ビンズオン工業団地の工場賃貸：立地、交通、賃貸条件

ビンズオン省は2025-07-01にホーチミン市、バリア＝ブンタウ省と合併して新しいホーチミン市となりましたが、メーカーや仲介業者は今でも「ビンズオン」と呼ぶのが慣習です。この地域の主な工業団地には、トゥアンアンのVSIP I、VSIP Iの北約15kmにあるVSIP II、タンウエンのVSIP III、ベンカットのミーフック工業団地、バウバン県のバウバン工業団地があり、国道13号線が共通の幹線道路です。VSIPの公式サイトによると、VSIP Iからカットライ港まで28km、VSIP IIIからカットライ港まで50kmです。工場を借りる際には、まず3つのことを確認する必要があります。工業団地に空き地や既存の工場があるか、賃貸契約と土地の残存年数、業種制限です。FTTデータベースには現在、ビンズオン工業団地の賃貸物件が41件登録されており、個別の賃料はお問い合わせください。

ビンズオンは現在どこに属する？2025-07-01からホーチミン市に編入

ベトナム国会決議第202/2025/QH15号（2025-06-12可決）第1条第16項により、ホーチミン市、バリア＝ブンタウ省、ビンズオン省の全域の面積と人口が新しいホーチミン市に統合され、統合後の面積は6,772.59平方キロメートル、人口は14,002,598人です。同じ決議の第2条で、新しい省級政府は2025-07-01から正式に機能することが定められています。

同じ日から、地方政府組織法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）第1条により、行政区分は省級と社級の2段階に変更され、第51条第3項で県級機関は2025-07-01に機能を終了することが定められました。旧ビンズオン省のトゥアンアン、ベンカット、タンウエンなどの県・市は行政単位ではなくなり、住所は坊または社まで直接記述されます。

工業団地でよく使われる坊名は、国会常務委員会決議第1685/NQ-UBTVQH15号第1条によると：

• 旧Hội Nghĩa坊とBình Mỹ社が合併してphường Bình Cơとなりました（第98項）。
• 旧Uyên Hưng坊、Bạch Đằng社、Tân Lập社、Tân Mỹ社の一部が合併してphường Tân Uyênとなりました（第99項）。
• 旧Vĩnh Tân坊とTân Bình市鎮が合併してphường Vĩnh Tânとなりました（第97項）。
• 旧Chánh Phú Hòa坊とHưng Hòa社が合併してphường Chánh Phú Hòaとなりました（第96項）。
• フオック・トイ・ホアは今回の再編に含まれず、名称は変更なし（第164号）。

市場の宣伝文句やFTT物件のタイトルには今も「ビンズオン」「タンウエン」「ベンカット」と書かれているが、これは慣用的な用法である。賃貸借契約の締結や投資登記の際は、新しい坊名を住所として使用し、貸主には土地と工場の書類に記載されている現在の住所を提供してもらうこと。

主要な工業団地はどこか：VSIP、ミーフック、バウバン

VSIP（ベトナム・シンガポール工業団地、中国語では「新加坡工業園」とよく呼ばれる）

VSIPはシンガポールのセンボープとベトナムのベカメックスIDCの合弁による工業団地シリーズである。ビンズオンには3期があり、VSIP公式サイトのプロジェクトページの情報は以下の通り：

VSIP IIとVSIP IIIの公式サイトには、既成工場の最小賃貸面積は1,000平方メートルからと明記されています。VSIP IとVSIP IIの公式サイトでは貸し出し可能な土地がなくなったと表示されており、進出するには区内の既存工場の賃貸物件を探す必要があります。VSIP IIIにはまだ貸し出し可能な土地があります。FTT物件には「VSIP II-A」と表示された工場もあり、物件情報はホーチミン市永新坊（旧ビンズオン省タンウエン）に記載されています。VSIPの公式サイトにはII-Aの独立したプロジェクトページはありません。

