降低民眾和企業的土地稅

修改 103 號法令：減輕民眾財政負擔和 “鬆綁” 房地產市場的機遇

修改 103/2024 號法令的進程：從傾聽現實出發所做的改變

財政部最近向政府提交了關於修改 103/2024 號法令的草案，旨在降低或取消補充土地使用費 —— 這一條款曾引起房地產專家和企業界的廣泛爭議。本次草案包括三個方案：

方案一：完全取消補充徵收，等待土地法調整。

方案二：將徵收比例從 5.4%/ 年降至 3.6%/ 年。

方案三：維持 5.4%/ 年的徵收比例，以保障財政收入。

值得關注的是，方案一得到了許多房地產專家和企業的贊同，他們認為這是 “合情合理” 的選擇，反映了法律本質和實際應用情況。

土地使用費 —— 農村土地轉為住宅用地的難題

對於將農業用地轉為住宅用地的家庭和個人，財政部建議對限額內的土地減免 70%，對超過限額的部分減免 50%。這被視為積極舉措，旨在緩解數萬戶家庭的困境 —— 尤其是在胡志明市郊區和周邊省份。

範維順博士舉了一個具體的例子：在胡志明市九龍縣一塊 91 平方米的農業用地，以前只需繳納 9100 萬越南盾的土地用途變更費。但根據新的土地價格表和舊的指導意見，繳費額猛增至超過 11 億越南盾。根據新草案，如果適用 30% 的繳費比例，民眾只需支付約 3.5 億越南盾 —— 比以前減少近 70%。

胡志明市房地產協會（HoREA）的觀點：需要規定穩定的徵收比例，而不是 “臨時性降低”

HoREA 主席黎黃周認為，需要規定固定的徵收比例，而不是僅僅使用 “降低” 一詞。具體而言，他建議：

限額內住宅用地：徵收 20%

限額外住宅用地：徵收 30%

這一觀點源於這樣一個現實：大多數土地變更都是民眾合法取得的土地，或者祖傳土地。規定合理的徵收比例將減輕負擔，促進實際住房需求，並使民眾的產權合法化，尤其是在胡志明市仍有超過 11000 塊土地尚未首次獲得紅本的情況下。

關於 3.6%/ 年補充徵收的爭議：對錯對象、錯時間進行追繳

周先生和越南房地產協會副主席陳國勇先生都強烈反對關於 3.6%/ 年補充徵收的建議：

法律不溯及既往：對 2024 年 8 月 1 日之前土地轉讓決定的 3.6% 追繳違反法律規定。

責任不在企業：財務義務通報延遲是由於政府機關造成的，不能 “強迫” 企業支付補充款項。

計算方法不合理：以利率、CPI、平均通貨膨脹率為依據是 “不準確的”，不能反映財務義務的本質。

正如陳國勇先生所強調的那樣：“如果職能部門出錯，不能讓企業承擔代價。取消補充徵收規定不僅符合法律，而且是疏通市場的槓桿。”

擔心地價上漲會引發市場 “連鎖反應”

胡志明市建設局也對取消土地價格框架並採用 “市場價格” 原則的負面影響發出了警告：

項目投入成本增加，導致房價上漲，尤其是在本來就稀缺的經濟適用房和社會保障房領域。

缺乏透明的數據基礎，存在 “隨意定價” 的風險，引發糾紛和市場操縱。

法定地價與實際市場價格之間的差異使得企業，特別是大型項目，更難以獲得乾淨的土地。

需要一個更靈活、更公平、更實際的法律框架

103/2024 號法令的修改草案為土地政策指明瞭積極方向，體現了管理部門傾聽民意的精神。然而，為了實現以下目標：

減輕民眾財政負擔

疏通房地產市場

長期穩定國家財政收入

…… 需要：

完全取消土地使用費的補充徵收，如方案一建議的那樣。

規定固定的徵收比例，不要使用具有臨時性的 “降低” 術語。

重新審核農業用地和住宅用地的土地價格表，使其符合市場實際和民眾收入水平。

確保土地定價數據透明，避免被利益集團或投機者操縱。

只有在制定清晰、透明和合理的政策後，越南房地產市場才能可持續發展，更好地滿足民眾和企業的住房和合法投資需求。