商業住宅政策：「今天可以，明天不行」，太浪費了！

目前越南的商業住宅政策面臨一個重大悖論：規定和政策的持續變動使得企業和相關各方在執行商業住宅項目時面臨「今天可以，明天不行」的情況。這個問題不僅給投資者帶來困難，還浪費了土地、時間和發展機會的資源。

土地政策的持續變動

長期以來，經濟組織、企業和市民之間的土地使用權轉讓問題一直存在很大的困難。2015年前，根據《土地法》，經濟組織可以轉讓農業土地使用權來實施非農業項目，符合規劃。然而，2014年《住宅法》規定，企業只能在住宅用地上開展商業住宅項目，這導致許多項目停滯不前，因為購地過程複雜。一塊土地可能需要被劃分成多個小塊，每塊土地屬於不同的地主，而擁有100%的住宅用地是巨大的挑戰。

這一政策導致商業住宅項目完全停滯。企業和地方政府多次提出修改建議，以便在土地使用上更加靈活，尤其是對非住宅用地的使用。儘管國會已經出台了一些決議，比如2022年《第18號決議》，以便企業可以轉變土地用途，但到2024年初，根據新通過的《土地法》，舊的觀點再次被恢復，企業只能轉讓住宅用地來實施商業住宅項目。

「今天可以，明天不行」— 缺乏穩定的後果

政策的不斷變動不僅延遲了項目，還浪費了資源。企業在執行項目時面臨「今天可以，明天不行」的情況，使他們無法規劃長期戰略。土地政策的不穩定降低了預測能力，導致投資決策不夠確定，並且在政策變動時容易被取消。

這在企業一直需要尋找土地來開展商業住宅項目的背景下尤為嚴重，尤其是對於河內和胡志明市等大城市，住房需求龐大。項目的延遲和中斷浪費了時間、資源和企業的發展機會，而房地產市場仍然缺乏供應。

浪費發展經濟的機會

政策不穩定帶來的更嚴重後果是浪費了經濟發展的機會。缺乏穩定的土地政策使社會資源，這些對於經濟發展至關重要的資源，陷入停滯。企業無法按時實施項目，導致房地產市場無法滿足住房需求，並且干擾了相關經濟部門的發展。

這種浪費不僅限於企業，還會影響宏觀經濟。當政策缺乏協調和穩定時，將會造成投資者失去信心，削弱國家的投資和競爭環境。結果是，國內外企業對大型項目產生畏懼，擔心政策變動或停滯，導致社會資源無法充分發揮。

基礎設施投資與PPP模式：類似的浪費？

我們在基礎設施投資項目中也看到了類似的情況。政策和投資機制，尤其是BOT和BT項目，也經常出現「今天可以，明天不行」的情況。這些政策變動或停擺，使得項目必須中止或改變投資方式，浪費了時間和資金，同時也給地方政府和企業帶來了困難。推遲甚至取消基礎設施項目對經濟發展的影響不小，降低了基礎設施的連接質量，並增加了社會成本。

需要穩定、長期的政策

為了解決「今天可以，明天不行」的問題，商業住宅政策和相關問題需要以長期穩定的眼光來設計。需要有突破性的變革，為企業提供便利，讓他們能夠接觸土地，開展商業住宅項目，而不會遇到規定上的障礙，同時確保流程的透明和公正。

恢復並重建在住宅、基礎設施和土地領域的政策不僅能解決當前的困難，還能增強法治系統的信任，創造一個穩定的投資環境。如果政策不具有連貫性和透明度，社會發展將會延遲，資源將會浪費，機會將漸漸消失。

在國家迫切需要開發所有資源來推動發展的背景下，改進和穩定政策是當務之急。穩定的政策將幫助企業、投資者和市民在發展道路上穩步前行，從而推動經濟在新時代中可持續發展。

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