호치민시: 도시 물류 부동산이 전자상거래를 견인하고 있습니다

베트남 소비자들은 온라인 쇼핑의 편리함을 점점 더 선호하면서, 소매점에서 창고 공간으로의 재고 수요를 촉진하고 있습니다.

전자상거래의 활발한 성장이 물류 시장을 재편하고 있으며, 특히 도시 물류 부동산이 두드러지는 더 다양한 유형의 자산을 창출하고 있음을 알 수 있습니다.

베트남은 동남아시아 지역에서 가장 잠재력이 큰 전자상거래 시장 중 하나가 되었습니다.

Google, Temasek, Bain & Company의 《2020년 동남아시아 전자상거래 보고서》에 따르면, 2020년부터 2025년까지의 평균 성장률은 29%이며, 2025년까지 베트남 전자상거래 시장 규모는 520억 달러에 이를 것으로 예상됩니다.

부동산 컨설팅 회사 Cushman & Wakefield의 전문가들은 도시 물류 부동산이 미디어와 투자계의 높은 관심을 받고 있다고 전했습니다. 개념은 다르지만, 이 새로운 분야는 종종 도시 물류 모델과 혼동됩니다. 도시 물류는 물류 서비스를 주요 경제 기반으로 하는, 물류 서비스 발전과 연계된 도시 모델로 이해할 수 있습니다.

일반적으로 도시 물류는 항구, 국제공항과 같은 서비스 물류의 중요한 인프라와 연계됩니다. 반면 도시 물류 부동산은 도시를 중심으로 하며 주로 도시 소비 수요에 서비스를 제공합니다.

인구 통계 추세는 도시 내 마지막 1km 배송에 대한 수요가 증가하고 있음을 보여줍니다. 이는 도시 인구가 약 4천만 명에 달하는 베트남에서 특히 두드러집니다. 그러나 도시 배송 비용도 지속적으로 상승하여 공급망 총비용의 50% 이상을 차지합니다. 따라서 전자상거래 투자자들은 30분 내에 도심에 도달할 수 있는 물류 부동산 역량을 매우 원합니다. 이는 개발업체들이 경쟁 우위를 확보하기 위한 최우선 과제이기도 합니다.

현재, 높은 토지 비용과 도시 내 물류 활동에 대한 이해관계자들의 반대로 인해 도시 물류 부동산 프로젝트는 주로 도심 주변 지역이나 교외에 위치하고 있습니다.

Cushman & Wakefield의 데이터에 따르면, 2023년 4분기 기준 남부 핵심 경제권역의 총 창고 공급량은 약 550만 제곱미터입니다. 이 중 호치민시가 전체 공급량의 약 14%를 차지합니다. 북부 핵심 경제권역의 창고 공급량은 약 220만 제곱미터이며, 이 중 하노이가 12%, 하이퐁이 26%를 차지합니다.

원문 이미지: imagev3.vietnamplus.vn

Cushman & Wakefield 베트남 전문가들은 소매 물류 부동산의 수요는 일반적으로 직사각형 형태로, 면적은 3,000제곱미터에서 7,000제곱미터 사이이며, 트럭 도크 5개를 갖추고, 트럭과 높이가 맞는 플랫폼, 천장 높이 6m, 트럭 주차 및 대기를 위한 충분한 지상 공간을 갖춘 경우가 많다고 밝혔습니다.

제3자 물류(3PL) 및 소포 서비스를 제공하는 부동산의 경우 수요 범위가 더 좁아, 면적은 5,000제곱미터에서 7,000제곱미터 사이이며, 소형 트럭 도크 5개를 갖추고, 양쪽에 외부 트럭 주차를 위한 보조 도크가 여러 개 있으며, 출입 트럭도 내부에서 대기하며, 천장 높이는 6m입니다.

호치민시와 하노이에서는 토지 부족과 기존 도시 물류 시설의 상황으로 인해 개발업체들은 다양한 유형의 부동산, 일반적으로 오래된 건물이나 빈 땅을 활용해야 합니다. 오래된 건물은 운영 과정에서 위험이 더 높고 효율성이 낮습니다. 예를 들어 소형 트럭과 트럭에서 하역하거나 상품을 보관하는 측면에서 그렇습니다.

그러나 도심 근처에 위치한 물류 창고는 여전히 제3자 물류 회사, 전자상거래 소매업체 및 소포 회사의 최우선 선택지입니다. 어떤 경우에는 오래된 건물이 개조된 후 품질이 비교적 양호합니다. 이러한 위치 덕분에 소매업체는 빠른 배송을 실현할 수 있어 더 많은 고객을 유치할 수 있습니다.

인구 밀집 도시에서는 도시 물류 부동산의 토지 이용이 더 큰 장애물에 직면합니다. 현재 도시 물류 공간에 대한 실제 수요와 필요한 공간 사이에는 큰 격차가 존재합니다.

이 격차를 줄이려면 도시 내 물류 서비스의 장애물을 해결하기 위한 시간과 재정적 투자가 필요합니다. 지방 정부와 투자자들은 '도시 공간 모델'에 대한 전략을 수립해야 합니다. 현재와 미래의 온라인 판매량을 기준으로 베트남의 선도적인 전자상거래 시장에 필요한 도시 물류 공간의 총수요를 정량화해야 합니다.

호치민시에는 현재 9,600개의 등록된 물류 서비스 기업이 있습니다(전국 총수의 36.7% 차지). 이 도시는 또한 전국 전문 물류 서비스 기업의 54%(약 2,700개 기업)를 차지합니다. 그럼에도 불구하고, 현재 시내에는 여전히 상당수의 소규모 및 영세 물류 기업이 운영되고 있으며, 이는 40~50%를 차지합니다.

향후 몇 년 동안 창고가 지하에 건설되고 트럭이 전기 트럭으로 전환되는 상황이 발생할 수 있으며, 이는 트럭이 소음과 대기 오염의 원인이기 때문에 이해관계자들의 반대를 해결할 수 있습니다.

경쟁력, 매력, 환경 친화성을 유지하기 위해 도시는 도시 물류 비용과 어려움을 줄이는 솔루션에 참여해야 합니다. 승객 운송 인프라, 물류 인프라 개발에 집중 투자하고, 화물 하역 능력을 향상시키며, 항만 화물 보관 능력을 높이고, 공급망에 선제 투자하여 지역 물류 서비스 센터를 형성해야 합니다.

동시에 시장 점유율을 점진적으로 재편하여 도로 운송의 부담을 줄이기 위해 철도 운송, 내륙 수운, 항공 운송을 우선적으로 개발합니다.