越南房地產庫存情況 2024年第三季度

在2024年第三季度的背景下，越南房地產市場正面臨著庫存的大幅增長，高達近26,000件產品，相較於上一季度增長了52%。這不僅反映了市場固有的困難，還要求房地產企業必須緊急重組戰略和發展方向，以適應需求和宏觀經濟狀況的變化。

根據建設部的報告，庫存量包括4,688套公寓、12,250套獨立住宅和近9,000塊地皮。值得注意的是，大部分庫存集中在連排別墅和地皮細分市場，位於周邊地區，這些地方價格過高，法律狀況不明確，位置不佳，使得這些產品難以吸引買家。缺乏法律透明性、位置不理想和價格過高等因素，使得這些房地產產品成為業主和市場的財務負擔。

與此同時，本應滿足居民實際需求的公寓分段卻因正在開發的項目而出現大量庫存，這些項目尚未確定發布時間或因法律問題而停滯不前。法律上的不明確性以及與行政手續相關的問題，已經並且正在導致許多項目停滯，增加了實施成本，並對開發商造成財務壓力。從市場結構的角度來看，這些障礙正削弱著將庫存轉化為流動資產的能力，從而對企業的資金流造成負面影響。

建設部建議，房地產企業需要主動審查和優化成本，同時採用先進的建築技術來降低產品成本。積極使用智能建築技術、環保材料以及自動化流程不僅有助於降低成本，還能提高產品的競爭力。特別是，這有助於產品更接近市場的支付能力，在企業和消費者之間創造平衡的利益，從而增強對房地產市場的信心。

胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃洲先生強調，大量的庫存正成為那些財務基礎薄弱，尤其是使用高槓桿的企業的財務負擔。當庫存無法轉化為資金流時，它就成為巨大的負擔，削弱企業的財務能力，並將許多公司推向流動性枯竭的境地。黎主席建議各開發商應儘快制定清理庫存的戰略，其中調整售價是創造流動性、改善資金流和提高企業財務能力的可行解決方案。

此外，黎主席還提出，各銀行應支持降低房貸利率，從而為居民提供更便捷的資金獲取條件。降低房貸利率將刺激需求，提高居民購房的能力，從而改善市場的流動性。政府管理機構也應迅速解決法律上的障礙，幫助企業推進和開售項目，從而減少庫存壓力。這要求簡化許可流程，改善部門間的協作，促進法律規定的透明度，為企業創造便利條件。

儘管庫存量處於高位，房地產市場的價格仍在不斷上漲，特別是在河內和胡志明市。今年第三季度，這兩個城市的公寓價格按季度上漲了4-6%，按年上漲了22-25%，有些地區的價格甚至在幾個月內上漲了35-40%。這顯示出供需之間的嚴重失衡，當投機因素繼續推高價格，而市場的實際需求卻尚未得到滿足。儘管存在大量庫存，房價仍然飆升，這也反映了普遍存在的投機情況以及許多投資者對房價不合理的上漲預期，導致房地產泡沫的風險增加。

為應對這一現狀，房地產企業需要表現出更大的靈活性和主動性來減少庫存。特別是，應調整經營戰略，重點發展符合實際需求和支付能力的產品。企業還應擴大戰略合作關係，以提高產品的附加值，為買家創造新的吸引力。專注於產品的實際價值，而非僅僅追求短期利潤，將有助於市場的穩定和可持續發展。

此外，傳播、產品推廣和改善售後服務的活動在吸引客戶方面也發揮著重要作用。企業需要把握消費者的需求，確保購買過程中的透明度，並制定如折扣、促銷或靈活付款等客戶支持政策。這些措施不僅有助於刺激需求，還能有效地清理庫存。

總之，為了克服目前的庫存挑戰，房地產企業需要主動適應，包括調整售價、優化建築成本以及改善客戶支持政策。這需要企業、銀行和政府管理機構之間的密切協作，以在當前充滿變動的背景下創造一個穩定和可持續發展的市場環境。

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