아파트 ‘가격 안정세지만 여전히 높음’: 매수자 관망 지속

‘가격은 안정세지만 여전히 높은 수준’이라는 모순적 현상

최근 두 달간 아파트 가격이 둔화 조짐을 보인 것으로 평가되지만, 실제로는 여전히 상당히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

一級市場價格：在河內，平均價格已連續三個季度維持在每平方公尺1億越盾以上，目前達到約1.02億越盾/㎡（年增29%）。

2차 시장 가격: 2025년 말 대비 더 이상 오르지는 않았지만, 현재 약 6,200만 동/㎡의 가격은 여전히 전년 동기 대비 21% 높은 수준입니다.

‘가짜 손실 급매’ 현상: 할인 판매를 내세우는 많은 매물은 실제로는 집주인이 이전 가격 급등 이후 일부 이익을 내린 것에 불과하며, 아직 매수자를 실제로 유인할 만한 가격에 도달하지 못했습니다.

대출 금리가 가져오는 재정적 부담

현재 금리는 자가 거주 구매자와 투자자에게 가장 큰 장애물입니다.

변동금리 상승: 현재 연 10~14% 수준으로 월 상환 부담이 크게 증가했습니다.

'뜨거운 감자' 심리: 이 시기에 재정적 레버리지를 사용하는 것은 '뜨거운 감자를 쥔 것'으로 여겨집니다. 입주 시점에 원금과 이자 부담을 동시에 져야 하는 반면, 시장 유동성은 여전히 느리기 때문입니다.

투자 수익률 매력도 하락

임대 수익이 뚜렷하게 감소하면서 투자자들이 아파트 시장에서 점차 이탈하고 있습니다.

낮은 임대 수익률: 현재 임대 수익은 일반적으로 2% 미만이며, 대도시에서도 약 3~4%에 그쳐 은행 예금 금리보다 훨씬 낮습니다.

과도한 비용: 주택 가격이 제곱미터당 1억 동을 넘어서면 임대 수입이 대출 이자 비용을 감당하기에 부족해져, 많은 투자자들의 임대 현금흐름에 대한 기대가 무너졌습니다.

향후 공급 증가로 인한 압박

구매자들의 관망세는 새로운 공급에 대한 기대에서 비롯되기도 합니다.

입주 물량 급증: 2026년 말부터 2027년까지 하노이에서 약 80개 프로젝트, 28,000세대 이상의 아파트가 인도될 것으로 예상됩니다.

입지 불일치: 현재 신규 공급의 약 80%가 교외 지역에 집중되어 있으며, 도심에서 근무하는 자가 거주 구매자들은 위치와 가격에 더 부합하는 상품을 찾으며 여전히 관망하고 있습니다.

소비자 행동의 변화

임대 선호: 약 21%의 소비자가 높은 집값과 높은 금리 환경에서 주택을 구매하는 대신 지속적으로 임대하며 자금을 축적하기를 선택합니다.

정책 관망: 구매자들은 보장성 주택(소득 상한선을 월 2,500만 베트남 동으로 인상) 및 더 합리적인 가격의 상업용 주택을 기대하며, 더 현실적인 주택 마련 기회를 찾고 있습니다.

현재 시장은 매도자와 매수자 간의 대립 구도를 보이고 있습니다: 매도자는 높은 가격을 유지하려 하고, 매수자는 가격 하락을 인내심 있게 기다리고 있습니다. 동시에 투자 전략도 단기 운영에서 중장기 보유로 전환되며, 양호한 법규 조건과 우수한 입지를 갖춘 상품에 중점을 두고 있습니다.