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修改 103 号法令:减轻民众财政负担和 “松绑” 房地产市场的机遇
修改 103/2024 号法令的进程:从倾听现实出发所做的改变
财政部最近向政府提交了关于修改 103/2024 号法令的草案,旨在降低或取消补充土地使用费 —— 这一条款曾引起房地产专家和企业界的广泛争议。本次草案包括三个方案:
方案一:完全取消补充征收,等待土地法调整。
方案二:将征收比例从 5.4%/ 年降至 3.6%/ 年。
方案三:维持 5.4%/ 年的征收比例,以保障财政收入。
值得关注的是,方案一得到了许多房地产专家和企业的赞同,他们认为这是 “合情合理” 的选择,反映了法律本质和实际应用情况。
土地使用费 —— 农村土地转为住宅用地的难题
对于将农业用地转为住宅用地的家庭和个人,财政部建议对限额内的土地减免 70%,对超过限额的部分减免 50%。这被视为积极举措,旨在缓解数万户家庭的困境 —— 尤其是在胡志明市郊区和周边省份。
范维顺博士举了一个具体的例子:在胡志明市九龙县一块 91 平方米的农业用地,以前只需缴纳 9100 万越南盾的土地用途变更费。但根据新的土地价格表和旧的指导意见,缴费额猛增至超过 11 亿越南盾。根据新草案,如果适用 30% 的缴费比例,民众只需支付约 3.5 亿越南盾 —— 比以前减少近 70%。
胡志明市房地产协会(HoREA)的观点:需要规定稳定的征收比例,而不是 “临时性降低”
HoREA 主席黎黄周认为,需要规定固定的征收比例,而不是仅仅使用 “降低” 一词。具体而言,他建议:
限额内住宅用地:征收 20%
限额外住宅用地:征收 30%
这一观点源于这样一个现实:大多数土地变更都是民众合法取得的土地,或者祖传土地。规定合理的征收比例将减轻负担,促进实际住房需求,并使民众的产权合法化,尤其是在胡志明市仍有超过 11000 块土地尚未首次获得红本的情况下。
关于 3.6%/ 年补充征收的争议:对错对象、错时间进行追缴
周先生和越南房地产协会副主席陈国勇先生都强烈反对关于 3.6%/ 年补充征收的建议:
法律不溯及既往:对 2024 年 8 月 1 日之前土地转让决定的 3.6% 追缴违反法律规定。
责任不在企业:财务义务通报延迟是由于政府机关造成的,不能 “强迫” 企业支付补充款项。
计算方法不合理:以利率、CPI、平均通货膨胀率为依据是 “不准确的”,不能反映财务义务的本质。
正如陈国勇先生所强调的那样:“如果职能部门出错,不能让企业承担代价。取消补充征收规定不仅符合法律,而且是疏通市场的杠杆。”
担心地价上涨会引发市场 “连锁反应”
胡志明市建设局也对取消土地价格框架并采用 “市场价格” 原则的负面影响发出了警告:
项目投入成本增加,导致房价上涨,尤其是在本来就稀缺的经济适用房和社会保障房领域。
缺乏透明的数据基础,存在 “随意定价” 的风险,引发纠纷和市场操纵。
法定地价与实际市场价格之间的差异使得企业,特别是大型项目,更难以获得干净的土地。
需要一个更灵活、更公平、更实际的法律框架
103/2024 号法令的修改草案为土地政策指明了积极方向,体现了管理部门倾听民意的精神。然而,为了实现以下目标:
减轻民众财政负担
疏通房地产市场
长期稳定国家财政收入
…… 需要:
完全取消土地使用费的补充征收,如方案一建议的那样。
规定固定的征收比例,不要使用具有临时性的 “降低” 术语。
重新审核农业用地和住宅用地的土地价格表,使其符合市场实际和民众收入水平。
确保土地定价数据透明,避免被利益集团或投机者操纵。
只有在制定清晰、透明和合理的政策后,越南房地产市场才能可持续发展,更好地满足民众和企业的住房和合法投资需求。