公寓「價格趨穩但仍居高不下」：買方持續觀望

「價格趨穩但仍處高位」的矛盾現象

儘管近兩個月公寓價格被認為出現放緩跡象，但實際上價格仍維持在相當高的水平。

一級市場價格：在河內，平均價格已連續三個季度維持在每平方公尺1億越盾以上，目前達到約1.02億越盾/㎡（年增29%）。

二級市場價格：雖然較2025年底未再上漲，但目前約6,200萬越盾/㎡的價格仍比去年同期高出21%。

「假性虧損拋售」現象：許多標榜降價求售的房源，實際上只是屋主在前期價格大幅上漲後下修部分利潤，尚未達到真正吸引買方的價格。

貸款利率帶來的財務壓力

利率目前是自住買家與投資者面臨的最大障礙。

浮動利率偏高：目前約在10–14%/年，使每月還款壓力顯著增加。

「燙手山芋」心態：在此時使用財務槓桿被視為「握著燙手山芋」，因為在交屋時需同時承擔本金與利息壓力，而市場流動性仍然緩慢。

投資報酬吸引力下降

由於租金收益明顯下滑，投資者正逐漸退出公寓市場。

低租金報酬率：目前租金收益普遍低於2%，在大城市也僅約3–4%，遠低於銀行存款利率。

成本過高：當房價超過每平方公尺1億越盾後，租金收入已不足以覆蓋貸款利息成本，使許多投資者對租金現金流的期待破滅。

未來供給增加帶來的壓力

買方觀望情緒亦來自對新供給的期待。

交屋量激增：預計從2026年底至2027年，河內將迎來約80個項目、超過28,000套公寓交付。

區位錯配：目前約80%的新供給集中在郊區，而在市中心工作的自住買家仍在觀望，尋找更符合位置與價格的產品。

消費者行為的轉變

偏好租屋：約21%的消費者選擇持續租房並累積資金，而非在高房價與高利率環境下購房。

觀望政策：買方正期待保障性住房（收入上限提高至每月2,500萬越盾）及更具可負擔性的商品房，以尋找更實際的置業機會。

目前市場正呈現買賣雙方的博弈局面：賣方試圖維持高價，而買方則耐心等待價格回調。同時，投資策略也從短期操作轉向中長期持有，重點關注具備良好法規條件與優越地段的產品。