越南房地產：進入深度重組與分化階段
在經歷長期高速增長階段後，越南房地產市場正進入調整週期。與信貸政策及投資者心理相關的波動，正在重塑市場結構，使其朝向更具可持續性與透明化的方向發展。
市場受到多重因素影響
根據建設部的報告，未來一段時間房地產市場仍將受到多種因素影響，包括利率、資金成本、全球經濟波動，以及對城市規劃、住宅標準與綠色城市發展日益提高的要求。這要求監管機構靈活調整政策，在促進增長與控制風險之間取得平衡。
建設部預測，2026年市場將呈現「謹慎中的活躍」態勢；住宅與滿足實際居住需求的房地產細分市場將繼續扮演主導角色。購房者與投資者越來越傾向選擇法律清晰、基礎設施完善且具實際使用價值的項目，而非單純追逐短期價格上漲預期。
房地產市場進入洗牌階段
Savills 2026年第一季報告顯示，市場正進入大規模重組階段。在河內，多中心發展趨勢日益明顯，重點逐漸轉向提升生活品質與居民體驗。而胡志明市仍面臨供應有限的情況，需求則已出現選擇性復甦的跡象。
值得注意的是買方行為的變化。據 Savills 河內諮詢與研究部高級總監鄧秋恆（Đỗ Thu Hằng）表示，目前買方更加謹慎，傾向選擇可立即使用或能在長期內產生穩定現金流的產品。同時，向衛星區域轉移的趨勢也在加強，因為市中心房地產價格已處於高位。這反映出市場正在從“短線投機”思維轉向基於真實價值的投資邏輯。
她指出，市場正進入強烈的洗牌階段。銀行與投資基金對資金的審核日益嚴格，只優先考慮具高可行性及符合實際需求的項目。
市場分化明顯
越南房地產協會副主席阮文定（Nguyễn Văn Đính）表示，2026年第一季市場出現多項積極信號，法律框架持續完善，有助於解決積壓問題並促進新供應。然而，更值得關注的是市場正在經歷多年來最強烈的篩選階段。
這一過程不僅源自市場內部，也受到匯率、通脹及全球地緣政治不穩定等外部因素影響，形成對房地產企業抗壓能力的全面考驗。
從積極角度看，這一篩選過程正在推動市場向更安全、更可持續方向重構。當前市場呈現“雙重運行”狀態：既承受宏觀環境壓力，也通過內部重組進行自我調整。
在供應方面，越南房地產市場研究院副院長範氏綿（Phạm Thị Miền）表示，2026年第一季全市場約有52,000套商業住宅推出，其中新供應約38,000套，雖較上一季度略有下降，但仍為2025年同期的2.5倍。
值得注意的是，供應結構正向多中心發展，在區域間分佈更加均衡，並逐步擴展至郊區與新興城市區域，與大型城市發展項目、交通導向型開發（TOD）及綠色標準緊密結合。
在需求方面，購房者心態明顯改變。在高資金成本與流動性尚未完全恢復的背景下，買方普遍進入“害怕選錯”的狀態。因此，選擇標準更加嚴格，最優先考量的是法律透明度、現金流能力以及長期穩定增值潛力。
Ngọc Mai
