




















































































發布日期 : Monday, September 08, 2025
在近期的記者會上,**越南自然資源與環境部土地管理局副局長邁文芬(Mai Văn Phấn)表示,《2024年土地法》在實施過程中暴露出許多問題,尤其是涉及土地使用費(chuyển mục đích sử dụng đất)**的部分。
實務上,許多家庭必須繳納極為高昂的費用,才能將農地轉換為住宅用地。
例如,在乂安省永市(Vinh)興祿坊,有一戶家庭將300平方米花園用地轉換為住宅用地,竟需繳納近45億越盾的土地使用費。
其原因在於當地政府設定的住宅用地價格高達每平方米1500萬越盾,而農地僅為8.5萬越盾/平方米。巨大的價差直接造成費用飆升,幾乎無法負擔。
這不僅讓一般家庭難以承受,甚至連企業在開發住宅專案時,也因高額成本而舉步維艱,導致房屋供應進度受阻。
為解決此困境,越南政府已指派財政部主導起草一項專案決議,以減輕人民與企業的困難。
根據方向,在法律規定的承認面積內將免收土地使用費,超出部分則依規定收取。
越南總理范明政亦已要求財政部盡速提出土地價格調整係數(K係數)的方案,以確保費用合理,並須在2025年9月10日前報告政府。
胡志明市不動產協會(HoREA)會長黎黃洲(Lê Hoàng Châu)指出,最大的癥結來自《2024年土地法第159條第1款》以及《2024年第103號法令第8條第1款》。
目前,家庭若將農地轉換為住宅用地,需對全部面積按土地價格表的100%徵收,未區分法定承認面積內與超過部分。
同時,多數省市已頒布新的土地價格表,漲幅驚人。僅胡志明市一地,新價格較舊表提高了2.36倍至38.8倍,使得人民必須繳納的土地使用費遠超負擔能力。
為此,黎會長建議政府應立即頒布單獨決議,而不必等待修改土地法。他提議:
在法定承認面積內,費率僅為土地價格表的20%
超出部分則為30%
此外,應制定過渡規定,允許政府退還人民先前依100%標準繳納的差額,以確保社會公平並獲得民眾認同。
除了法律與財務上的問題,更關鍵的問題是:以目前薪資水準,越南勞工是否有能力購買土地或公寓?
越南勞工的平均月薪約為800萬至1000萬越盾(尚未扣除生活開支)。
以此收入水平,若要存下10億越盾,至少需要8至10年的完全儲蓄(不花一分錢)。然而,目前胡志明市一般公寓售價約為20至40億越盾。
至於土地,即便在胡志明市郊區,最低價格也在每平方米3000萬至4000萬越盾之間,遠超出大多數勞工的負擔能力。
這意味著,若缺乏財務支持政策,或未能有效降低土地使用費、稅費與相關成本,多數勞工幾乎不可能實現置產夢,即便多年辛苦積蓄也難以負擔。
當前土地使用費的問題,不僅是法律與行政制度的障礙,更直接威脅到勞工安居的機會。
因此,政府若能盡快頒布一項專案決議,降低徵收比例、全國統一標準,並退還已繳納的差額,將是刻不容緩的解方。
若遲遲未能處理,隨著土地價格與土地使用費不斷飆升,數以百萬計的越南勞工,將只能望房興嘆,置產夢愈發遙不可及。