ベトナムの工業団地と工場の賃貸：台湾企業の立地選定と契約のポイント

台湾企業がベトナム南部に工場を設ける場合、実際には2つの方法があります。工業団地開発業者から「土地を借りて自社で建設する」か、直接「既存の工場を借りる」かです。どちらの場合でも、土地の使用主体はベトナムに設立された外資企業でなければならず、台湾の親会社や個人ではありません。土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15、2024年8月1日施行、現行統合版 44/VBHN-VPQH）第43条により、外資経済組織は工業団地内で土地を借り受けまたは転借できると定められており、第202条では、団地内の土地使用期限は投資案件の運営期間に応じて決まり、工業団地の残存期間を超える場合は調整を申請し、合計で70年を超えないと規定されています。立地選定時には、まず工業団地が所在する新しい行政区画と交通を確認し、次に契約期間、賃料改定、管理費、保証金、返還条件を項目ごとにチェックし、最後に電力、用水、労働力、物流、環境評価の5項目のチェックリストで不適切な場所を除外します。

南部の工業団地はどこにある？2025年の合併後の新しい地名

台湾企業がよく知る南部の工業地帯は、主にホーチミン市の北にあるビンズオン、東にあるドンナイ、そして南西にあるロンアンに位置しています。2025年6月12日、ベトナム国会は第202/2025/QH15号決議を可決し、省級行政区画を再編しました。ホーチミン市、バリア＝ブンタウ省、ビンズオン省が合併して新しいホーチミン市となり、ビンフオック省とドンナイ省が合併してドンナイ省となり、ロンアン省とタイニン省が合併してタイニン省となりました。その後、国会はドンナイ市（中央直轄市）を設立する決議を可決し、2026年4月30日に施行されます。したがって、現在「ビンズオン工業団地」と言えば、行政上はすでにホーチミン市に属し、「ロンアン工業団地」と言えば、行政上はタイニン省に属します。

住所の階層も同時に変更されました。地方政府組織法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）により、行政区画は2級制に改められ、従来の県級（郡、県、市社を含む）は2025年7月1日から廃止されました。ビンズオンのミーフック（Mỹ Phước）一帯を例にとると、国会常務委員会第1685/NQ-UBTVQH15号決議により、旧Mỹ Phước坊の一部はphường Long Nguyênに編入され、残りはphường Bến Cátに編入されました。また、旧バウバン（Bàu Bàng）一帯はxã Bàu Bàngが設置されました。賃貸契約、投資登記、請求書に記載する住所は、新しい坊、社の名称に基づく必要があり、契約前に工業団地開発業者に最新の住所証明を求めてください。

各地域の規模は、主管機関や主要メディアの数字からその規模感を把握できます。

• ホーチミン市（旧ビンズオン、バリア＝ブンタウを含む）：『投資報』（Báo Đầu tư）がホーチミン市輸出加工区・工業団地管理委員会（HEPZA）副主任の発言を引用したところによると、合併後は66の輸出加工区と工業団地があり、土地総面積は27,000ヘクタールを超え、2050年までに105に拡大する計画です。管理機関も統合されました。首相第1625/QĐ-TTg号決定（2025年7月28日）により、ビンズオン、バリア＝ブンタウ、ホーチミン市の3つの管理委員会が合併して新しいHEPZAが設立されました。
• タイニン省（旧ロンアン含む）：『ベトナムニュース』（Vietnam News）がタイニン省経済区管理委員会を引用して報じたところによると、合併後は合計46の工業団地があり、計画面積は13,900ヘクタールを超えます。新たに着工したトゥートゥア（Thủ Thừa）工業団地を例にとると、『工商雑誌』がタイニン省政府ポータルサイトを引用して報じたところ、この工業団地の規模は170.7ヘクタールで、ホーチミン市から約45キロメートルの距離にあります。
• ドンナイ：『サイゴン解放報』（SGGP）がドンナイ工商局長にインタビューした記事によると、ドンナイには1963年からビエンホア工業団地（Khu kỹ nghệ Biên Hòa）があり、全国で最も工業団地の数が多い場所でもあります。また、ロンタイン国際空港、環状3号線（Vành đai 3）、ビエンホアからブンタウまでの高速道路を、産業を牽引する交通インフラとして挙げています。

