"2024年越南房地產市場的不均衡復甦：挑戰與前景"

2024年越南房地產市場正在顯示出復甦的跡象，但這種復甦的程度在各個細分市場之間呈現出不均衡的特徵。工業地產和大城市的公寓市場正在經歷強勁的增長，而其他細分市場如土地、別墅、聯排住宅以及度假地產則依然面臨著蕭條的狀況，尚未出現明顯的復甦跡象。

工業地產繼續保持市場的領先地位，這得益於不斷增長的需求，特別是在北寧、北江和太原等擁有大量外資直接投資（FDI）的省份。這些地區已成為工業地產增長的主要動力，得益於完善的交通連接、安全的法律框架，尤其是吸引了高科技企業如電子、半導體、人工智慧和可再生能源的進駐。不僅租賃土地的需求增加，這些地區還反映出許多大型集團擴大生產規模的趨勢，並通過在物流基礎設施上的大量投資來提升連接和貨物流通的能力。基礎設施投資與法律政策框架的改善相結合，幫助工業地產細分市場吸引了更多國際投資者。

公寓市場也在顯示出令人印象深刻的增長，特別是在首都河內地區。公寓價格不斷上升，尤其是中高端細分市場，而平價住房幾乎已經消失在市場上。專家指出，主要原因在於新供應的公寓主要集中在中高端市場，導致價格持續攀升。在胡志明市，情況也類似，新建公寓項目大部分屬於高端細分市場，這使得首次購房的中等收入人群難以負擔。這造成了低價住房需求和供應之間的嚴重失衡，儘管實際需求依然很大。

與工業地產和公寓市場的活躍形成對比，許多其他細分市場尚未顯示出明顯的復甦。土地、別墅和度假地產繼續陷入蕭條狀態，一些地區甚至出現了流動性喪失的情況。土地交易量與去年同期相比下降了約20%，而河內和胡志明市的別墅價格也顯著下滑。在郊區，土地幾乎沒有交易，這主要是由於投資者信心下降，加上法律問題尚未徹底解決，進一步使得這一市場困難重重。一些地區如西南部和北部山區省份繼續見證交易量的大幅下滑，顯示該細分市場的復甦仍遙遙無期。

度假地產是當前面臨最多困難的細分市場之一，流動性持續下滑，投資者信心降至歷史低點。儘管旅遊業已有所回暖，但度假地產仍無法利用這一優勢實現復甦。承諾回購和租賃的政策並未達到預期效果。目前大多數度假項目面臨供過於求的情況，而來自客戶的需求不足以消化這些供應。尤其是高昂的投資成本和來自其他地產類型的競爭，使得這一細分市場的吸引力大大降低。此外，政府缺乏針對性的政策支持也是導致開發商在重組產品和尋找新客戶方面面臨困難的原因之一。

預計從2024年底至2025年初，越南房地產市場將進入鞏固階段。公寓、獨立住宅和街屋細分市場預計將成為吸引投資者關注的亮點。財務和法律因素的穩定促使購房者更加傾向於選擇具有實際價值的產品，以滿足真實居住需求。具有優越位置、完善配套設施以及合理價格的公寓項目將繼續成為市場的中心。同時，市中心和近郊區域的獨立住宅和街屋細分市場也將吸引投資者的注意，因為這些產品具有較高的增值潛力和良好的租賃潛力。

相反，土地和別墅等細分市場預計要到2025年下半年才會出現復甦，當市場逐漸恢復增長勢頭時，這些細分市場才有機會重新吸引投資者。那些具有基礎設施交通發展潛力和新都市區的地區將是吸引投資的熱點。這些細分市場的復甦在很大程度上取決於宏觀經濟形勢以及政府的城市發展政策。一些專家認為，當法律問題得以解決，且投資者的信心得到恢復，土地市場將回歸到積極的流動性水平，特別是在那些位於市郊且具有發展潛力的地區。

預計到2026年，越南房地產市場將逐漸進入穩定的軌道，各個細分市場在流動性和價值方面均實現普遍復甦。獨立住宅和街屋細分市場被預期將繼續成為市場的亮點，因為它們具有較高的增值潛力，而公寓市場則會逐漸走向穩定，主要滿足居民的真實居住需求。政府的財務和稅收支持政策將在推動市場可持續發展方面發揮重要作用。此外，擴展交通基礎設施和提升公共服務也將有助於提升房地產價值，特別是在郊區和衛星城市地區。

總體而言，越南房地產市場在2024至2026年的復甦將在各個細分市場之間以不同的速度發生。儘管工業地產和公寓市場顯示出多個利好信號，其他如土地、別墅和度假地產等細分市場則需要更多時間和來自政府的支持措施以完全復甦。宏觀經濟的改善、法律框架的強化以及投資者信心的鞏固，將是幫助越南房地產市場邁向更穩定和可持續發展階段的主要因素。

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