為何房地產庫存持續增加？

在當前房地產市場面臨諸多挑戰的背景下，房地產庫存量顯著增加，供需與價格的矛盾加劇。此狀況不僅給房地產企業帶來壓力，也對市場的可持續發展造成重大影響。本文將詳細分析庫存增加的主要原因，即使房價仍保持高位。

1. 房地產庫存情況

根據2024年第三季度財報，多家大型房地產企業的庫存顯著增加：

• Khang Điền 投資與房地產經營股份公司：庫存達22,450億越盾，占總資產的71%。其中，主要項目包括 Khang Phúc - Tân Tạo住宅區（6,650億越盾）和 Bình Trưng Đông（4,329億越盾）。

• Nam Long 投資股份公司：庫存達20,303億越盾，較年初增加17%，占總資產的68%。

• DIC 投資與發展建設股份總公司：庫存達7,865億越盾，增長20%。其中，住宅及公寓項目佔比最大。

據越南建設部統計，全國房地產庫存量達25,937個產品，較2024年第二季度增長52%。其中，公寓佔4,688套，獨立住宅12,250套，土地基座8,999塊。

2. 房地產庫存增加的原因

2.1. 法律障礙

許多房地產項目因法律程序的延遲或障礙而被擱置，嚴重影響了項目的推進能力。例如：

• 胡志明市有143個項目等待解決法律問題。
• 河內有246個項目因規定變更和相關方配合不足而延遲。

2.2. 過度投資策略

過去的市場繁榮時期，許多企業大量投資於土地和度假型房地產。然而，市場進入低迷期後，這些產品無法變現。

• 偏遠地區的高端度假村因需求減少而缺乏吸引力。
• 高端住宅項目超出普通購房者的承受能力。

2.3. 供需矛盾

研究顯示，供需矛盾也是庫存增加的主要原因之一。儘管普通住宅需求強勁，但市場供應主要集中在高端住宅。

• 高端項目與實際需求不匹配。
• 普通及低價住宅供應不足，迫使買家選擇租房。

3. 高庫存的影響

3.1. 價格矛盾

儘管庫存量高企，但房地產價格仍在上升，尤其是在胡志明市和河內等大城市。據建設部統計，公寓價格在過去一年中上漲了22-25%，部分地區的漲幅甚至高達40%。

3.2. 市場困難加劇

庫存高企的持續狀態給企業帶來嚴重困難，降低了流動性並導致不良債務增加。

4. 應對措施

• 解決法律問題：加快處理程序，減少項目審批延遲。
• 重點調整分級：將重點轉向普通及低價住宅，以滿足實際需求。
• 限制投機行為：減少缺乏流動性的度假和土地項目。

當前房地產市場的高庫存情況反映了市場面臨的挑戰。政府、企業與購房者之間的緊密合作，將成為推動市場復甦和可持續發展的關鍵因素。

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