零售房地產細分市場：從學術發展角度看其活力

近年來，胡志明市以及越南全國的零售房地產細分市場經歷了顯著的發展，吸引了眾多大規模投資者的參與。這些變化反映了一個充滿活力且高效的市場，其中大型商業中心的運營效率高，對於鞏固城市經濟發揮了重要作用。同時，零售房地產市場也促進了城市結構的變革，當商業中心成為城市化迅速區域的重要亮點，從而創造出一個可持續的商業和服務生態系統。

根據 Savills 越南的統計，在胡志明市和河內這兩個重點市場，零售出租面積在每個城市都達到了 150 萬平方米。多年間，運營效率始終保持在 90% 以上，顯示了大型商業中心持續的吸引力。這種增長不僅鞏固了零售房地產作為重要投資細分市場的地位，也反映了越南消費者對高品質零售空間的強烈需求。零售商不僅致力於擴大租賃面積，還注重通過空間設計和現代技術應用來優化購物體驗，從而提高運營效率。

目前，超過 10 萬平方米的商業中心正在吸引來自眾多領先品牌的巨大關注，如 Vincom、Aeon Mall、Central Retail，預計未來還將迎來 Central Pattana 的參與。這表明越南零售市場的擴展潛力，其中大型商業中心在城市和商業發展中發揮著核心作用。這些商業中心不僅是商品提供場所，還成為娛樂、文化和社區的聚集地，從而為周邊地區創造附加價值，提高居民生活質量，並促進地區的全面發展。

國內外投資者的戰略優勢

根據 Savills 越南高級租賃服務總監徐氏紅安女士的觀點，國內投資者在消費習慣的深刻理解和土地儲備的獲取方面具有顯著的優勢。可用土地使得國內投資者能夠在戰略地點開發大規模的零售項目，從而保證長期存在並擴大覆蓋範圍。與此同時，國際投資者如 Aeon 或 Central Retail 則擁有專業的經驗和強大的全球品牌影響力。他們將國際標準的商業中心設計和管理帶入越南市場，從而提升服務質量和客戶體驗的標準。

在零售領域，聲譽和多年經驗是有效發展和運營商業中心的關鍵因素。擁有成功運營多家商業中心經驗的國際投資者可以採用現代管理方法，優化運營，為租戶和顧客增加價值。這不僅為國際投資者帶來競爭優勢，也對國內投資者提升管理能力和服務標準形成了積極的壓力。

安女士還強調，發展戰略、營銷策略和租賃策略的一致性是商業中心長期成功的關鍵。正是這種一致性創造了競爭優勢，使大型商業中心連鎖能夠創造並維持與無規模或缺乏系統願景的單一項目的差異。這些擁有完善管理模式的大型商業中心連鎖能夠建立一個忠誠的客戶生態系統，創造的不僅是商業價值，還有社會和社區價值。

零售市場的動力與租金增長趨勢

根據 CBRE 越南在 2024 年上半年發布的房地產市場報告，消費需求受到了多方面有利因素的強力支持，包括低利率水平、經濟增長的改善，以及增值稅從 10% 降至 8% 的政策一直持續到年底。這些因素為零售房地產市場，尤其是河內和胡志明市等大城市的中心地區創造了重要的動力。這些積極的宏觀經濟因素不僅促進了消費，還幫助零售商和房地產投資者增加了資金獲取的能力，擴大了業務活動並實現可持續增長。

胡志明市和河內市中心地區有限的供應進一步推動了租金的上漲。在胡志明市，市中心的租金已達到接近 280 美元/平方米/月，比去年增長了 18.5%。市中心的空置率僅剩 4.6%，而非中心地區則為 7.1%。值得注意的是，租金自去年以來已經開始上升，反映了高品質零售空間的稀缺。國內外零售品牌的強大需求對供應形成了巨大壓力，尤其是在地理位置優越且基礎設施完善的中心地區。

胡志明市的商業中心也在進行改造和重新構建租戶模式，以提升吸引力，應對現代消費者不斷變化的需求。這些變化不僅體現在為新品牌擴大面積的層面，還包括通過增設娛樂、餐飲及文化活動等設施來提升顧客體驗。CBRE 越南的預測顯示，2024 年的租金增長率將繼續保持在較高水平，尤其是市中心地區增長 17-18%，而非中心地區增長 8-9%。這些數據顯示出零售市場增長的可持續性，特別是在宏觀經濟因素有利和國家政策支持的背景下。

零售市場還見證了一些零售商從市中心轉向郊區和次級區域的現象。這反映了一種新的發展趨勢，當城市外圍地區因為較低的租金和人口增長潛力而成為零售投資者的新興目的地。這些地區不僅為零售商提供更多空間，也有助於減輕市中心的壓力，同時更加合理和均衡地分配經營活動。

零售房地產的可持續發展戰略

越南的零售房地產市場目前正在創造許多有吸引力的投資機會。然而，為了確保可持續發展並保持競爭力，開發商需要集中精力建立長期戰略，注重營銷和租賃策略的一致性。這種一致性不僅有助於維持競爭地位，還能確保商業中心運營的穩定性並提升其價值，尤其是在目前充滿變動和不斷變化的市場環境中。

此外，開發商還需要著力於改進和多樣化服務，以應對現代消費者不斷變化的需求。商業中心不再僅僅是購物場所，而已經成為社區空間，居民可以參加文化、娛樂和社交活動。因此，可持續發展戰略需要包括環境保護、綠色空間的發展以及推動社區文化活動等因素。只有在充分考慮這些因素的情況下，商業中心才能實現可持續發展，並吸引當地社區的長期支持。

越南的零售房地產市場正處於增長階段，充滿潛力但也面臨諸多挑戰。為了成功，開發商和投資者需要把握市場變化趨勢，不斷提升服務質量並優化消費者體驗。只有這樣，零售房地產細分市場才能維持其吸引力，並在未來繼續蓬勃發展。

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