ミーフック工業団地（Mỹ Phước）とThới Hòa

ミーフック工業団地はBecamex IDCが開発し、旧ベンカット市（Bến Cát）に位置します。『ビンズオン新聞』（Báo Bình Dương）英文版の2024年8月15日付報道によると、Becamex IDCはミーフック1、2、3期とThới Hòa工業団地のインフラを完成させ、国道13号、ミーフック～タンヴァン（Mỹ Phước–Tân Vạn）、DT743などの路線の改善を続けています。ベンカット地元の8つの工業団地には累計で100億ドル以上の外資が集まっています。同じ報道によると、ミーフック3期とミーフック4期はChánh Phú HòaとThới Hòaの両坊に位置しています。

バウバン工業団地（Bàu Bàng）

ベトナム国家投資促進ポータル（investvietnam.gov.vn）の紹介によると、Becamexバウバン工業団地は旧バウバン県のLai Hưng、Lai Uyênの両社に位置し、面積は2,000ヘクタール以上で、そのうち約1,000ヘクタールが工業開発用地、約1,000ヘクタールがサービス・都市用地で、国道13号に隣接しています。

FTT物件には他にもナムタンウエン（Nam Tân Uyên）、ソンタン3（Sóng Thần 3）、ドンアン2（Đồng An 2）、キムフイ（Kim Huy）、ダイダン（Đại Đăng）、タンビン、帝国などの工業団地名が見られます。これらは掲載上の名称であり、本稿では各地区の一次資料を取得していないため、位置と規模は別途記述しません。

交通：国道13号、港と空港までの距離

一次資料で確認できる外部接続道路：

• 国道13号線：VSIP公式サイトには、VSIP Iが国道13号線とDT743に隣接すると記載されています。投資促進ポータルサイトには、バウバン工業団地が国道13号線に隣接し、東南部から西原地帯への玄関口であると記載されています。
• ミーフック～新萬路とDT743：『ビンズオン新聞』2024年8月15日付で、ベンカット工業団地の主要な連絡道路として報じられました。
• 環状線4号（Vành đai 4）：同じ報道では全長207キロメートル、5つの地方を通過し、そのうちビンズオンを通過する区間は47.5キロメートルとされています。ミーフック3期、ミーフック4期工業団地を貫く8キロメートルの区間は先行して開通しています。VSIPの公式サイトには、VSIP IIIが環状線4号に沿って位置し、ミーフック～タンヴァン回廊に接続すると記載されています。

VSIP公式サイトに掲載されている港と空港までの距離（開発業者公表、測定方法は明記されていません）：

ミーフック、バウバンから港までの距離は、この記事では開発業者や政府の一次データが見つからなかったため、記載しない。実際の所要時間は時間帯やコンテナトラックの規制によって変わるため、選定前に実際に走って確認することをお勧めする。

台湾系企業のビンズオン進出：最後に単独で公表された数字

ベトナムの『企業論壇報』（Diễn đàn Doanh nghiệp）2022年8月24日付報道によると、ビンズオン省とBecamex IDCが開催した台湾投資促進会では、当時時点で台湾はビンズオンの65の投資元国・地域中で首位に立ち、861件の外資プロジェクト、投資総額は62億米ドルを超えていた。

2025-07-01 合併後、旧ビンズオン地区は単独で外資統計を公表しなくなり、本稿では合併後の台湾資本の数字を確認できません。

市場面では、ベトナムの主要メディア『青年報』英語版が2026年1月にSavillsベトナムのデータを引用したところによると、2025年のベトナム南部には約1,160万平方メートルの既成工場と倉庫があり、稼働率は92%だった。2025年に新規参入した製造業者の62%が既成工場を選択した。土地を自ら取得し、許可を取り、建設するには通常2〜3年かかる。これは南部全体の数値であり、ビンズオン単独の数字ではない。

