胡志明市：城市後勤地產推動電子商務

越南消費者越來越青睞網購的便利，推動了從零售店轉向倉庫空間的存儲需求。

可以看到，電子商務的蓬勃發展正在重新塑造物流市場，並創造出更多種類的資產，其中最突出的是城市後勤地產。

越南已成為東盟地區潛力最大的電子商務市場之一。

根據Google、淡馬錫和貝恩公司的《2020年東南亞電子商務報告》，2020年至2025年間的平均增長率為29%，到2025年，越南電子商務市場規模將達到520億美元。

房地產顧問公司Cushman & Wakefield的專家們分享了城市後勤地產受到媒體和投資界的高度關注。儘管概念不同，但這一新領域常常與城市物流模式混淆。而城市物流可以理解為與物流服務發展相關聯的城市模式，將物流服務作為主要經濟支柱。

通常，城市物流會與服務物流的重要基礎設施相關聯，如海港、國際機場。而城市後勤則以城市為中心，主要為城市消費需求服務。

人口統計趨勢表明，城市最後一公里交付的需求正在增加。這在越南尤其明顯，該國有將近4千萬人口居住在城市中。然而，城市交付成本也在不斷上升，佔供應鏈總成本的50%或更高。因此，電子商務投資者非常希望擁有在30分鐘內抵達市區的後勤地產能力。這也是開發商的首要目標，以增加競爭優勢。

目前，由於土地成本高昂以及城市內的相關方反對後勤活動，城市後勤地產項目主要位於市中心周邊地區或郊區。

根據Cushman & Wakefield的數據，截至2023年第四季度，南部重要經濟區的總倉儲供應約為550萬平方米；其中，胡志明市約佔總供應的14%。北部重要經濟區的倉儲供應約為220萬平方米；其中，河內佔12%，海防佔26%。

Cushman & Wakefield越南的專家表示，零售後勤地產的需求通常具有矩形形狀，面積介於3000平方米至7000平方米之間，配有5個貨車門；具有與貨車平齊的平臺，天花板高6米，有足夠的地面空間停放和等待貨車。

對於提供第三方物流（3PL）和包裹服務的地產，需求較窄，面積介於5000平方米至7000平方米之間，擁有5個小貨車門；兩側有多個附屬門供外部貨車停放，入口和出口貨車也排隊在內部，天花板高6米。

在胡志明市和河內，由於土地短缺和城市後勤設施的現有情況，開發商不得不利用各種不同類型的房地產，通常是舊建築物或空地。雖然舊建築物的風險更高，並且在運營過程中效率較低，例如從小貨車和卡車卸貨，以及貨物存儲。

然而，位於市區附近的後勤倉庫位置仍然是第三方物流公司、電子商務零售商和包裹公司的首要選擇。在某些情況下，舊建築物經過翻新後，其品質相對較好。憑藉這一位置，零售商將吸引更多客戶，因為他們能夠實現快速交付。

在擁擠的城市和人口密集的情況下，城市後勤地產的土地使用面臨更大的障礙。目前，城市後勤空間的實際需求與必要的空間之間存在著很大的差距。

縮小這一差距需要投入時間和財力來解決城市內後勤服務的障礙。地方政府和投資者需要為“城市空間模式”制定戰略。根據目前和未來的網上銷售量，量化對越南領先電子商務市場的城市後勤空間總需求。

胡志明市目前有9600家註冊的物流服務企業（占全國總數的36.7%）。該市還占全國專業物流服務企業的54%（約2700家企業）。儘管如此，目前市內仍有相當比例的小型和微型物流企業在運營，佔40-50%。

未來幾年，可能出現的情況是倉庫建在地下，卡車轉向電動卡車，從而解決了相關方的反對，因為卡車是噪音和空氣污染的原因。

為了保持競爭力，吸引力和環境友好性，城市必須參與減少城市後勤成本和困難的解決方案；集中投資發展乘客運輸基礎設施，物流基礎設施，提高貨物裝卸能力，提高港口貨物存儲能力，提前投資供應鏈以形成區域性物流服務中心。

同時，將逐步重組市場份額，優先發展鐵路運輸，內陸水運和航空運輸，以減輕道路運輸的壓力。