胡志明市公寓價格趨勢：2024年分析與預測越南文

2023年第四季度，胡志明市公寓市場“回暖”，不少投資者開始推出新的購物車，成交量較2023年第二季度趨於改善。目前，初步售價。中端市場的價格為1,500 - 3,500美元/平方公尺；對於奢侈品領域的產品，目前主要售價為 7,000 - 10,000 美元/平方米。

城市的公寓市場。胡志明市在今年最後幾個月更加令人興奮，投資者推出並開始建造許多項目以刺激市場需求。市場上許多知名投資商的專案也逐漸掃清了法律障礙，買家信心逐漸恢復，預計近期將提供大量供應。地鐵1號線、環城線、連接週邊地區的高速公路等基礎設施也正在重點爭取投資和建成，以提高現有和在建項目的出行能力。

由於利率下降，房地產價值增加

HoREA計算得出， 房價 自2017年以來持續上漲，仍然「高」到超出中等收入人群、城市低收入人群、官員、公務員、公職人員、國家、武裝部隊軍官、勞工和工人的經濟承受能力的水平。移民。由於一套經濟適用房的價格為2至30億越南盾，因此平均收入較低的人大約需要25年才能存下約1億越南盾/年才能買房。在當前市場背景下，公寓價格依然居高不下，主要原因可以透過銀行利率波動傳導。

具體來說，利率下降導致投資資本大量流入房地產，從而推高了該行業的價值。這種影響明顯地體現在兩個主要方面：資金流向和折現率。

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市場價格波動根據 Batdongsan.com 的市場概述文件。

就資本流動而言，銀行利率在決定資本成本和抵押貸款利率方面發揮著重要作用。當利率下降時，資金成本也會下降，使得資金更容易流入房地產市場。這不僅有利於增加專案資金供應，還可以刺激投資需求，進而推高房地產價值。相反，當利率上升時，資金成本就會增加，從而減少獲得資金的機會，並影響房地產投資的供需。特別是在資本有限的情況下，貸款價值比（LTV）往往會下降，導致槓桿房地產的資金量和價值都下降。

此外，折現率和資本化率作為評估投資項目現金流量的重要指標，也受到當前利率的強烈影響。這兩個指數都包括無風險利率和風險溢價—所需最低迴報率與無風險報酬率之間的差額。當利率下降時，折現率和資本化率也會下降，增加房地產價值。相反，利率上升將降低折現率和資本化率，從而拉低房地產價值。

曆年趨勢

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房地產價格隨時間變動及建設部未來預測

公寓供應量下降 32%，126 個一手項目開售 22,071 套。公開銷售供應主要分佈在胡志明市（集中在東部）和平陽。消費量下降 56%，達到約 9,664 輛，相當於一級供應量的 44%。初級消費集中在合法竣工的中檔項目，價格在 40-5500 萬越南盾/平方米之間。一級銷售價格水準與年初相比沒有太大變動。同時，二級市場流動性仍然較低，二級市場價格較2022年底下降高達8%，大部分是處於法定竣工階段或建設進度延遲的項目。

根據 DKRA 的數據，預計新增供應量將較 2023 年增加，波動範圍為 12,000 - 15,000 套；主要集中在胡志明市約8,000 - 10,000個單位，平陽約4,000 - 6,000個單位，同奈和巴地頭頓約300 - 500個單位/每個地區，其他省市資源仍然稀缺.新宮。 

市場整體吸收率仍較低，主要是受全球經濟衰退及買家謹慎心理影響。然而，提供靈活且法律透明的付款計劃的投資者將吸引買家的注意。由於目前一手市場中端市場供應充足，加上投資者仍在等待正面訊號，導致高端市場一手供應不足，一手售價本季平均水準錄得下跌3%。與上一季相比，達到約3,168美元/平方米。不過，大部分一手項目仍維持原價。

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在胡志明市，公寓領域的併購交易正在發生，為未來的市場供應創造了積極的結果。隨著中部及週邊地區售價的飆升，買家期待著能夠滿足實際需求的解決方案，例如開發保障性住房以及以合理的價格在鄰近省份開發項目。目前胡志明市的一手銷售價格在 1,175 美元/平方米（大眾市場）至 10,000 美元/平方米（豪華市場）之間波動，吸收率約為 50-65%。

胡志明市公寓租金價格分析

在公寓租金價格方面，在胡志明市，無論市場發展如何，豪華房地產領域的租金價格都在持續上漲，特別是在第二區、第一區等租賃需求高且穩定的地區。

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根據第一太平戴維斯2023年對30個甲級、乙級項目的調查顯示，租金收益率較去年同期穩定在4.8%，但資產價值增速年減1.9個百分點，仍為2.9%/年。受此影響，年內公寓投資整體獲利較前一年下降1.7個百分點。儘管同比下降，但總回報率仍高於儲蓄利率，這證實投資公寓仍然是一個盈利管道。短期來看，隨著交付公寓數量減少以及儲蓄利率保持在較低水平，租金利潤率預計將上升。

第一太平戴維斯胡志明市研究及S22M部門副主任Giang Huynh女士強調，未來3-5年，由於土地資金有限和法律問題，預計公寓供應將稀缺。因此，在租賃一段時間後，投資者可以期望出售並獲得不錯的利潤。儘管公寓租金的利潤率穩定在5%/年左右，但投資決策並不僅僅基於利潤率。來自該租金的現金流也被認為是市場復甦的等待期。據Giang Huynh女士建議，胡志明市及週邊地區購買公寓居住的實際需求仍然很大。