賃貸条件：契約前に確認すべき項目

既成工場を借りるか、開発業者から土地を転借して自社で建設するか

工業団地の土地は国家が開発業者に貸し出し、開発業者が進出企業に転貸します。土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15、2024年8月1日施行）第202条で規定されています。

• 賃料の支払い方法は開発業者に従う（第3項）：開発業者が国家に年払いしている部分は、年払いでのみ転貸できます。一括で全期間分を支払っている部分は、一括または年払いで受け取れます。
• 土地の年限（第4項）：区内の投資プロジェクトの土地使用期限は、プロジェクトの運営期間に応じます。プロジェクト期間が工業団地の残り年限より長い場合は、調整を申請する必要があり、合計期間は70年を超えません。
• 借主企業の権利（第5項）：一括で賃料を支払った者は第33条、年払いの者は第34条の権利義務が適用されます。両者の権利義務は異なるため、契約前にどちらかを確認する必要があります。

賃貸借契約に記載すべき事項

不動産経営法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15、2024年8月1日施行）第44条第1項e号は、工業用途の建物の賃貸を不動産経営契約の一種としています。第46条第1項は、賃貸借契約の主要内容を列挙しています：双方の情報、不動産情報、賃料、支払い方法と期限、引渡し時期と書類、保証、双方の権利義務、違約責任と罰則、終了・解除の事由、紛争解決方法、発効時期。敷金の月数、賃料免除期間、更新条件については、法律で固定された数字はなく、契約で取り決める必要があります。

FTT物件データから確認できる条件

FTTビンズオン物件の掲載内容には、以下の条件がよく見られます。契約前に項目ごとに確認してください。

• 業種制限：例えば、VSIP 2Aのある物件は「ソファ・家具業種不可」、ナムタンウエンのある物件は「家具業のテナント不可」としています。帝国工業団地のある物件は「メッキ業種に適」と表示されています。
• 構造仕様：床荷重は3.4～4.3トン／平方メートル。VSIP II-Aのある物件は軒高5メートル、屋根最高部9.5メートルです。
• 引渡し時期：ナムタンウエンのある物件は「契約後3ヶ月」で引渡しと記載されています。
• オフィスは別途計算：同安二のある物件は、会社がオフィスを自ら修繕する場合、賃料は1平方メートルあたり4ドルになると明記されています。

もう一つ確認したいのは、賃貸の通貨と面積の計算方法（工場、オフィス、空き地を分けて計算するかどうか）、付加価値税、管理費、保証金の月数、支払いサイクル、電力容量、消防・環境評価書類の担当者が誰かです。各項目の交渉のポイントは〈ベトナムの工業団地と工場賃貸：台湾企業の立地選定と賃貸契約の要点〉を参照してください。

FTTが現在ビンズオンの工業団地にある物件

以下はFTTデータベースの2026年10月10日時点のバックアップです（全94件の工業団地物件、アンドン2026年10月10日時点で有効と確認済み）。タイトルまたは内容に「ビンズオン」「旧ビンズオン省」と表示されているものは合計47件で、分類は以下の通りです。

41件の賃貸物件を工業団地別に分けると：

• 面積：掲載内容に基づくと、工場または賃貸可能面積は約5,000～80,000平方メートル。多くの物件では総面積も別途記載されており、最大で500,000平方メートルに達する。掲載面積には測定基準の記載がないため、実際の賃貸面積は賃貸借契約書の付属図面に基づく。
• 賃料：賃料が明示されている17件では、1平方メートルあたり2.8～5.8米ドル。多くの物件では、計算期間や税・管理費の包含有無が記載されていない。個別物件の賃料はお問い合わせください。最新の見積もりと契約内容に基づきます。
• 注意点：一部の物件は同じ工場が重複して掲載されており、実際に賃貸可能な工場数は掲載件数より少ない。多くの物件に「2024年完工」とあるが、これは当時の掲載内容であり、空室状況はお問い合わせ時点で確認してください。

