주민과 기업의 토지세 인하
103호 법령 개정: 국민의 재정 부담 경감 및 부동산 시장 '완화'의 기회
103/2024호 법령 개정 과정: 현실에서 출발한 변화
재정부는 최근 정부에 103/2024호 법령 개정 초안을 제출했으며, 이는 추가 토지 사용료를 낮추거나 폐지하기 위한 것으로, 이 조항은 부동산 전문가와 기업계에서 광범위한 논란을 불러일으켰습니다. 이번 초안은 세 가지 방안을 포함합니다:
방안 1: 추가 징수를 완전히 폐지하고 토지법 조정을 기다립니다.
방안 2: 징수 비율을 연 5.4%에서 연 3.6%로 낮춥니다.
방안 3: 연 5.4%의 징수 비율을 유지하여 재정 수입을 보장합니다.
주목할 점은, 방안 1이 많은 부동산 전문가와 기업의 지지를 받고 있으며, 그들은 이를 '합리적'인 선택으로 보고 법의 본질과 실제 적용 상황을 반영한다고 생각한다는 것입니다.
토지사용료 — 농촌 토지를 주거용지로 전환하는 난제
농업용지를 주거용지로 전환하는 가정과 개인에 대해, 재정부는 한도 내 토지에 대해 70%를 감면하고, 한도를 초과하는 부분에 대해 50%를 감면할 것을 제안했습니다. 이는 수만 가구의 어려움을 완화하기 위한 적극적인 조치로 간주됩니다 — 특히 호치민시 교외와 주변 지역에서 더욱 그렇습니다.
範維順博士舉了一個具體的例子：在胡志明市九龍縣一塊 91 平方米的農業用地，以前只需繳納 9100 萬越南盾的土地用途變更費。但根據新的土地價格表和舊的指導意見，繳費額猛增至超過 11 億越南盾。根據新草案，如果適用 30% 的繳費比例，民眾只需支付約 3.5 億越南盾 —— 比以前減少近 70%。
호치민시 부동산 협회(HoREA)의 견해: '임시 인하'가 아닌 안정적인 징수 비율 규정 필요
HoREA 회장 레 호앙 차우는 '인하'라는 단어만 사용하는 것이 아니라 고정된 징수 비율을 규정해야 한다고 생각합니다. 구체적으로 그는 다음과 같이 제안합니다:
한도 내 주거용지: 20% 징수
한도 외 주거용지: 30% 징수
이 견해는 대부분의 토지 변경이 시민들이 합법적으로 취득한 토지이거나 조상 대대로 물려받은 토지라는 현실에서 비롯되었습니다. 합리적인 징수 비율을 규정하면 부담을 줄이고, 실질적인 주거 수요를 촉진하며, 시민들의 재산권을 합법화할 수 있습니다 — 특히 호치민시에 아직 11,000필지 이상의 토지가 최초로 '레드북'을 받지 못한 상황에서 더욱 그렇습니다.
연 3.6% 추가 징수에 대한 논쟁: 잘못된 대상, 잘못된 시점에 소급 징수
차우 씨와 베트남 부동산 협회 부회장 쩐 꾸옥 중 씨는 연 3.6% 추가 징수 제안에 대해 강력히 반대했습니다:
법의 소급 적용 금지: 2024년 8월 1일 이전 토지 양도 결정에 대한 3.6% 소급 징수는 법적 규정에 위배됩니다.
기업의 책임 아님: 재정 의무 통보 지연은 정부 기관의 잘못이므로 기업에 추가 금액을 '강제'로 납부하게 할 수 없습니다.
계산 방법이 불합리하다: 이자율, CPI, 평균 인플레이션율을 근거로 하는 것은 '부정확'하며, 재정적 의무의 본질을 반영하지 못한다.
쩐꾸옥중(陳國勇) 씨가 강조한 바와 같이: '기능 부서가 잘못을 저질렀다면 기업이 그 대가를 치르게 해서는 안 된다. 추가 징수 규정을 폐지하는 것은 법에 부합할 뿐만 아니라 시장을 소통시키는 지렛대이다.'
토지 가격 상승이 시장의 '연쇄 반응'을 촉발할 것을 우려
호치민시 건설국도 토지 가격 프레임워크를 폐지하고 '시장 가격' 원칙을 채택하는 것의 부정적 영향에 대해 경고했다:
프로젝트 투입 비용이 증가하여 주택 가격이 상승하며, 특히 원래부터 부족했던 경제형 주택과 사회보장 주택 분야에서 그러하다.
투명한 데이터 기반이 부족하여 '임의 가격 책정'의 위험이 있고, 분쟁과 시장 조작을 유발한다.
법정 토지 가격과 실제 시장 가격 간의 차이로 인해 기업, 특히 대규모 프로젝트가 깨끗한 토지를 확보하기가 더 어려워진다.
더 유연하고, 더 공정하며, 더 실질적인 법적 프레임워크가 필요하다
103/2024호 법령의 수정 초안은 토지 정책에 긍정적인 방향을 제시하며, 관리 부서가 민의를 경청하는 정신을 반영한다. 그러나 다음 목표를 달성하기 위해:
국민의 재정적 부담을 경감
부동산 시장을 소통시키다
장기적으로 국가 재정 수입을 안정화
…… 필요:
토지사용료 추가징수를 완전히 폐지하는 방안 1안이 제안한 대로.
고정된 징수 비율을 규정하고, 일시적인 '인하'라는 용어를 사용하지 않도록 한다.
농업용지와 주거용지의 토지가격표를 재검토하여 시장 실정과 주민 소득 수준에 부합하도록 한다.
토지 가격 산정 데이터의 투명성을 확보하여 이익집단이나 투기꾼에 의해 조작되지 않도록 한다.
명확하고 투명하며 합리적인 정책이 수립된 후에야 베트남 부동산 시장이 지속 가능하게 발전하여 주민과 기업의 주거 및 합법적 투자 수요를 더 잘 충족할 수 있다.
