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近期,在胡志明市與多個地方,出現大量民眾主動申請 撤回紅本(土地使用權證書)辦理檔案 的情況。其主要原因來自 《2024 年土地法》第 159 條第 1 款與 2024 年第 103 號政令第 8 條第 1 款 的新規定。
依據規定,家庭或個人在將農地轉為住宅用地時,必須 依照地價表的 100% 價格 計算土地使用費,且適用於 整塊土地,不再區分是否在使用面積限額內。
同時,各地頒布的新地價表已將 土地調整係數(K 值) 納入其中,導致價格大幅飆升。以胡志明市為例,新地價表比過去高出 3 至 38 倍,使得轉換用途的成本急劇增加。
實際案例包括:
一塊 208 平方米土地(舊戈甫縣),轉為住宅用地需繳 17 億越盾(約新台幣 2,250 萬)。
一塊 400 平方米土地(舊第七郡),費用高達 140 億越盾(約新台幣 1.85 億)。
一塊 400 平方米土地(舊榮市),需繳 45 億越盾(約新台幣 6,000 萬)。
這些金額遠超出一般家庭的財務能力,迫使許多人無奈撤回紅本申請。
雖然依照 《2024 年土地法》第 45 條第 5 款與 2024 年第 101 號政令第 18 條第 11 款 c 點,民眾可以選擇 「欠繳土地使用費」且不受時間限制(舊法僅限 5 年),看似有利於減輕負擔。
但問題在於,選擇欠繳者雖然領取到紅本,卻 無法進行重要交易,包括轉讓、出租、抵押、贈與或以土地入股等。換句話說,手上雖然有紅本,但等同於一張「閒置證書」,無法用於貸款或商業活動。
大批民眾撤回紅本申請,不僅影響政府的土地管理效能,還可能引發 地下交易。由於沒有紅本,許多人仍透過「白紙黑字」的方式私下轉讓土地,這不僅造成管理難題,也讓民眾的合法權益無法獲得充分保障。
針對上述困境,胡志明市房地產協會(HoREA)主席黎黃周 建議,政府應該立即制定 專案決議 來解決。此舉不僅符合法規程序(《規範性文件頒布法》允許政府因應急迫問題而制定決議),也能在等待《2024 年土地法》修訂期間,作為過渡性的解方。
建議中的重點包括:
訂定全國統一的收費比例,避免各地差異過大。
對於在使用限額內的面積,費率為 地價表的 20%;超出限額的部分,費率為 30%。
此方案被認為比財政部此前提出的 30–50% 更為合理。
更重要的是,新的決議必須有 「過渡性條款」,允許地方政府 退還過去依照 100% 費率已繳的差額。這將有助於維護社會公平,並增進民眾對政策的信任與支持。
除了土地使用費,民眾在辦理「上住宅用地」後,還需承擔一系列 稅費連鎖效應:
非農業土地使用稅:每年依土地面積徵收。
登記稅(契稅):在發放紅本時繳納。
個人所得稅:將來若轉讓土地則需繳納。
因此,將土地合法化為住宅用地,實際成本並不僅止於一次性的土地使用費,而是會持續增加後續稅費負擔。
當前的土地使用費規定,已經使得「上住宅用地」成為許多家庭的沉重負擔,導致大規模撤回紅本申請。透過 制定專案決議、降低收費比例、退還多繳費用、並明確稅費規範,政府才能在短期內穩定民心、保障民眾權益,同時維持土地市場的健康運行。