專家：公寓價格很難下跌，即使有也只是局部的情況

目前，房地產市場，特別是公寓樓的細分市場，正受到投資者和民眾的強烈關注。然而，對於房價在未來會下降的期望似乎並不現實，尤其是當供需基本因素、法律規定和宏觀經濟波動仍面臨諸多挑戰時。在這樣的背景下，如果有價格下降的情況，這可能僅會在某些局部地區發生，且具短暫性，而不是市場的整體調整。要具體分析，需要考慮當前房地產定價的構成要素，包括供需情況、國家政策及整體經濟環境。

根據建設部的數據，目前公寓價格維持在高位，不僅是新開售的項目，即便是使用多年的二手公寓價格也居高不下。河內市內的一些區域，如Royal City，在今年第二季度房價上升至33%；類似地，The Pride和美亭松塔 - Sudico等項目也錄得32%到33%的漲幅。一些老舊社區如中和-仁政以及南中英的安置房公寓價格也不例外，漲幅在20%到25%之間。這反映出供應的嚴重短缺，而需求依然強勁，給市場價格帶來了巨大壓力。

對於那些尋求更低價替代方案的人，他們通常只能選擇較偏遠的項目，如平明花園德江或Le Grand Jardin賽同。然而，即使是這些遠離市中心的公寓，價格也不低於3億越南盾，兩到三房的價格在3.2億至4.5億之間。這對於收入中等的群體來說是巨大的挑戰，特別是在購房貸款利率仍然較高的背景下。因此，河內房地產市場變成了一場許多潛在買家因價格障礙而感到被排除在外的遊戲。

BHS Property的總經理黎春牙表示，政府的新政策通常在實施中會有一定的延遲。在房地產行業中，這些政策生效和發揮作用的時間可能長達數年。因此，他預測未來一段時間內公寓市場的熱度仍會持續。在新的房地產法律生效後，過熱的狀況可能會有所緩解，但立即降價是不可能的。政策的實施和調整需要時間，才能讓新的規定對市場的供應和價格形成實質性的影響。

公寓供應短缺的狀況，這也是造成價格上漲的主要原因之一，預計在2024至2025年期間尚無法徹底解決。Batdongsan.com.vn副總經理阮國英認為，中期內公寓供應仍將短缺，這使得河內的公寓價格在短期內難以降低。儘管新頒布的《房地產經營法》、《土地法》和《住房法》被寄望於解決市場瓶頸，促進供應增長，但這些變化需要一定的時間才能真正發揮效應。在這種背景下，由於供應仍無法滿足需求，公寓價格在短期內的趨勢仍將是上升。

越南房地產協會執行委員會委員阮英魁也強調，河內市內的公寓價格，特別是在內環1和內環2內的區域，將難以下跌，原因是新供應短缺。新推出的項目通常價格居高，且主要集中在高端產品。在內環3以內，若有較大規模的新項目供應，價格可能會局部輕微下調，但總體而言，大幅降價的情況是難以出現的。只有在宏觀經濟出現重大變化，例如全球經濟強烈衰退，影響到民眾需求和支付能力時，市場才可能有價格調整的機會。

目前的經濟背景下，需求強勁而供應不足，這是市場價格保持相對高位穩定的重要因素。此外，建築成本上升和法律程序的複雜性也使得公寓價格難以下降。特別是，民眾的心態依然維持在期望房價會下降的狀態，但考慮到材料成本和通脹等因素，即使有降價，其幅度也可能無法滿足大多數購房者的期望。

可以看出，未來一段時間內公寓價格大幅下降的可能性較小。對於有購房需求的人來說，重要的是要慎重考慮位置、財務能力和用途，因為等待房價下跌可能會持續很久，且結果未必如預期。尤其是郊區的項目，儘管價格較市中心低，但對購房者而言仍需要相當大的財務投入。為了確保未來能夠擁有自己的公寓，購房者需要明確評估個人需求並做出適當決定，避免因市場價格持續上漲而錯失良機。

房地產市場始終具有週期性，受國內外多種因素的影響，從法律政策到國際金融狀況。因此，購房者需要有長遠的眼光，做好財務和信息準備，以便能抓住合適的機會。不應過分期待房價迅速下跌，而應尋求合理價格的購房機會，並利用銀行提供的貸款利率優惠方案。在市場仍然充滿變數的情況下，選擇合適的時機入市，可能有助於購房者穩定資產價值並減少財務風險。