中心地區商業零售空間：高租金仍供不應求

胡志明市中心地區的商業零售房地產市場目前正面臨嚴重的供應短缺，出租率幾乎達到絕對的100%，且新供應明顯不足。這導致租金持續上漲，源自於大型且有聲望的品牌的高需求，遠遠超過該地區黃金地段的供應能力。這些現象反映了市中心地區強大的吸引力，這裡匯集了高消費力的客戶群，擁有便利的營商環境，並具有提升品牌價值的潛力。

據《VnExpress》報導，Saigon Center、Parkson Lê Thánh Tôn、Vincom、Diamond Plaza 等老牌商業中心的出租空間幾乎全部滿租。僅剩的一些空間主要是面積較小的區域、地下層或高層位置，這些位置無法滿足大多數企業擴展或長期經營的需求。這些空間限制使得無法有效展示產品，並且難以提供顧客難忘的購物體驗，尤其對於那些需要體現品牌風格和價值的高端品牌來說，這些空間顯然不夠理想。

胡志明市的食品和飲料（F&B）品牌以及大型連鎖咖啡店也在尋找符合條件的商業空間上遇到了相當大的挑戰。一位著名連鎖咖啡店的代表表示：「當前，位於黃金地段的商業中心很難找到空缺的商業空間。我們需要一個寬敞的空間來服務大量的客戶並創造美觀的設計空間，但大多數理想的位置已經被佔據。」

Avison Young 越南公司的報告也證實，位於第1郡的大型酒店商業零售區，如 Rex Arcade、MPlaza Saigon、Times Square、Terra Royal 等地的出租率均達到100%。這種情況不僅僅局限於 Diamond Plaza、Saigon Center、Vincom Center Đồng Khởi 等高端商業中心，還擴展到其他鄰近地區。這反映了胡志明市中心地區的租賃需求不僅高，而且穩定，許多企業甚至願意長期等待，以便在這些關鍵地段擁有一席之地。

Avison Young 越南總經理 David Jackson 先生認為，第1郡市中心的商業中心始終是許多知名品牌進入胡志明市市場時的首選。這些地區的租賃競爭極為激烈，因為其能顯著提高品牌形象和價值，並吸引大量具有高消費能力的客戶群體。許多大型品牌甚至願意花費相當長的時間來等待，以期能夠在該地區獲得租賃位置。

CBRE 越南零售空間服務部門主管 Võ Thị Phương Mai 女士也提出了類似的觀點，即胡志明市整體及其中央商業區（CBD）特別是零售空間的供應非常短缺。預計這一情況在未來還將持續，因為市中心的土地資源已經枯竭，且沒有新的項目來補充零售空間的供應。這種短缺不僅給希望擴展業務的企業帶來巨大挑戰，還使得租金持續上漲，並且隨著租賃競爭的加劇而呈現出逐步增長的趨勢。

儘管市中心的租金依然保持在相當高的水平，但許多大品牌仍然願意堅持等待，以便能夠在這些黃金地段擁有自己的商業空間。尤其是時尚、化妝品和高級餐飲連鎖品牌，他們非常渴望進入市中心，以便接觸到具備高支付能力的客戶，同時提升品牌的市場地位。然而，由於市場已經達到飽和點，租金預計不會出現過度上漲，尤其是在零售行業面臨運營成本上升、消費能力下降以及電子商務競爭壓力等多重挑戰的情況下。

為了應對市中心地區面臨的空間限制，一些企業已經開始轉向鄰近地區，例如第3郡、第7郡，甚至一些郊區地區，那裡的商業空間供應較為豐富，租金也更加合理。許多時尚和餐飲品牌以及生活方式企業選擇逐步向外圍地區擴展至新項目。這不僅有助於他們獲得更多的發展空間，還能提升顧客的購物體驗。如今，顧客不僅僅是尋求產品，還希望擁有一個全面的購物體驗，包括空間、風格和服務，而目前市中心的商業中心由於空間狹小及缺乏創新，已難以滿足這些需求。

談到未來商業零售房地產的租金預測，Võ Thị Phương Mai 女士認為，由於供應未能得到顯著改善且大型品牌的需求依然旺盛，租金可能仍將維持在高位。然而，考慮到市場的飽和狀態以及零售行業在運營成本、消費行為變化和電子商務興起等方面所面臨的挑戰，租金的增長幅度可能不會太大。在這種背景下，企業需要尋求降低成本、改善顧客服務體驗，以及在選擇商業地點時保持靈活性，以持續推動其增長。

胡志明市中心地區零售空間供應短缺和高租金的狀況，不僅對各大品牌構成了巨大挑戰，同時也為鄰近和郊區地區的發展創造了機遇。在市中心土地資源有限且無法擴展的情況下，發展新的地區可能是滿足不斷增長需求的有效解決方案，同時為未來胡志明市的零售市場開闢新的發展方向。

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