交通インフラの完成時期はしばしば調整されます。『投資報』の同じ記事でも、環状道路、高速道路、物流センターの進捗が遅く、サプライチェーンが十分にスムーズではないと指摘されています。選定の際は、主管機関の最新の発表を基準にし、計画図面上のルートで通勤・輸送時間を推定しないようにしてください。

外国企業の工業団地用地に関する法的根拠

まず「誰が借主か」を明確にする必要があります。土地法第4条に列挙されている土地使用者には、「外資経済組織」（tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài）が含まれますが、一般の外国人個人は含まれません。実際には、台湾系企業はまず投資法に基づいてベトナムに会社を設立し、その会社名義で借りるのが通例です。

投資法（Luật Đầu tư 143/2025/QH15、2026年3月1日施行、61/2020/QH14を置き換え）第19条第2項は、外国人投資家が先に経済組織を設立し、その後投資登録証明書（Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư）を取得できると規定しています。設立時には、第8条の外国人投資家に対する市場参入条件を満たす必要があります。第26条第1項は、外国人投資家の投資案件には投資登録証明書の取得が必要であると規定しています。会社登記と投資登録証明書は、工業団地開発業者と主管機関がリース契約を審査する際の基本資料となります。

工業団地の土地構造は2層に分かれています。土地法第202条第2項は、国が工業団地の基盤インフラ開発業者に土地を貸し出すと規定しています。第3項は、開発業者が、整備済みのインフラを備えた土地を入居企業に転貸できると規定しており、支払い方法は「リース期間全体を一括払い」と「毎年納付」の2通りがあります。第43条第2項は、外資経済組織が工業団地で土地を借りるか転借する場合、賃料を一括払いすれば、第33条第1項と第3項の権利（例：土地使用権と地上資産の譲渡、抵当権設定）を享受できると規定しています。年払いの場合は、第34条第1項（例：自己所有の地上資産の抵当権設定や売却）が適用されます。つまり、支払い方法が、将来会社が工場を銀行に担保にして融資を受けられるか、全体を譲渡できるかに影響するため、契約前にしっかり検討する必要があります。

既存の工場を借りるのと、土地を借りて自社で建てるのと、どちらが良いですか？

既存の工場を借りる場合、開発業者や工場オーナーから建設済みの建物を借りることになります。不動産経営法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15、現行統合版 06/VBHN-VPQH、2024年8月1日施行）第44条第1項e号では、「工業用途の建物の賃貸」を不動産経営契約の一種と定めています。同条第4項では、一方が不動産経営企業である場合、契約の公証または認証は双方の要求に応じて行われ、強制ではないと規定しています。第46条第1項では、賃貸契約に必須の内容として、価格、支払方法、引渡し期限、双方の権利義務、違約責任、終了・解除条件、紛争解決方法を列挙しています。

土地を借りて自社で建設する場合、開発業者から造成済みの土地を転借し、自ら設計し、建築許可を申請し、施工します。利点は、工場の配置を製造工程に完全に合わせて設計でき、地上の建物が自分の所有物となり、支払方法によっては担保にできることです。代償として、初期資金が大きく、期間が長く、建築許可、消防、環境アセスメントを自ら処理する必要があります。

賃貸契約の要点：賃貸期間、賃料、管理費、敷金と返還

一、租期不能超過工業団地の土地年限。 土地法第172条第1項c点の規定によると、投資案件の用地期限は営業期間または申請内容に基づいて決定され、50年を超えないものとされています。営業期間が50年を超える投資案件の場合、用地期限は70年を超えないものとされています。第202条第4項の規定では、工業団地内の投資案件の用地期限は投資案件の営業期間に従います。営業期間が工業団地の残りの用地期限より長い場合は、調整を申請し、合計で70年を超えない範囲とし、延長分の土地賃料を追加納付します。投資法第31条第2項では、経済区以外の投資案件の営業期間は50年を超えないと規定されています。実務上は、開発業者に国家が土地を貸し付けた決定書と残り年数を提供してもらい、自分の借期がそれを超えないことを確認してください。

二、期限満了時の更新と返還の時間差。 第172条第3項の規定では、更新は用地期限の最終年に行い、遅くとも期限満了の6ヶ月前に申請書類を提出します。第4項では、更新が認められない場合、使用者は地上資産を処理して土地を返還し、期限満了から24ヶ月以内に処理しない場合、国が土地を回収し、土地と地上資産に対する補償は行われません。この条項は開発業者の土地に適用されますが、借りている企業に直接影響するため、借契約には開発業者が更新を得られなかった場合の通知と補償の取り決めを明記する必要があります。

