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過去幾年,透天厝(街屋、連棟別墅)曾是越南投資市場的熱門標的,不僅出租收益穩定,資產升值空間也大。投資人只需投入約 10 億越盾(約合新台幣 1,300 萬)即可買下一棟街屋,用於商業或辦公出租,現金流相當穩定。
然而,如今情況已完全不同。胡志明市的透天房價格飆升至 30–50 億越盾(約新台幣 3,900–6,500 萬)一棟,但租金卻幾乎沒有明顯成長。加上近年商用店面需求下降,許多店家轉向電商經營,使得租金報酬率大幅下滑,投資效益不再具吸引力。
根據 CBRE 統計,胡志明市透天厝初級市場均價已達 每平方米 3 億越盾(約新台幣 390 萬),而二手交易市場約 每平方米 1.6 億越盾。以此計算,一棟 100 平方米的透天房至少要價 30 億越盾(約新台幣 3,900 萬),即便是 50 平方米的小宅,也需 15 億越盾(約新台幣 1,950 萬)。
雖然價格高昂,市場供給卻不算多。2025 年第二季,胡志明市共有約 600 戶透天房推出銷售,但成交量僅 100 戶,吸收率不足 15%。整個上半年共釋出 700 戶,但成交僅 170 戶,成交率不到 24%。
DKRA 的研究也顯示相同趨勢:胡志明市與周邊省份(西寧、同奈)合計推出 8,800 戶透天厝,但實際成交僅 3,400 戶,吸收率 39%。其中胡志明市新推案成交率僅 20–25%。
專家指出,原因主要有以下幾點:
市中心土地稀缺:胡志明市核心區土地極度有限,低層住宅用地供應不足,使價格持續被推高。
土地成本與法規問題:徵收補償費用高,加上開發手續冗長,導致成本大幅增加。
產品定位過於高端:市場上大多是高級別墅、面積大(150 平方米以上)、均價達 每平方米 3.3 億越盾,一般買方難以承擔。
收入與房價脫節:以月薪 3,000 萬越盾(約新台幣 3.9 萬)的勞工為例,即使每年存下 1 億越盾,也要存 20 年才買得起一間 **價值 20 億越盾(約新台幣 260 萬)**的房子。但胡志明市平均公寓價格已達 4–5 億越盾,透天房則高達 10–30 億越盾,普通勞工幾乎無法觸及。
分析師普遍認為,透天房價短期內難以下跌,因為市中心土地供給有限,豪宅需求仍存在。但過去幾年的暴漲行情難以重演。
短期(1–2 年):價格將持續高檔盤整,但成交量偏低,開發商勢必要推小面積、價格相對「親民」的產品來吸引買方。
中期(3–5 年):隨著地鐵、高速公路與周邊基礎建設完善,資金將更多流向守德、新平、新平縣、同奈、隆安等外圍地區。核心區價格維持高位,但成交主力將轉向郊區。
長期(2030 年後):若胡志明市都市擴張與交通網路全面建成,土地價值仍會隨著基礎設施與新商業中心成長,但漲幅趨勢將更集中於交通節點與高發展潛力區域。
透天房仍是越南市場上的「奢侈資產」,長期持有有保值優勢,但短期已不再是「會下金蛋的雞」。在當前的價格水準下,這個市場更適合 資金雄厚、以資產保值為目的的買家,而非追求租金回報或短期投資獲利的投資人。