公寓价格比 2024 年大幅上涨

2025 年房地产市场：河内涨幅最大，胡志明市显著复苏

2025 年上半年，越南房地产市场价格波动剧烈，尤其是在河内和胡志明市（旧市区）两大城市。专家评估，多重政策因素、基础设施建设和投资趋势正在推动房价持续攀升，尤其是在高端市场。

河内房价涨幅全国领先

根据房地产咨询公司仲量联行（JLL）2025 年第一季度报告，河内公寓价格同比增长 29.6%，达到平均每平方米约 2865 美元。与此同时，Savills 越南公司公布河内一手房价格上涨 32%，二手房价格上涨 36%。这是自 2024 年初以来全国最高的涨幅。

特别是河内高端公寓价格上涨 20%-36%，部分项目涨幅甚至超过 40%。西湖、巴亭、Cau Giay 等地区成为热点，涌现出 Heritage West Lake、The Nine、The Grand Hanoi 等知名项目。

胡志明市逐步复苏，大型项目引领市场

在胡志明市（旧市区），房价在 2024 年末小幅下跌（约 1.5%-2%）后，在 2025 年第一季度开始温和复苏，环比上涨 1.6%，价格在每平方米 3200-5200 美元之间波动。特别是地铁一号线沿线项目二手房价格年涨幅高达 20%，例如 Gateway Thảo Điền、Lumière Riverside。

Thủ Thiêm 等新兴住宅区（如 The Metropole、Empire City、Grand Marina Saigon 项目）也出现强劲涨价，为整个市场注入动力。

DKRA 集团副总经理武鸿胜先生表示，胡志明市高端公寓价格也上涨了 15%-25%，部分地段优越的公寓价格比 2024 年初上涨了 30% 以上。

中端市场小幅上涨，社会保障性住房持续短缺

河内和胡志明市（旧市区）的中端公寓价格也有所上涨，但涨幅较低，在 8%-15% 之间波动。南 Từ Liêm、 Hoàng Mai（河内）或 9 郡、Nhà Bè（胡志明市）等地区是典型代表。

与此同时，社会保障性住房和经济适用房市场几乎 “销声匿迹”，供应短缺导致价格仅小幅上涨约 3%-6%。一些旧项目的价格甚至已超过低收入人群的标准价格，引发人们对民众可及性的担忧。

联排别墅、独栋别墅和土地价格根据基础设施建设局部上涨

联排别墅、独栋别墅和土地价格涨幅不均，主要集中在基础设施发达的地区，如 Thủ Đức、Nhơn Trạch、Long Thành（旧同奈省）、Hoài Đức、Gia Lâm（河内），涨幅在 10%-20% 之间。相反，远离市中心或存在法律问题的地区，流动性仍然面临困难，价格持平或小幅下跌。

政策因素和省份合并带来强劲推动力

2025 年是实施与房地产市场相关的新的法律法规的关键一年，也是启动行政改革、合并地方、建立 34 个新的省份和城市以及两级地方政府的关键一年。

胡志明市房地产协会主席黎黄洲先生认为，新的政策将有助于市场从 2026 年下半年进入可持续发展阶段，同时对胡志明市和（旧）平阳省数百个项目的法律法规进行审查和解决，将开辟新的供应来源，从而可能缓解价格上涨压力。

值得注意的是，根据专家 Huỳnh Phước Nghĩa 的说法，省份合并正在明显地推高房地产价格。例如，平阳省与胡志明市部分合并后，顺安、迪安等交界地区的房地产价格上涨了 15%-20%，尤其是在基础设施完善的地区。

基础设施建设、外资和资产避险趋势继续推高房地产价格

2025 年推动房地产价格大幅上涨的其他一些因素包括：

• 基础设施建设发展，例如地铁一号线、 Thủ Thiêm 2 号桥投入运营。
• 2024 年房地产外资达到 254 亿美元，工业和高端房地产需求大幅增加。
• 疫情后资产避险心理，尤其是在法律透明、位置优越、高端配套的项目上。
• 富裕阶层和外国投资者的关注度增加，推动高端房地产所有权。

2025 年房地产市场正在显著复苏，但与此同时，大多数市场领域的价格都在快速上涨，尤其是在河内和胡志明市的高端公寓。在供应仍然有限的情况下，推动法律法规、发展基