三、賃料と調整メカニズム。 民法（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13、2017年1月1日施行）第473条では、賃料は双方の合意で定めると規定されています。工業団地の借契約では、年ごとの調整条項が一般的です。調整頻度、調整率の上限、通貨、為替レートの基準を契約書に明記し、「市場相場に応じて調整」とだけ書かないようにしてください。

四、管理費は別途明記する。 工業団地では通常、インフラ維持費や管理費が別途徴収され、名称と計算方法は地区ごとに異なります。開発業者に、どの項目（道路、照明、警備、下水処理）が含まれるか、面積ベースか使用量ベースか、また調整方法を列挙してもらってください。下水処理費は排出量に応じて別途計算されることが多く、染色やメッキなどの業種では特に精算が必要です。

五、保証金と手付金。 民法第328条では、手付金（đặt cọc）は契約締結または履行を担保するために支払われる金銭と規定されています。契約履行後、手付金は返還されるか、支払うべき金額に充当されます。工場の借契約の保証金額は双方の合意で決まりますので、返還期限、控除できる項目、引き渡しと返却時の確認基準を明記してください。

六、返還条件と終了条項。 民法第482条第1項では、借主は受け取り時の状態で賃貸物を返還する必要があると規定されていますが、自然な消耗は除くか、双方の合意した状態で返還するとされています。工場は改装が多いため、引き渡し時に写真を撮り、設備リストを作成し、どの改装を残せるか、どの改装を撤去して原状回復するかを取り決めることをお勧めします。不動産経営法第18条第2項g点では、借主が3ヶ月以上賃料の支払いを遅延した場合、契約で定められた用途と異なる使用をした場合、または同意なしに転貸した場合など、貸主は一方的に契約を終了できると規定されています。第19条第1項g点では、借主が契約に従って履行している場合、貸主は一方的に終了できず、借主が違約し貸主が終了する場合、別段の合意がなければ30日前に通知する必要があると規定されています。民法第475条でも、転貸には貸主の同意が必要であり、グループ内の関連会社が工場を共用する場合も、事前に借契約に明記する必要があります。

選定場所のチェックリスト：電力、用水、労働力、物流、環境アセスメント

電力：確認工業団地の変電所容量、申請負荷がいつ供電されるか、双回路やバックアップがあるか、停電記録を確認します。電力消費の大きい産業では、開発業者に書面での供給承諾を出してもらってください。

用水と排水：供水量、水質、工業団地の下水処理場の受け入れ基準と処理量を確認します。工場の中には設計段階で特定の産業を想定しているものもあり、例えばFTTの物件情報には「染色業向けに設計された」工場や「めっき業に適する」と表示された工場があります。

労働力：周辺の人口、通勤経路、宿舎を確認します。土地法第202条第7項では、工業団地内に計画に基づいて建設される従業員宿舎用地は、商業サービス用地として管理され、関連する優遇措置が受けられます。FTTの物件には工業団地内の宿舎の賃貸もあります。

物流：港、空港、高速道路のインターチェンジまでの実際の車での所要時間を測定し、建設中の道路は加点要素として扱い、完成済みの条件としては扱わないでください。

産業制限と環境アセスメント：各工業団地には承認された産業リストがあり、工場のオーナーが賃貸産業を制限する場合もあります。例えばFTTの物件にはVSIP 2A工業団地の工場で「ソファ・家具業は不可」と表示されたものがあります。環境影響評価が必要か、環境許可の申請が必要かは、産業と規模によって異なります。契約前に工業団地管理委員会に確認し、「環境関連許可の取得」を賃貸契約の有効化または引き渡しの前提条件に含めてください。

行政主管機関：ビンズオン一帯の工業団地は現在ホーチミン市のHEPZAが管理しており、ドンナイとタイニンにもそれぞれ工業団地または経済区管理委員会があります。投資登記、建築許可、環境アセスメントなどの手続きの窓口は、契約時点の主管機関の公告に従ってください。

