호치민시 사회주택 공급 부족: 현재 공급량이 수요의 25%에 미달
根據胡志明市規劃建築局的數據，到2030年，全市社會住宅總需求約為97.4萬套，其中約70%來自低收入人群及勞工群體。與此同時，該市目前僅確定推動193個項目，規模約22.9萬套公寓，分布於超過740公頃的土地上。因此，預計供應量目前尚未達到需求的四分之一。
해당 국에 따르면, 호치민시는 사회주택 개발을 위해 약 1,400헥타르의 토지를 계획했습니다. 행정 구역을 확대하고 주변 지역을 통합한 후, 현재 총 토지 비축량은 약 1,700헥타르로 추산되며, 향후 2,000헥타르에 가깝게 늘리는 방안도 연구할 수 있습니다. 이는 2021-2030년 사회주택 개발 목표를 달성하는 중요한 기반으로 간주됩니다. 시장의 실제 수요를 완전히 충족하기는 어렵지만, 새로운 공급은 저소득층의 주거 수요 압력을 어느 정도 완화할 수 있을 것으로 기대됩니다.
사업 목록이 수립되었음에도 실제 추진 진척도는 기대에 못 미치고 있습니다. 기업과 전문가들은 가장 큰 병목이 법적 절차의 장기화에 있어 공급이 가속화되기 어렵다고 지적합니다.
호치민시 동부 지역의 아파트 부동산 프로젝트. 사진: Quỳnh Trần
《청년보》가 최근 주최한 《병목 해소로 사회주택 공급 원활화》 간담회에서 Lê Thành 회사 총경리 부우히우응이아는 이론적으로 사회주택 사업의 법적 절차가 약 132일로 단축되었다고 밝혔습니다. 그러나 이는 서류가 완비된 경우의 처리 시간일 뿐, 실제로 기업은 자료를 여러 번 준비하고 수정해야 하여 총 기간이 두 배에서 세 배로 늘어납니다.
그는 사회주택 사업이 토지 비축 구축, 투자 주제 승인 신청, 계획 조정, 토지 용도 변경, 심사 및 건축 허가 등 여러 단계를 거쳐야 한다고 지적했습니다. 각 단계마다 여러 부서의 의견을 수렴해야 하며, 일부 절차는 중복되거나 형식적이어서 처리 시간이 더욱 길어집니다.
행정 절차 외에도 계획 규정이 큰 병목입니다. 많은 개발 적합 토지가 인구 지표나 토지 기능 요건을 충족하지 못해 계획을 다시 조정해야 하므로 진척이 지연됩니다.
부우히우응이아는 사회주택 사업이 일반적으로 법적 절차를 완료하는 데 18~24개월이 걸리고, 약 2년의 공사 기간이 추가된다고 추산했습니다. 따라서 지금 시작해도 가장 빠르면 2028~2029년에야 입주가 가능합니다. "이는 현재 공급이 2~3년 전의 성과임을 보여주며, 문제를 신속히 해결하지 않으면 부족 현상이 지속될 것입니다."라고 그는 말했습니다.
호치민시 부동산 협회 회장 레호앙쩌우는 현재 사회주택의 가장 큰 병목은 법적 체계에 중복과 불일치 문제가 남아 있어 실행 단계에 있다고 추가 분석했습니다. 많은 사업이 토지는 있지만 계획 및 토지 용도 변경 절차에 막혀 추진되지 못하고 있습니다.
구체적으로, 행정 절차가 실제로 간소화되지 않아 상세 계획이 이미 있음에도 사회주택은 여전히 건축 허가를 신청해야 하며, 일부 상업 주거 사업은 오히려 더 간소화된 절차를 누리고 있습니다.
자금 측면에서 그는 중요하지만 아직 효과적으로 해결되지 않았다고 생각합니다. 우대 신용 공급원이 불안정하고 기업도 장기 자금을 확보하기 어렵습니다.
“절차가 중복되고 부서마다 이해가 달라, 어떤 경우에는 법이 허용하지만 시행령이 명확하지 않아 기업이 집행하기가 매우 어렵습니다.” 레호앙쩌우(黎黃洲)가 말했습니다.
이러한 현실은 호치민시 사회주택 공급에 직접적인 영향을 미칩니다. 시 노동연합회 보고서에 따르면 2021년부터 2025년까지 시 전체에서 약 1.9만 세대가 완공되었으며, 2030년 목표는 20만 세대입니다. 2026년 목표는 약 2.85만 세대이지만, 1분기 말까지 완공된 것은 580세대로 약 2% 달성에 그쳤습니다.
향후 수십 개 프로젝트 추진으로 공급 개선이 기대되지만, 진척도는 여전히 행정 절차 개혁과 자금 조달 능력에 크게 의존하고 있습니다. 소득 조건 완화로 주택 구매 자격을 갖춘 인구가 크게 늘면서, 이미 부족한 공급 압력이 더욱 커지고 있습니다.
현 상황에 대해 호치민시 건설국 도시발전과 부과장 응우옌반환은 시 정부가 행정 절차를 최소 50% 이상 줄이는 방안 제안, 매월 정기 회의, 건설 투자 문제를 처리할 전담 팀 구성을 포함한 여러 조치를 추진해 속도를 높이고 있다고 밝혔습니다.
그러나 전문가들은 여전히 더 큰 폭의 개혁이 필요하다고 봅니다. 예를 들어 불필요한 절차를 줄이고, 여러 절차를 병행할 수 있게 하며, 재정 및 계획 메커니즘에서 더 큰 유연성을 확보하는 것입니다. 막대한 수요를 배경으로, 절차와 자금 병목 현상을 해결하는 것이 사회주택 공급을 가속화하는 핵심으로 여겨집니다. 이를 개선하지 못하면 호치민시의 수급 격차는 향후 몇 년간 계속 확대될 것입니다.
Phương Uyên
