胡志明市市場新開工項目稀缺：原因與前景

胡志明市的房地產市場正經歷新開工項目稀缺的階段。根據CBRE和建設部的報告，2024年胡志明市的新項目數量仍然非常有限，儘管市場需求已經有了積極跡象。法律和財務上的困難導致許多項目被擱置，只有實力雄厚且聲譽良好的投資者才能繼續推進項目。

1. 供應稀缺，改善跡象不明顯

根據CBRE 2024年第三季度的報告，胡志明市僅有127套新公寓上市銷售，主要來自於舊項目新階段的推出，這些項目位於遠離市中心的區域。此外，還有約300套在過去1-2年因法律問題而暫停銷售的公寓現已重新上市，並有約2,700套尚未正式銷售的公寓開始接受預定。

儘管市場需求正在逐漸增長，胡志明市的住宅供應仍未顯著改善。這反映了投資者在處理法律手續時面臨的困難。到第三季度末，一些在平盛和守德市遇到法律障礙的項目才剛剛重新啟動，預計將於2025年開售。這是一個積極信號，但仍不足以徹底解決供應短缺問題。

2. 法律障礙 - 新項目稀缺的主要原因

根據胡志明市房地產協會（HoREA），目前胡志明市有148個項目在法律條款上遇到困難。首先是未能解決的法律規定問題。其次是源自於法律下級文件的問題，尤其是在使用增值法估算土地價格方面，這導致許多投資者無法履行對國家的財務義務，影響了購房者的利益。最後，法律條文之間缺乏協同一致性，使得項目執行面臨困難。

事實上，過去三年來，胡志明市的新項目許可數量大幅下降。2024年第二季度，整個南部地區僅有一個項目獲得許可，遠低於北部和中部地區的9個項目。這使得許多投資者和購房者不得不轉向舊項目或從二級市場購房。

3. 法律透明 - 購房者的首要考量

根據Savills越南的報告，目前的需求主要集中在法律清晰且開發商聲譽良好的項目中。胡志明市南部區域一個稀有的新開工項目Essensia Sky，吸引了許多投資者和真實購房者的關注。該項目於2024年9月獲得建築許可並正式開工，計劃於2026年完工，提供424套綠色健康標準的公寓。

Essensia Sky位於龍城（Dragon City），由**富隆（Phu Long）**開發。富隆是一家在越南擁有眾多成功開發經驗的知名開發商，其聲譽為購房者提供了信心，特別是該項目的法律問題已明確，且施工進度得到保證。

4. 位置和基礎設施 - 新項目的重要優勢

Essensia Sky坐落於阮友壽路，這是胡志明市南北交通主幹道的一部分。該戰略位置使前往第1、第4和第7郡變得更加便捷。該項目還鄰近工業園區，並接近學校、醫院和購物中心等外部設施。

隨著南部胡志明市的基礎設施日益完善，例如阮文玲-阮友壽隧道最近已通車，地鐵4號線也即將開工，Essensia Sky憑藉其優越的位置和不斷發展的基礎設施，有望吸引更多投資者和購房者。

5. 胡志明市市場的前景

在供應稀缺和新項目開工數量有限的背景下，像Essensia Sky這樣具有法律透明、開發商聲譽良好和位置優越的項目將強烈吸引市場需求。這不僅有助於提高項目的流動性，還有助於改善胡志明市的房地產市場狀況。

然而，為了使市場實現可持續發展並提供足夠的供應以滿足需求，政府管理機構需要更積極地幫助解決法律障礙問題。只有當這些問題得到徹底解決後，胡志明市的房地產市場才能恢復穩定增長。

6. 應對供應稀缺的策略

在供應稀缺的情況下，投資者需要制定適當的策略來保持發展。對於小型投資者，轉向郊區的項目是一種解決方案，這些地區的房地產價格仍相對合理，法律問題也相對簡單。像平政、南雅、古芝這些南部地區，或者霍門、西北郊區的古芝都是投資者的新熱點。

對於擁有強大財務實力的投資者，擴大投資範圍至工業、商業或辦公樓出租等領域也是一個可行的方向。國際經驗表明，投資組合的多元化有助於降低風險，增強業務的可持續性。

7. 期望政策改進與政府支持

要解決新項目稀缺問題，政府機構在改進法律政策方面的作用非常重要。簡化許可手續、簡化投資程序並確保法律的一致性應是重點推動的方向。

此外，提供財政支持，如降低潛力項目的貸款利率，將有助於投資者加快施工進度，這不僅有助於增加供應，也將為胡志明市房地產市場的可持續發展提供動力。

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