このリストはFTTが現在取り扱っている物件のみを表しており、ビンズオン工業団地市場の全体像を示すものではなく、市場平均賃料の算出にも使用できません。

要点まとめ

よくある質問

ビンズオンがホーチミン市に合併された後、租約の住所はどう書けばいいですか？

新しい坊（phường）または社（xã）の名称を書き、県・市を書かなくなります。例えば、VSIP IIIの公式サイトに記載されていた旧Hội Nghĩa坊は、第1685/NQ-UBTVQH15号決議第1条第98項によりphường Bình Cơに編入されました。市場では「ビンズオン」「新淵」と言っても問題ありませんが、租約や投資登記上の住所は新しい名称を使用し、契約前に貸主に現行の住所を示す書類を提供してもらってください。

ビンズオンの工場の賃料はだいたいいくらですか？

FTTが現在ビンズオンで貸し出している物件のうち、賃料が明示されている17件の価格は、1平方メートルあたり2.8〜5.8ドルで、データ日付は2026年10月10日です。ほとんどの物件で税・管理費が含まれるかどうかが明記されていないため、個別の物件についてはお問い合わせください。これはFTTが委託されている物件の掲載価格であり、市場平均ではありません。

既存の工場を借りるのと、土地を借りて自社で建てるのと、どちらが良いですか？

スケジュールと資金によります。Savillsによると、土地を取得し許可を取り建設するには通常2〜3年かかり、2025年に新規参入した製造業者の62%が既存の工場を選択しています。土地を借りて自社で建てる場合、土地法第202条により、転貸の賃料の支払い方法は開発業者が国への支払い方法に従うことになり、一括払いと年払いで権利が異なります。契約前にどちらの方式か、また工業団地の土地の残り年数を確認してください。

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出典

1. ベトナム国会決議第202/2025/QH15号（省級行政単位の再編）、2025年6月12日、『人民代表報』に全文掲載：https://daibieunhandan.vn/print/10375832.html（）
2. 地方政府組織法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15、官報：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf（）
3. 国会常務委員会第1685/NQ-UBTVQH15号決議（ホーチミン市社級単位の統合）、2025-06-16（）
4. VSIP公式サイトのプロジェクトページ：VSIP I https://www.vsip.com.vn/en/project/vsip-binh-duong-2/ ；VSIP II https://www.vsip.com.vn/en/project/vsip-ii-binh-duong/ ；VSIP III https://www.vsip.com.vn/en/project/vsip-iii-binh-duong-5/ ；SembcorpとBecamexの提携ニュース https://www.vsip.com.vn/en/sembcorp-and-becamex-partnership-expands-to-20-vietnam-singapore-industrial-parks/ （2026年10月10日閲覧）
5. ベトナム国家投資促進ポータル、Becamex Bau Bang Industrial Park：https://investvietnam.gov.vn/en/industrial-zones.pd/becamex-bau-bang-industrial-park.html
6. ビンズオン新聞（Báo Bình Dương）英文版、The attractiveness of industrial parks enhanced、2024-08-15：https://newfe.baobinhduong.vn/en/the-attractiveness-of-industrial-parks-enhanced-a328815.html
7. 『企業論壇報』ビンズオン、台湾企業との投資促進を開催、2022-08-24：https://diendandoanhnghiep.vn/binh-duong-to-chuc-xuc-tien-dau-tu-voi-doanh-nghiep-dai-loan-229499.html
8. Tuổi Trẻ News、南部ベトナムで既製工場が人気（Savillsベトナムの引用）、2026-01：https://news.tuoitre.vn/ready-built-factories-gain-favor-in-southern-vietnam-103260109120052611.htm
9. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（統合版 44/VBHN-VPQH）、第 202 条
10. 不動産事業法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（統合版 06/VBHN-VPQH）、第 44・46 条
11. FTTデータベース工業団地貸出物件バックアップ、2026-10-10（）