FTTの現在の工業団地賃貸物件

2026年10月10日現在、FTTデータベース内の工業団地物件は合計94件で、会社が有効と確認しています。物件名の分布によると、元ビンズオン省一帯に50件（ホーチミン市VSIP II-A工業団地と表示され、元はビンズオンに属していた1件を含む）、元ロンアン省一帯に34件、ドンナイに10件です。タイプは工場賃貸が中心で、倉庫、少数の従業員宿舎、売却物件もあります。物件説明に記載された賃貸可能面積（業者が掲載した数字で、権利書面積ではありません）によると、小さいものは約3,200平方メートル、大きいものは200,000平方メートルの倉庫まであります。

個別物件の賃料、引き渡し時期、分割賃貸の可否、産業制限はそれぞれ異なりますので、直接お問い合わせください。ビンズオン一帯の工業団地と交通の詳細は、下の「ビンズオン工業団地工場賃貸」の記事をご覧ください。

要点まとめ

よくある質問

台湾の親会社が直接ベトナムの工業団地と賃貸契約を結べますか？

そのように計画するのはお勧めしません。土地法第4条に列挙されている土地使用者のうち、外資系企業は「外資経済組織」として登場します。つまり、ベトナムに設立された会社です。一般的な方法は、まず投資法に基づいてベトナム子会社を設立し、投資登録証明書を取得してから、子会社が契約を結ぶことです。実際の契約手順と書類については、開発業者およびベトナムの弁護士にご確認ください。

工業団地の土地は50年間使用できますが、私の賃貸契約も50年間締結できますか？

必ずしもそうとは限りません。賃貸期間は、投資登録証明書に記載された事業期間と、開発業者が国から土地を借りている残存期間の両方に制限されます。多くの工業団地はすでに長年運営されており、残存期間は想定より短い可能性があります。土地法第202条第4項により調整申請が可能ですが、合計で70年を超えず、延長分の土地賃料を追加納付する必要があります。

既存の工場を借りてから、後で自社で建てることはできますか？

可以分階段規劃。先租現成工場試產，同時在同一工業団地或隣接工業団地預留土地，是台湾系企業常見的做法。重点は、賃貸契約に早期解約や面積縮小の条件を残し、返却時の原状回復範囲を定めておくことです。これにより、移転時に高額な原状回復費用で行き詰まるのを防げます。

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出典

1. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（現行統合版 44/VBHN-VPQH、2026）第 4・33・34・43・120・172・202 条
2. 投資法 Luật Đầu tư 143/2025/QH15（2026-03-01 施行）第 19・26・31・51 条
3. 不動産事業法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（現行統合版 06/VBHN-VPQH、2025）第 18・19・44・46 条
4. 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 第 328、473、475、482 條
5. 国会第202/2025/QH15号決議（省級行政区再編、2025-06-12）、国会『人民代表報』全文：https://daibieunhandan.vn/print/10375832.html（アーカイブ：）
6. 地方政府組織法 72/2025/QH15、官報：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
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9. 『投資報』Báo Đầu tư、〈TP.HCM nhẹ gánh nỗi lo quỹ đất phát triển công nghiệp〉、2025-07-23：https://baodautu.vn/tphcm-nhe-ganh-noi-lo-quy-dat-phat-trien-cong-nghiep-d335977.html
10. VnEconomy，〈Thành lập Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM〉，2025-07-29：https://vneconomy.vn/thanh-lap-ban-quan-ly-cac-khu-che-xuat-va-cong-nghiep-tp-hcm.htm
11. Vietnam News，〈Tây Ninh gives green light to 400ha high-tech industrial park〉：https://vietnamnews.vn/economy/1722587/tay-ninh-gives-green-light-to-400ha-high-tech-industrial-park.html
12. 『工商雑誌』Tạp chí Công Thương、〈Tây Ninh khởi công Dự án Khu công nghiệp đầu tiên sau sáp nhập tỉnh〉、2025-08-12：https://tapchicongthuong.vn/tay-ninh-khoi-cong-du-an-khu-cong-nghiep-dau-tien-sau-sap-nhap-tinh-178631.htm
13. 『西貢解放報』SGGP、〈Đồng Nai phát triển công nghiệp sinh thái, hướng tới tăng trưởng 2 con số〉、2025-11-27：https://www.sggp.org.vn/dong-nai-phat-trien-cong-nghiep-sinh-thai-huong-toi-tang-truong-2-con-so-post825663.html
14. FTTデータベース：工業団地の賃貸物件（94件、2026-10-10時点のバックアップ、会社確認済みで有効）