증가에 기여할 뿐만 아니라 호치민시 부동산 시장의 지속 가능한 발전에 동력을 제공할 것입니다.
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