擴大商業住房項目用地政策引發疑慮：是否能解決低收入群體的住房問題？

有關擴大商業住房項目用地的政策，這是政府在提案草案中提出的一項建議，目前正在吸引國會的關注與激烈討論。儘管該政策的主要目的是為了解決不動產市場上的一些困難，特別是商業住房項目，然而，它卻引發了很多有關其長期影響的疑問，特別是在住宅社會住房問題上，許多國會代表認為這項政策未能充分考慮該領域的需求。

當前房地產市場與社會住房的現狀

在深入討論提案前，首先需要重新審視當前越南房地產市場的現狀，尤其是在商業住房與社會住房這兩個細分領域。儘管近年來房地產市場蓬勃發展，但房價的急劇上升使得低收入和中等收入群體無法購得住房。擁有每月收入從七百萬到二千萬越盾的勞動者，這群對住房有真實需求的人，卻難以負擔適合的住房。廉價住房，特別是社會住房，始終處於“飢渴”狀態，但關於社會住房的分配過程及相關政策卻存在許多障礙，未能有效滿足市民的實際需求。

此外，另一個矛盾也非常嚴重，那就是大量建設的城市社區和商業住宅區建成後卻缺乏居民入住。這些住宅區已經完工並且可以入住，但卻無法吸引到居民，導致許多項目被閒置或以低價出售來吸引購房者。這一現象某種程度上反映了房地產市場供需失衡的問題。

擴大商業住房用地的提案與疑慮

政府提案擴大商業住房項目所用的土地範圍，通過機制試點協議將農業用地和非農業用地（不屬於住宅用地）轉為商業住房建設用地。該提案的目的是解決一些地區缺乏住宅用地的問題，尤其是尚未開發的區域，同時促進房地產市場的發展，減少商業住房項目推進過程中的各種障礙。

然而，這一提案並未獲得所有國會代表的支持。常務委員會委員阮功龍對該政策表示擔憂，認為在越南的現行環境中，政府只專注於解除商業住房項目的限制，卻沒有強有力的措施來促進社會住房的發展。阮功龍認為，對於許多低收入的勞動者和國家機構員工來說，住房仍然是一個難以解決的問題，他指出，對於一名國家機構的員工，即便他幾乎不吃不喝，可能也要幾百年才能買得起一套房子。

同樣，文化與教育委員會委員杜輝謙也表達了擔憂，他強調，許多已建成的城市社區仍然是空無一人的，這造成了資源浪費。他認為，政府應該將土地用於發展社會住房，這才是切實解決低收入群體住房需求的根本辦法。根據他的說法，當前的社會住房需求非常大，特別是對於每月收入在七百萬到二千萬越盾之間的勞動者，這些人希望有一個合適的居住地，但卻無法負擔商業住房。

社會住房的解決方案在哪裡？

國會代表提出的另一個重要問題是，為何不將土地資源和政策機制用於發展社會住房，而不是僅僅專注於商業住房項目。杜輝謙指出，現如今許多地區已經建成了不缺住房的商業住宅區，但實際上低收入群體仍然無法擁有一個合適的居住場所。因此，將農業或非農業用地轉換為商業住房土地的政策，應該伴隨著對社會住房政策的加強，這樣才能平衡需求並真正幫助到有需要的群體。

來自同樣支持這一觀點的還有國會代表范文和（同塔省）和鄭春安（國防與安全常務委員會委員），他們支持在全國範圍內試點擴大土地使用範圍的政策，認為僅在部分省市進行試點會導致不公平，並產生“依賴關係”，使市場失去公平競爭的環境。然而，范文和也強調，並非所有項目都應該納入試點政策，特別是那些尚未解決違規問題的項目不應該適用。

環境與土地資源部的立場

土地資源與環境部長杜德潤在會議中回應了國會代表的問題，解釋了這一政策的實質內容。他表示，擴大商業住房用地是為了解決一些地方缺乏土地的問題，特別是對於那些未達到20公頃規模的大型不動產項目。根據2024年《土地法》，只有規模超過20公頃的項目才能進行土地徵收與拍賣，但目前很多地方的房地產項目規模都小於20公頃，這使得土地供應成為一個瓶頸。

杜德潤還表示，所有在試點政策下的項目都必須遵循土地規劃，確保不會影響到農田和森林的保護。他強調，政府將對土地轉換過程進行嚴格控制，避免任何政策被濫用。

結論

擴大商業住房項目用地的提案引發了國會內部的激烈辯論，儘管此舉旨在促進不動產市場發展，但許多代表認為這並未解決低收入群體的住房問題。許多人擔心，若繼續忽視社會住房的發展，這將使貧困群體的住房問題更加嚴重。如何在促進市場發展的同時，兼顧社會住房的需求，將是未來政策調整的關鍵。國會將在11月30日對該提案進行表決，結果如何，仍需時間觀察。

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