胡志明市研擬試點短期出租公寓——從市場需求到管理課題

胡志明市人民委員會辦公室近日公布副主席裴春強（Bùi Xuân Cường）的結論，針對在公寓大樓內經營短期住宿的管理方向做出指示。這是一個長期以來備受爭議的議題，因為實際市場需求與現行法律規範尚未完全接軌。

問題的成因

近年來，胡志明市的短期住宿市場（按日、按時出租）因 Airbnb、Luxstay、Booking.com 等平台的興起而迅速發展。許多公寓業主藉由此趨勢，將物業出租給觀光客、外籍專業人士或短期出差旅客，以獲取額外收益。

然而，這種模式也暴露出多項問題：

• 用途衝突：依《住宅法》與現行公寓管理規範，住宅公寓僅限用於居住，不得作為短期商業住宿。

• 治安與出入安全：短期客戶更換頻繁，造成社區出入人員難以控管，對居民安全構成風險。

• 消防安全：並非所有公寓都符合商業住宿所需的消防標準。

• 稅務管理：許多短期出租未依法申報納稅，導致稅收流失。

新方向——試點管理模式

根據市府指示，胡志明市將分為兩類情況進行管理：

1. 混合用途公寓（含商業住宿功能）

   • 由建設廳會同司法廳，檢視現行法律、消防要求、營業登記、法人與自然人資格等條件，制定允許用作觀光住宿的「必要條件與充分條件」。

   • 公布符合短期出租標準的合格公寓名單。

2. 非混合用途公寓

   • 由建設廳與旅遊廳研究提出經濟與觀光用途的開發方案，既保障居民安全，又善用既有設施。

   • 預計於 9 月 15 日前完成提案。

此外，建設廳建議自 2025 年 9 月 1 日起試點 12 個月，對象為具備完善技術系統（供電、供水、電梯、消防、垃圾處理）且依核准設計興建的公寓。試點期間蒐集的資料將作為建議中央政府修改法規的依據。

短期住宿——現代城市的必然趨勢

事實上，短期住宿模式具有多重優勢：

• 增加觀光住宿供給：尤其是在部分非市中心區域，飯店房源不足時可補足缺口。

• 活化閒置資產：讓投資人的空置公寓發揮效益。

• 滿足多元需求：涵蓋觀光旅遊、短期商務、外籍專業人士、以及房屋整修期間的臨時居住。

• 增加稅收：若納入規範並依法申報，可為地方財政創造收入。

包括 曼谷、新加坡、東京 在內的多個國際城市，都曾面臨類似挑戰，最終選擇有條件管理而非全面禁止，以平衡居民權益、市場需求與經濟利益。

利益平衡的課題

目前，胡志明市仍依據 2025 年第 26 號決定，規定公寓僅能用於居住，不得短期出租。此舉引發部分 Airbnb 投資人與公寓業主反彈，認為限制了其合法資產的利用。

專家建議，與其全面禁止，不如：

• 明確規劃允許短期出租的區域與公寓名單。

• 制定安全標準，涵蓋消防、治安、服務管理等。

• 整合電子稅務管理，防止稅收流失。

• 限制比例：每棟大樓內短期出租的比例應有限制，以保護長住居民的生活品質。

展望

若試點成功，胡志明市將能同時滿足快速增長的短期住宿需求與嚴格的城市管理要求，並且透過稅收增加、促進旅遊業、帶動城市消費與服務業發展。

此模式也將成為該市邁向現代共享經濟的重要一步，符合全球趨勢及永續經濟發展方向，實現居民與企業雙贏。