情況市房地產市場：住宅產品結構失衡及房價預測上漲

在過去的11個月中，胡志明市的房地產市場經歷了顯著的變化，特別是在供應和價格方面。首次出現高端住宅市場主導市場的情況，導致房價達到前所未有的水平。這一信號表明該市住宅產品結構的失衡，同時也顯示出房地產市場缺乏可持續發展性，並未能滿足人民的實際需求。

供應稀缺，高端市場占主導地位

在過去的11個月中，胡志明市僅有4個住宅項目符合開盤條件，總數1,611套房，所有房源均屬於高端市場，平均價格高達9.39億越南盾每套。這標誌著高端住宅市場首次在胡志明市完全主導了市場供應。與此同時，中端和經濟型住宅幾乎消失，這導致市場上供需結構嚴重失衡。

與去年同期相比，今年開盤的住宅項目數量減少了90%。缺乏價格合理的中端和經濟型住宅，讓實際需求無法得到滿足，從而使市場更加不穩定。雖然目前有31個住宅項目正在建設中，總規模達31,167套，但大多數屬於高端市場，真正需要住房的人群無法觸及。

市場現狀與房價持續上漲預測

根據胡志明市房地產協會（HoREA）會長黎黃洲（Lê Hoàng Châu）表示，僅有12個項目獲得批准投資計劃，這個數字太少，僅為疫情前批准項目數的五分之一。這表明，缺乏新的住宅項目可能會導致市場供應的短缺，進而推動房價上漲。

此外，今年未有任何住宅項目獲得土地交付或租賃，而僅有2個商業住宅項目獲得建設許可，這使得市場供應愈加緊張。

房價上漲的主要原因

黎黃洲會長認為，房價持續上漲的主要原因是住宅項目供應過少，造成了住宅產品的短缺。當市場缺乏新項目時，開發商之間的競爭會推動價格上漲。在2015至2023年期間，公寓價格已經上漲了15%-20%。預計到2025年，隨著土地價格調整，房價將較今年上漲15%-20%。

住宅產品結構失衡

目前，胡志明市房地產市場中，住宅產品結構明顯失衡。報告顯示，2020年，高端住宅佔比達到70%，而在2022至2023年，這一比例分別為72%、78.3%和68.55%。而中端和經濟型住宅幾乎沒有新供應，這導致市場缺乏公平性，無法滿足大多數中低收入群體的住房需求。

結論

目前，胡志明市房地產市場的住宅產品結構嚴重失衡，高端住宅市場占據主導地位，導致房價飆升，並未符合實際需求。為了恢復市場的可持續發展，市政府應採取有力的措施來調整產品結構，推動中端和經濟型住宅項目的批准和建設，從而滿足大多數市民的住房需求，並減少市場價格波動。

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